今年年初，位于濱江區(qū)的老樓盤風(fēng)雅錢塘換成了綠城物業(yè)，小區(qū)面貌煥然一新的消息，引發(fā)了杭州小區(qū)更換物業(yè)的多米諾骨牌效應(yīng)。隨后，傾城之戀換成了萬科物業(yè)，溫馨人家引進了龍湖物業(yè)，九堡的九潤公寓換成了大家物業(yè)，丁橋的昆侖天籟換成了中奧物業(yè)，市中心的昆侖公館也將引入濱江物業(yè)……

　　與這波洶涌的“小區(qū)換物業(yè)”風(fēng)潮相對應(yīng)的，是大牌物業(yè)公司的四處出擊。比如今年綠城物業(yè)外接了數(shù)十個樓盤;萬科物業(yè)，其杭州公司最近兩年動作頻頻，陸續(xù)并購了贊譽物業(yè)(原贊成物業(yè))、華太物業(yè)，今年又大手筆并購了本土某老牌一級資質(zhì)物業(yè)公司;國內(nèi)最早在港股上市的物業(yè)公司彩生活，自從2014年前后潛入杭州以來，已經(jīng)先后收購了3家本土知名物業(yè)公司;正在準(zhǔn)備上市的濱江物業(yè)，也在積極拓展小區(qū)。

　　暗潮涌動之下，杭州物業(yè)市場一輪大洗牌已經(jīng)在所難免。

　　小區(qū)換物業(yè)情況年年有

　　但是今年特別多

　　換物業(yè)的情況年年有，但今年特別多。對于今年這股小區(qū)換物業(yè)的風(fēng)潮，杭州萬科物業(yè)副總經(jīng)理陳超表示，背后有其深層次原因。

　　“首先，是業(yè)主們的物業(yè)服務(wù)意識在覺醒。經(jīng)過這些年的實踐經(jīng)驗，業(yè)主們認識到，有物業(yè)的小區(qū)和沒物業(yè)的小區(qū)不一樣，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)差異對小區(qū)的影響也不一樣。這不僅體現(xiàn)在實際居住的舒適度差異上，還體現(xiàn)在房屋資產(chǎn)的保值增值上。好的物業(yè)服務(wù)，要做業(yè)主資產(chǎn)保值增值的捍衛(wèi)者。”

　　陳超說，“其次，換物業(yè)風(fēng)潮也體現(xiàn)了業(yè)主們的公共權(quán)屬意識在覺醒。以前大家可能關(guān)注點主要集中在家門內(nèi)，而現(xiàn)在業(yè)主們認識到公共空間的管理非常重要，由此對物業(yè)服務(wù)的公開性和透明度要求也就更高了，很多換物業(yè)的小區(qū)，原物業(yè)在這一點上可能有所欠缺。”

　　此外，小區(qū)紛紛要求換物業(yè)，正是體現(xiàn)“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。陳超說：“這些年大家生活水平提高了，消費升級了，很多業(yè)主寧愿多花點錢來提升居住品質(zhì)。”

　　比如溫馨人家，原來物業(yè)費僅1.18元/m2/月，但在換物業(yè)的過程中，參與投票的大部分業(yè)主都表示能接受物業(yè)費漲到2元～2.5元/m2/月，有的甚至提出要么不換，要換就要換個好一點的物業(yè)。

　　上市物業(yè)公司

　　大舉進軍杭州市場

　　別看今年這么多杭州小區(qū)如愿換到了大牌物業(yè)公司，早幾年，那些打算換物業(yè)的樓盤可沒那么幸運。

　　比如2011年，六合天寓換選新物業(yè)，雖然報名階段的16家企業(yè)中有5家一級資質(zhì)物業(yè)，其中包括幾家大牌物業(yè)公司，但到了實際考察小區(qū)的那天，幾家大牌物業(yè)都缺席。更早一些的2010年，文三路上某重點學(xué)區(qū)樓盤換物業(yè)，結(jié)果來競聘的都是二、三級資質(zhì)的物業(yè)公司，一級資質(zhì)的一家也沒有。之前聯(lián)系過的一級資質(zhì)物業(yè)公司，對方考察后擔(dān)心小區(qū)歷史遺留問題多，接手后變燙手山芋。

　　不過，隨著近年來樓市逐漸步入白銀時代，“后市場”開始成為藍海，很多大牌房企紛紛將旗下物業(yè)公司剝離出來單獨上市。在這樣的目標(biāo)下，擴大規(guī)模，輸出管理，追求更多的利潤，便成了不二的選擇。

　　港股上市的綠城服務(wù)，近年來大規(guī)模外接樓盤輸出管理;濱江房產(chǎn)也將物業(yè)這一塊獨立出來謀求上市，去年開始嘗試外接樓盤。

　　而在外來大牌物業(yè)中，杭州萬科物業(yè)2008年正式成立，相繼布局杭州、溫州、嘉興等城市，早期主要服務(wù)于白鷺郡南、陽光天際、西溪蝶園、金色家園等萬科項目。2010年，杭州萬科物業(yè)接管首個外接住宅項目——錢江灣花園。“2015年是一個分界點，是萬科物業(yè)市場化元年，我們開始輸出萬科物業(yè)睿服務(wù)管理體系，以豐富的管理經(jīng)驗和技術(shù)能力服務(wù)更多的業(yè)主。”陳超表示。

　　2015年以后，杭州萬科物業(yè)開始加快市場化步伐，陸續(xù)以并購、參股合作、業(yè)委會全權(quán)委托以及開發(fā)商委托等方式，輸出管理模式。包括寧波的雅譽物業(yè)(原雅戈爾物業(yè))、耐森物業(yè)、溫州的大管家物業(yè)、杭州贊譽物業(yè)、華太物業(yè)等，相繼加入杭州萬科物業(yè)睿服務(wù)聯(lián)盟。天陽物業(yè)與萬科物業(yè)也有合作。業(yè)委會全權(quán)委托的項目則有凱德龍灣、新中宇維薩、傾城之戀等。截至2017年3月，杭州萬科物業(yè)在泛杭州區(qū)域5個城市(杭州、寧波、溫州、嘉興、南昌)，擁有近300個服務(wù)項目，服務(wù)24萬戶家庭，72萬人口，達到約4600萬m2服務(wù)面積。

　　小區(qū)管理專家、社區(qū)服務(wù)第三方機構(gòu)負責(zé)人婁云林告訴記者，除了萬科物業(yè)，國內(nèi)首個在港交所上市的物業(yè)公司深圳彩生活，這兩年也在杭州并購了幾家較為知名的本土物業(yè)，如高盛物業(yè)、卓盛物業(yè)，以及坤和房產(chǎn)旗下的坤元物業(yè)。錢報記者查詢工商注冊資料看到，目前彩生活在高盛物業(yè)的持股比例為70%;在卓盛物業(yè)的持股比例為80%;通過全資子公司深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司，百分百控股坤元物業(yè)。

　　事實上，另一家在港交所上市的物業(yè)公司中奧到家，旗下的中奧物業(yè)也已入杭，前文中提到的昆侖天籟新物業(yè)就是它。此外它還管理了蕭山多個樓盤。

　　物業(yè)市場大洗牌

　　小公司技術(shù)力量跟不上

　　去年，杭州市住保房管局曾經(jīng)公布過，截至2015年底，在杭物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1350家。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，總的趨勢將是大公司繼續(xù)做大做強，小物業(yè)要么被并購，要么被淘汰。

　　首先是小物業(yè)公司面對目前物業(yè)市場人工費用、經(jīng)營成本的漲價，成本已達到極限，盈利已經(jīng)非常困難。而目前整個行業(yè)越來越規(guī)范化，原先一些不透明的做法已經(jīng)難以維系。

　　其次，物業(yè)行業(yè)也進入了互聯(lián)網(wǎng)時代，技術(shù)力量對企業(yè)的發(fā)展后勁將會越來越得到體現(xiàn)。大的物業(yè)公司有能力有資金來開發(fā)新技術(shù)新產(chǎn)品，而小物業(yè)這一塊會是短板。如綠城服務(wù)在智慧園區(qū)的投入達每年數(shù)千萬元，一般的中小型物業(yè)公司根本無力承擔(dān)。

　　大牌物業(yè)公司也有他們的問題。物業(yè)行業(yè)目前仍屬于勞動密集型行業(yè)，在大牌物業(yè)快速擴張的時候，一些管理的樓盤出現(xiàn)人力跟不上的情況，反而有損多年積攢的口碑。

　　陳超也提到，盡管萬科物業(yè)設(shè)有管家學(xué)院，專門培養(yǎng)物管人員，但靠人海戰(zhàn)術(shù)是很難把物業(yè)做大的，因為對人的管理總是會遇到瓶頸，因此萬科物業(yè)更注重通過科學(xué)管理和科技手段，提高管理效率。據(jù)公開資料顯示，較之傳統(tǒng)物業(yè)公司，萬科物業(yè)能夠節(jié)省20%的人力資源。

　　一是人員培養(yǎng)輸送渠道多樣化。二是將事業(yè)合伙人制度應(yīng)用到物業(yè)管理中。三是技術(shù)科技手段的運用，目前萬科物業(yè)本部專門設(shè)立了IT中心部門，通過建立龐大的數(shù)據(jù)庫，針對性地開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，睿服務(wù)就是萬科物業(yè)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維經(jīng)過幾年摸索打造，旨在打破物業(yè)行業(yè)的運營困局，使用數(shù)字化運營，通過“睿服務(wù)”系統(tǒng)，萬科物業(yè)可以最大程度整合社區(qū)資源，萬科物業(yè)的所有項目、設(shè)備、員工、業(yè)主都可以通過移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)連接起來，實現(xiàn)資源配置最大化、效率最優(yōu)化。

　　不管是萬科的睿服務(wù)，還是綠城的智慧園區(qū)，都是移動互聯(lián)網(wǎng)時代的產(chǎn)物。今后的物業(yè)管理市場，對于科技創(chuàng)新的能力要求只會越來越高。