當(dāng)下浙江樓市，冰火兩重天。住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，3月份杭州新房簽約量超過(guò)2.3萬(wàn)套。土豪們買(mǎi)起幾百上千萬(wàn)的房子眼睛都不眨一下;然而，商業(yè)地產(chǎn)門(mén)可羅雀，沒(méi)幾個(gè)顧客上門(mén)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商們，日子不好過(guò)。

　　酒店式公寓和寫(xiě)字樓都屬于商業(yè)地產(chǎn)，一直被冠以“去化老大難”等問(wèn)題的商業(yè)地產(chǎn)，面臨著巨大的困境，亟需進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，目前杭州商業(yè)地產(chǎn)面積是2581萬(wàn)平方米，在售面積約570萬(wàn)平方米，即將要上市的數(shù)據(jù)，達(dá)到了1998萬(wàn)平方米，如果按照每個(gè)月13萬(wàn)平方米銷(xiāo)量，要16年才能去化。

　　近日在杭州舉辦的“2016浙江商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)變峰會(huì)”上，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析原因：

　　一、城市設(shè)計(jì)過(guò)度依賴(lài)商業(yè)地產(chǎn)拉動(dòng)城市投資建設(shè)，使大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃無(wú)序，盲目發(fā)展;二、開(kāi)發(fā)商在住宅失去投機(jī)炒房的條件后，盲目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn);三、 商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、個(gè)性化、差異化發(fā)展不夠。經(jīng)營(yíng)模式老化，特別是電商沖擊下面，利潤(rùn)和租金不斷下降，加上歷史遺留項(xiàng)目的疊加效應(yīng)，使商業(yè)地產(chǎn)陷入開(kāi)發(fā)與歇業(yè)的惡性循環(huán);四、商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的探索發(fā)展無(wú)實(shí)質(zhì)性突破。

　　商業(yè)地產(chǎn)何去何從?

　　新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷指出，當(dāng)前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)待售面積約1.5億平方米，全部去化需要19個(gè)月;而在建面積相當(dāng)于近9年的銷(xiāo)售面積;去年新開(kāi)工面積相當(dāng)于銷(xiāo)售面積的2.44倍。“如果要去庫(kù)存，就必須把新開(kāi)工面積減下來(lái)，把土地供應(yīng)面積減下來(lái)”，他建議，更需要控制未來(lái)商業(yè)用地。

　　采訪(fǎng)中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，傳統(tǒng)落后的產(chǎn)品供給過(guò)剩，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供有效需求的供給反而不足。“傳統(tǒng)商業(yè)正在退化，它的服務(wù)功能被電商或者其他新商業(yè)模式取代和戰(zhàn)勝，”商業(yè)地產(chǎn)必須重新找到它的市場(chǎng)定位。

　　藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江說(shuō)，“交投綠城明珠國(guó)際體量很大，又位于商業(yè)庫(kù)存積壓嚴(yán)重的錢(qián)江新城，當(dāng)時(shí)大家都認(rèn)為這個(gè)寫(xiě)字樓肯定不好賣(mài)。可現(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)寫(xiě)字樓肯定會(huì)賣(mài)得很好。”據(jù)透露，近期有一家大型金融企業(yè)一下子買(mǎi)走了5.7萬(wàn)平方米體量。“我們的銷(xiāo)售策略是整棟賣(mài)，主要做超前設(shè)計(jì)和差異化的配置。比如我們這棟樓最大的特點(diǎn)是打造了一個(gè)金庫(kù)，大型金融企業(yè)一眼就喜歡了。”

　　采訪(fǎng)中，傅林江從自身經(jīng)驗(yàn)談起如何去化庫(kù)存走銷(xiāo)量，“我們?cè)趯?xiě)字樓設(shè)計(jì)的時(shí)候，已經(jīng)把未來(lái)的充電樁系統(tǒng)留好。我們預(yù)判未來(lái)五年以?xún)?nèi)，電動(dòng)新能源汽車(chē)將會(huì)逐步替代我們現(xiàn)有的燃油汽車(chē)。如果地下車(chē)庫(kù)里面沒(méi)有充電樁系統(tǒng)的話(huà)，你的銷(xiāo)量會(huì)出問(wèn)題。也就是說(shuō)，在設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要有前瞻性，必須以人為本，充分考慮到客戶(hù)的需求?，F(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)思維、用戶(hù)思維，用戶(hù)第一，把客戶(hù)的需求放在前面，銷(xiāo)售一定沒(méi)問(wèn)題。”

　　記者隨后約訪(fǎng)了部分商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家。他們坦言，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、虛擬現(xiàn)實(shí)將在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中大行其道。傳統(tǒng)寫(xiě)字樓和Mall必須轉(zhuǎn)型，mall要從shopping變成living。

　　如今，80、90、00后取代60、70年代生人，成為消費(fèi)主力，幾代人之間在思想觀(guān)念、行為習(xí)慣上的差異，必然把購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓推入一場(chǎng)“去傳統(tǒng)”的顛覆革命。

　　Shopping mall不能再執(zhí)著于shopping的單一功能。銀泰商業(yè)集團(tuán)前CEO、臉臉董事長(zhǎng)周明海提出“第三生活空間”的新定義。“購(gòu)物時(shí)代對(duì)mall已經(jīng)一去不返，”電商沖擊了mall的購(gòu)物功能，所以mall接下來(lái)就要從shopping變成living，變成除了家和辦公室外的第三生活空間。“這是mall逆襲電商的關(guān)鍵，電商是讓你宅在家，mall就是要把你從家里拉出來(lái)”。

　　購(gòu)物中心的發(fā)展之勢(shì)如雨后春筍。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)購(gòu)物中心每年開(kāi)業(yè)400家，至今已有5700家左右;如果未來(lái)十年國(guó)民收入增長(zhǎng)2.6倍，城市人口達(dá)到11億左右，屆時(shí)購(gòu)物中心數(shù)量有望達(dá)到1萬(wàn)家。業(yè)界預(yù)測(cè)，最多10年時(shí)間，購(gòu)物中心當(dāng)前跑馬圈地的時(shí)代就會(huì)結(jié)束，進(jìn)入業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。”

　　業(yè)內(nèi)已然察覺(jué)80后90后特別是00后對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的“厭惡”：“一看是傳統(tǒng)寫(xiě)字樓年輕人都不愿來(lái)。他們是中國(guó)自由生長(zhǎng)的一代，自然希望得到一個(gè)自由的環(huán)境。”中國(guó)商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)專(zhuān)家董少宇認(rèn)為，由于主流消費(fèi)群體的變化，一些新興的商務(wù)寫(xiě)字樓開(kāi)始引入購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心，或者在寫(xiě)字樓周邊建立這些場(chǎng)所，就是希望給年輕人一個(gè)自由的環(huán)境。

　　但當(dāng)前大多數(shù)寫(xiě)字樓仍只提供一個(gè)冰冷的辦公空間，缺乏建立社群關(guān)系、缺乏樓宇定位和企業(yè)服務(wù)，而這些在搜辦創(chuàng)始人項(xiàng)銘看來(lái)都是未來(lái)寫(xiě)字樓的核心競(jìng)爭(zhēng)力和轉(zhuǎn)型方向。“年輕人對(duì)辦公空間的理解及需求，不僅僅是硬件及傳統(tǒng)服務(wù)。”項(xiàng)銘指出，未來(lái)年輕人更希望在寫(xiě)字樓里享受到社群交往空間，而獨(dú)特的樓宇定位能抹去同質(zhì)化的劣勢(shì)，愿意提供更好的物業(yè)服務(wù)的寫(xiě)字樓，對(duì)企業(yè)更具吸引力。