濱江彩虹城小區(qū)不設(shè)大門(mén)的中央大道 張康康攝
日前，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布后，迅速引發(fā)熱議。其中“中國(guó)原則上將不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”與“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”兩條意見(jiàn)的關(guān)注度最高。
支持者認(rèn)為社區(qū)開(kāi)放了，可以?xún)?yōu)化周邊道路，緩解交通壓力。反對(duì)者普遍對(duì)社區(qū)開(kāi)放后自身的居住環(huán)境產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)，特別是社區(qū)開(kāi)放后人流、車(chē)流多了，居住安全如何保障?
在大社區(qū)、小組團(tuán)、社區(qū)道路公共化方面，杭州濱江區(qū)有一個(gè)不錯(cuò)的樣板——建筑面積46萬(wàn)平方米、戶(hù)數(shù)3000戶(hù)、已建成十多年的彩虹城。對(duì)于社區(qū)開(kāi)放后的利弊，這里的居民和管理者最有發(fā)言權(quán)。
彩虹城：社區(qū)開(kāi)放后有好有壞
區(qū)別于傳統(tǒng)的封閉式小區(qū)，彩虹城是一個(gè)沒(méi)有“圍墻”的“開(kāi)放式”小區(qū)。南向正大門(mén)，以入口為起點(diǎn)，由南至北設(shè)計(jì)了一條精美的中央大道，將整個(gè)小區(qū)一分為二，并沿途設(shè)置商業(yè)步行街。它對(duì)所有人開(kāi)放，可以一直走到北側(cè)的江邊(聞濤路)。同時(shí)，各個(gè)小區(qū)組團(tuán)之間，以可以通行車(chē)輛的道路進(jìn)行區(qū)隔。
小區(qū)的開(kāi)放性，帶來(lái)了一些顯而易見(jiàn)的好處。“周邊小區(qū)的一些業(yè)主喜歡到這里玩，去江邊也有很多人選擇這條路，帶動(dòng)了人氣。”在步行街開(kāi)小超市的老板說(shuō)。
不過(guò)小區(qū)的開(kāi)放性，對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)。“彩虹城只能說(shuō)是一個(gè)半開(kāi)放式小區(qū)，因?yàn)楦鱾€(gè)組團(tuán)都是獨(dú)立圍合，進(jìn)入仍需通過(guò)門(mén)崗。”濱江彩虹城物業(yè)公司主管石柯說(shuō)。
在石柯看來(lái)，半開(kāi)放式帶來(lái)的最大不同，是安保力量的投入和公共部分的維護(hù)。“目前彩虹城光安保人員就有60名，如果是純封閉式的，人員可以減半;另外，公共空間的維修投入也會(huì)多一些。”
“中央大道，包括各個(gè)組團(tuán)之間的道路，雖然是開(kāi)放式的，但只要位于小區(qū)范圍內(nèi)，都是由我們物業(yè)負(fù)責(zé)管理。”石柯說(shuō)。
過(guò)渡需要更具體的執(zhí)行細(xì)則和時(shí)間
彩虹城或許是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試，但在很多開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)有文件缺乏太多細(xì)節(jié)，與杭州現(xiàn)有小區(qū)狀況存在很多矛盾。
“在開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)都習(xí)慣封閉式社區(qū)的情況下，想要一下子改過(guò)來(lái)難度不小。”杭州一個(gè)樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首先擔(dān)心的就是安全，其次是道路公用后帶來(lái)的噪聲問(wèn)題。”
在他看來(lái)，從封閉式社區(qū)再回到開(kāi)放式社區(qū)需要做很多細(xì)化的工作。最直接的是物業(yè)管理的范疇和服務(wù)會(huì)不同，比如物業(yè)安保不再是針對(duì)一個(gè)小區(qū)，理論上每一棟樓都應(yīng)該有相應(yīng)的安保措施。
“將小區(qū)的道路、綠化對(duì)外開(kāi)放，以現(xiàn)在的情況來(lái)看肯定是不合理的。”杭州融創(chuàng)時(shí)代奧城營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人虞曉駿認(rèn)為，這涉及到物權(quán)歸屬問(wèn)題，業(yè)主出錢(qián)的，誰(shuí)愿意拿出來(lái)共享。如果今后新地塊出讓?zhuān)O(shè)置了具體條件，那又另當(dāng)別論。
“市中心不少小區(qū)都是上世紀(jì)八九十年代建設(shè)的老小區(qū)，比如朝暉、大關(guān)、翠苑、古蕩等，樓間距窄，車(chē)位少，隨著私家車(chē)越來(lái)越多，已經(jīng)從開(kāi)放式向半封閉式轉(zhuǎn)型，例如道路單邊停放車(chē)輛，單向通行。如果將小區(qū)開(kāi)放，車(chē)位資源競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。同時(shí)這些小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)用較低，開(kāi)放后將會(huì)增加交通管理成本。”杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)評(píng)論員宋文杰認(rèn)為，開(kāi)放小區(qū)未必能更好地疏通路網(wǎng)，只能對(duì)一些特別大的小區(qū)，劃分多個(gè)組團(tuán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
