19億、17.3億、14.5億、12.3億……自去年7月在浙江產(chǎn)權(quán)交易所掛牌以來，這已是杭州溫德姆至尊豪廷大酒店第四次下調(diào)價(jià)格，與第一次開出的19億元相比，最近一次報(bào)價(jià)降幅超過35%。本周三，它的歸屬權(quán)極有可能再次易主。
之所以用“再次”，是因?yàn)檫@家酒店及所在地塊在過去15年里曾4度易手，如果本周三的這次拍賣成功，將是第五次。
這期間，“宇宙價(jià)地王”、爛尾樓、豪華酒店，這些看上去反差強(qiáng)烈的詞都和它有關(guān)，而這次它是因?yàn)?ldquo;中江系”破產(chǎn)清算走到聚光燈下。
地塊轉(zhuǎn)讓
2001年北京大地5.1億元
2003年富龍熱電
2004年溫州新城建設(shè)
2009年浙江中江控股7億元
項(xiàng)目拍賣
2015年7月19億元流拍
2015年9月17.3億元流拍
2015年11月14.5億元流拍
2016年1月12.3億元?
短期內(nèi)是否易主本周揭曉
溫德姆至尊豪廷大酒店所在地位于杭州鳳起路西端，離西湖十景中的斷橋殘雪和寶石流霞僅舉步之遙。2009年，浙江中江控股集團(tuán)以7億元的價(jià)格拿下這塊地上的酒店和公寓部分產(chǎn)權(quán)，幫助美國溫德姆豪廷酒店管理集團(tuán)落子浙江。
然而，僅過了兩年，“中江系”資金鏈斷裂，一把手涉嫌非法集資被刑拘。之后，浙江中江控股集團(tuán)宣告破產(chǎn)，溫德姆也成了“中江系”破產(chǎn)案中最令人關(guān)注的一筆資產(chǎn)。
不過，很少有人想到，這筆看上去不錯(cuò)的資產(chǎn)處理起來會(huì)如此一波三折。最開始因?yàn)閭鶆?wù)關(guān)系復(fù)雜，酒店的經(jīng)營管理涉及多達(dá)5家公司，導(dǎo)致最終的掛牌轉(zhuǎn)讓以5家公司股權(quán)包的形式呈現(xiàn)。
這些公司持有溫德姆的客房、商鋪、酒店式公寓等資產(chǎn)，以酒店經(jīng)營管理、物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)，共涉及360套(本)房產(chǎn)，其中酒店客房261套，面積超過2.7萬平米;商鋪(含地下一層)85套，面積超過1.6萬平米;酒店式公寓14套，面積1000多平米。
但是，前三次項(xiàng)目掛牌后因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不夠，均沒有達(dá)到公開拍賣的最低要求，項(xiàng)目方被迫將掛牌價(jià)格一降再降。
“這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越，感興趣的人還是挺多的。只不過現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢不好，一次性能拿出十多億的買家畢竟很少。”浙江產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在接連調(diào)低價(jià)格后，這次已經(jīng)有幾家資質(zhì)和實(shí)力都較強(qiáng)的買家前來接洽。如果順利，浙江產(chǎn)權(quán)交易所將于本周三對這一項(xiàng)目進(jìn)行公開拍賣。
從公開資料來看，2011年-2013年，溫德姆至尊豪廷酒店的入住率都有70%，表現(xiàn)尚佳。對于接盤者而言，更大的誘惑當(dāng)然是其獨(dú)特的地理位置。
目前，在沿西湖的土地中，除去歷史遺留建筑、各大賓館療養(yǎng)院、公園綠地等，真正能進(jìn)入土地市場的地塊屈指可數(shù)，以溫德姆豪廷酒店為核心的錦繡天地商務(wù)中心就是其中之一。
命運(yùn)多舛的28畝地
同樣是基于對地段的看好和偏愛，從2001年開始，圍繞錦繡天地商務(wù)中心的是非就從沒斷過。
占地28畝的錦繡天地商務(wù)中心，前身是老字號(hào)“都錦生”。2001年，一家名為“大地科技”的北京企業(yè)以每畝1800萬元，總價(jià)5.1億元的“天價(jià)”拍下它，比第二標(biāo)足足高出1.8億元。
“記得當(dāng)時(shí)折算成樓面價(jià)差不多是5500元一平方米，我們開玩笑說它是‘宇宙價(jià)地王’。”杭州一位資深的地產(chǎn)人士說?？梢阅脕肀容^的是，同一年在西湖邊銷售的樓盤“西湖銘樓”，與都錦生地塊僅一街之隔，且離西湖更近，成品房的均價(jià)不過6000-7000元/平方米。
拍得這塊土地后，大地科技蓋了一幢造型獨(dú)特的“蝴蝶樓”，沿鳳起路北翼和中間的核心建筑是后來的溫德姆至尊豪廷酒店，南翼是酒店式公寓，其余是商鋪。但在項(xiàng)目還在進(jìn)行之時(shí)，大地科技就將錦繡天地90%股權(quán)賣給了上市公司富龍熱電(后更名為“興業(yè)礦業(yè)”)。
僅僅過了一年，在加價(jià)1200萬元之后，富龍熱電再次將這部分股權(quán)轉(zhuǎn)賣給溫州新城建設(shè)股份有限公司。對于這次轉(zhuǎn)讓，富龍熱電給出的解釋是，因?yàn)轫?xiàng)目投資額太高，后期建設(shè)資金無法跟上。
接手后，新城建設(shè)陸陸續(xù)續(xù)完成了工程，然后在2009年又作價(jià)7億元將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給“中江系”。
就這樣，在不到10年的時(shí)間里，這塊西湖邊的寶地先后有了四任主人，皆是匆匆過客。
從2001年5.1億元的舊廠房，到2009年已經(jīng)建成的錦繡天地商務(wù)中心，在外人看來，“中江系”這筆7億元交易不但不貴，而且還占了便宜。但是問題就出在“中江系”原先在杭州沒有任何房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)這筆買賣所涉及的資金大部分是貸款，甚至涉及到高息的民間借貸。
后來的事實(shí)證明，“中江系”介入后很長一段時(shí)間里非但沒有依靠這個(gè)項(xiàng)目帶來現(xiàn)金流，反而陷入到與老業(yè)主的交房糾紛之中。細(xì)水長流的酒店投資也無法讓陷入資金泥沼的“中江系”脫離險(xiǎn)境。
西湖想象仍將繼續(xù)
現(xiàn)在回過頭去看，溫德姆至尊豪廷大酒店趕上了上一波杭州高端酒店的開業(yè)潮，與它同一時(shí)期開業(yè)的酒店如西溪悅榕莊、西子湖四季等，有個(gè)共同的特點(diǎn)——離杭州最知名的兩大景點(diǎn)很近，優(yōu)越的地理位置讓它們一出生就含著“金鑰匙”。
與知名景點(diǎn)近在咫尺，給了這座酒店和這塊地超高的想象空間。“溫德姆現(xiàn)在的處境不能很好反映地段潛力。”談到溫德姆的轉(zhuǎn)讓，杭州一位酒店人士說道，“酒店運(yùn)營需要一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境，也是一個(gè)長期回報(bào)的過程，追求短平快收益的‘中江系’顯然不是一個(gè)合格的接盤者。”
在他看來，溫德姆及其地塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上劣質(zhì)資產(chǎn)。相反，從他了解的情況看，去年一些開在西湖邊和西溪的高端酒店仍有亮點(diǎn)。
比如離西湖僅有數(shù)步之遙的凱悅飯店，僅在去年9、10兩月，會(huì)議銷售同比高出了15%。去年，杭州黃龍飯店全年?duì)I收和營業(yè)毛利均有近7%的上升，其中婚宴營收增長了27%，會(huì)議營收上升了17%，成為兩大亮點(diǎn)。
“去年我們舉辦了多個(gè)國際大型會(huì)議，僅10月份就有世界創(chuàng)業(yè)論壇、《金融時(shí)報(bào)》高峰論壇、全球電商領(lǐng)袖峰會(huì)等。當(dāng)月會(huì)議營收占到了飯店總營收的35%。”黃龍飯店行政助理經(jīng)理兼市場銷售總監(jiān)周琪說。
西溪賓館去年的營業(yè)收入再次超過年初的規(guī)劃，酒店市場傳訊經(jīng)理葛明將之歸功于體驗(yàn)式營銷的成功。
因?yàn)榈靥幬飨獫竦?，西溪賓館能吸引大量的游客，為了方便一家人出游，賓館特別開辟了釣魚區(qū)、親子樂園、游船等項(xiàng)目，即便不出賓館也能欣賞到西溪的美景。而在引入烏篷船等設(shè)施后，賓館吸引了很多新人來拍攝外景，帶動(dòng)了婚宴的銷售。
