買房時開發(fā)商特別推薦頂樓的花園和陽光房

　　要收房了他們卻說是違章建筑

　　上周四開始，快報律師團開辟全新欄目“名律師坐堂”，為大家提供深度服務。

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　　昨天有微友發(fā)微信咨詢快報律師團坐堂名律師周旦平：我前年買了期房，是多層頂樓的。按樓書和樣板房，頂樓業(yè)主擁有屋頂花園和屋頂陽光房(樓書寫明業(yè)主可自制樓梯直達屋頂花園，搭建玻璃陽光房)。

　　現(xiàn)在我去收房，卻被告知屋頂陽光房沒經過審批，屬于違章建筑，不能搭建，購房合同中也沒有任何關于屋頂花園和陽光房的條款。

　　我當時就是看中這個賣點才購買頂樓房屋的，請問開發(fā)商這算不算詐騙?我該怎么維權?目前我還沒去辦理收房手續(xù)。

　　周旦平律師答：首先，根據(jù)《物權法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內的公共場所屬于業(yè)主共有，即你所述的屋頂花園(如有)依法屬于建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主共有。而陽光房由于沒經過審批，自然無法搭建。

　　其次，如果追究開發(fā)商的責任，則可以根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”收集整理相應的證據(jù)材料(如樓書和樣板房介紹等)以滿足該條司法解釋的規(guī)定，從而追究開發(fā)商的違約責任。

　　理論上，是否收房不影響你權利的主張，能否追究開發(fā)商的違約責任要看你的舉證情況。但如果收房，要看清楚你簽字確認的內容，以免影響你將來權利的行使。另外，如果提起訴訟，時效是兩年。

　　租房交由中介招租管理

　　萬一租戶發(fā)生意外

　　損失誰來承擔

　　問：我有一套住宅，是交給房產中介公司托管的，由中介公司招租，并按照約定的年租金定期打款給房東，房東和租戶不直接發(fā)生關系。萬一租戶在居住期間發(fā)生意外，造成損失(比如火災)，這個損失是否應由中介公司全額承擔并負責處理?房東要負什么責任嗎?

　　周旦平律師答：這要看房東與中介公司的委托合同是如何約定的。你所述的情況，如現(xiàn)有的委托合同中沒有明確約定，雙方可在達成一致后以補充協(xié)議的形式加以明確。此外，也可以購買保險的方式降低房東不動產損失的風險。

　　六樓搭建小閣樓

　　我家漏水好嚴重

　　問：我住在一棟1993年建成的老房子里，房子一共6層，我家是5樓。2004年，六樓的業(yè)主違章搭建了一個小閣樓(相當于7樓)，自那以后我家就嚴重漏水，經過多次協(xié)商都沒能解決?，F(xiàn)在漏水情況越來越嚴重了，甚至多下幾天雨，雨水可以透過墻滲進我家客廳了(中間隔著衛(wèi)生間和廚房)。這個水量很大，有好幾桶可以接起來，我去找樓上業(yè)主，他說不是他家漏水是下雨導致的，所以不關他們的事。請問我該怎么辦?我家因漏水產生的損失誰來賠?

　　周旦平律師答：違章建筑必須依法拆除，這將影響到老百姓的人身和財產的安全;其次，相關法律中亦有對相鄰關系的規(guī)定，如《物權法》第八十四條規(guī)定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”第九十一條規(guī)定：“不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。”《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

　　因此，如你所述的情況已查證屬實，可依法要求侵權主體糾正，如仍未果，可收集證據(jù)提起訴訟，要求對方停止侵害，賠償損失。

　　開發(fā)商承諾房子降價就補差價

　　現(xiàn)在房價真降了他們又反悔了

　　問：某樓盤開盤時向購房業(yè)主承諾，若在開盤與交付期間出現(xiàn)降價，將補業(yè)主差價。條幅懸掛在售樓處，有照片為證。現(xiàn)在業(yè)主發(fā)現(xiàn)所購房子已降價，整套房差價15萬左右，請問能要求開發(fā)商補差價嗎?具體要怎么操作?

　　周旦平律師答：能否要求開發(fā)商補差價，要看開發(fā)商補差價的承諾是否已構成合同內容，以及你所能出具的證據(jù)是否已經能夠證明開發(fā)商違約。

　　首先，關于開發(fā)商補差價的承諾是否已構成合同內容的問題。前述承諾如果已經寫進合同，則依據(jù)合同約定處理;如果沒有寫進合同，則可以引用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”綜上，你仍應核實照片的內容并收集相關證據(jù)材料。

　　其次，關于開發(fā)商是否違約的問題。這一點要看你的舉證情況，例如你的證據(jù)是否能說明開發(fā)商承諾的價格是多少，現(xiàn)在的價格是多少，差價是否落入了開發(fā)商承諾的范圍等。如證據(jù)確鑿，可以要求開發(fā)商承擔違約責任包括補差價。

　　本周一坐堂律師——邵瑞青

　　北京德恒(杭州)律師事務所副主任，高級合伙人;浙江省法學會第七屆訴訟法學會理事;杭州市律協(xié)房地產專委委員;杭州市西湖區(qū)人民法院特邀調解員。

　　主要業(yè)務方向：房地產，合同糾紛，經濟犯罪辯護。

　　你有任何房產、合同等方面的法律問題，今天都可以發(fā)微信給我們，邵瑞青律師為你解答。其他類型的法律問題，我們也會推送給相應領域的法律專家，為大家作出解答。

　　名律師坐堂

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