買房時(shí)開發(fā)商特別推薦頂樓的花園和陽光房

　　要收房了他們卻說是違章建筑

　　上周四開始，快報(bào)律師團(tuán)開辟全新欄目“名律師坐堂”，為大家提供深度服務(wù)。

　　專注某一領(lǐng)域的名律師，將會(huì)全天候坐堂快報(bào)律師團(tuán)。你有相關(guān)的法律問題，都可以發(fā)送至快報(bào)律師團(tuán)微信公眾號(hào)(kblst2014)，當(dāng)日坐堂名律師將為你作出最專業(yè)的解答。

　　昨天有微友發(fā)微信咨詢快報(bào)律師團(tuán)坐堂名律師周旦平：我前年買了期房，是多層頂樓的。按樓書和樣板房，頂樓業(yè)主擁有屋頂花園和屋頂陽光房(樓書寫明業(yè)主可自制樓梯直達(dá)屋頂花園，搭建玻璃陽光房)。

　　現(xiàn)在我去收房，卻被告知屋頂陽光房沒經(jīng)過審批，屬于違章建筑，不能搭建，購房合同中也沒有任何關(guān)于屋頂花園和陽光房的條款。

　　我當(dāng)時(shí)就是看中這個(gè)賣點(diǎn)才購買頂樓房屋的，請問開發(fā)商這算不算詐騙?我該怎么維權(quán)?目前我還沒去辦理收房手續(xù)。

　　周旦平律師答：首先，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所屬于業(yè)主共有，即你所述的屋頂花園(如有)依法屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有。而陽光房由于沒經(jīng)過審批，自然無法搭建。

　　其次，如果追究開發(fā)商的責(zé)任，則可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”收集整理相應(yīng)的證據(jù)材料(如樓書和樣板房介紹等)以滿足該條司法解釋的規(guī)定，從而追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　理論上，是否收房不影響你權(quán)利的主張，能否追究開發(fā)商的違約責(zé)任要看你的舉證情況。但如果收房，要看清楚你簽字確認(rèn)的內(nèi)容，以免影響你將來權(quán)利的行使。另外，如果提起訴訟，時(shí)效是兩年。

　　租房交由中介招租管理

　　萬一租戶發(fā)生意外

　　損失誰來承擔(dān)

　　問：我有一套住宅，是交給房產(chǎn)中介公司托管的，由中介公司招租，并按照約定的年租金定期打款給房東，房東和租戶不直接發(fā)生關(guān)系。萬一租戶在居住期間發(fā)生意外，造成損失(比如火災(zāi))，這個(gè)損失是否應(yīng)由中介公司全額承擔(dān)并負(fù)責(zé)處理?房東要負(fù)什么責(zé)任嗎?

　　周旦平律師答：這要看房東與中介公司的委托合同是如何約定的。你所述的情況，如現(xiàn)有的委托合同中沒有明確約定，雙方可在達(dá)成一致后以補(bǔ)充協(xié)議的形式加以明確。此外，也可以購買保險(xiǎn)的方式降低房東不動(dòng)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　六樓搭建小閣樓

　　我家漏水好嚴(yán)重

　　問：我住在一棟1993年建成的老房子里，房子一共6層，我家是5樓。2004年，六樓的業(yè)主違章搭建了一個(gè)小閣樓(相當(dāng)于7樓)，自那以后我家就嚴(yán)重漏水，經(jīng)過多次協(xié)商都沒能解決?，F(xiàn)在漏水情況越來越嚴(yán)重了，甚至多下幾天雨，雨水可以透過墻滲進(jìn)我家客廳了(中間隔著衛(wèi)生間和廚房)。這個(gè)水量很大，有好幾桶可以接起來，我去找樓上業(yè)主，他說不是他家漏水是下雨導(dǎo)致的，所以不關(guān)他們的事。請問我該怎么辦?我家因漏水產(chǎn)生的損失誰來賠?

　　周旦平律師答：違章建筑必須依法拆除，這將影響到老百姓的人身和財(cái)產(chǎn)的安全;其次，相關(guān)法律中亦有對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定，如《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”第九十一條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。”《民法通則》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

　　因此，如你所述的情況已查證屬實(shí)，可依法要求侵權(quán)主體糾正，如仍未果，可收集證據(jù)提起訴訟，要求對(duì)方停止侵害，賠償損失。

　　開發(fā)商承諾房子降價(jià)就補(bǔ)差價(jià)

　　現(xiàn)在房價(jià)真降了他們又反悔了

　　問：某樓盤開盤時(shí)向購房業(yè)主承諾，若在開盤與交付期間出現(xiàn)降價(jià)，將補(bǔ)業(yè)主差價(jià)。條幅懸掛在售樓處，有照片為證?，F(xiàn)在業(yè)主發(fā)現(xiàn)所購房子已降價(jià)，整套房差價(jià)15萬左右，請問能要求開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)嗎?具體要怎么操作?

　　周旦平律師答：能否要求開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)，要看開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)的承諾是否已構(gòu)成合同內(nèi)容，以及你所能出具的證據(jù)是否已經(jīng)能夠證明開發(fā)商違約。

　　首先，關(guān)于開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)的承諾是否已構(gòu)成合同內(nèi)容的問題。前述承諾如果已經(jīng)寫進(jìn)合同，則依據(jù)合同約定處理;如果沒有寫進(jìn)合同，則可以引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”綜上，你仍應(yīng)核實(shí)照片的內(nèi)容并收集相關(guān)證據(jù)材料。

　　其次，關(guān)于開發(fā)商是否違約的問題。這一點(diǎn)要看你的舉證情況，例如你的證據(jù)是否能說明開發(fā)商承諾的價(jià)格是多少，現(xiàn)在的價(jià)格是多少，差價(jià)是否落入了開發(fā)商承諾的范圍等。如證據(jù)確鑿，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任包括補(bǔ)差價(jià)。

　　本周一坐堂律師——邵瑞青

　　北京德恒(杭州)律師事務(wù)所副主任，高級(jí)合伙人;浙江省法學(xué)會(huì)第七屆訴訟法學(xué)會(huì)理事;杭州市律協(xié)房地產(chǎn)專委委員;杭州市西湖區(qū)人民法院特邀調(diào)解員。

　　主要業(yè)務(wù)方向：房地產(chǎn)，合同糾紛，經(jīng)濟(jì)犯罪辯護(hù)。

　　你有任何房產(chǎn)、合同等方面的法律問題，今天都可以發(fā)微信給我們，邵瑞青律師為你解答。其他類型的法律問題，我們也會(huì)推送給相應(yīng)領(lǐng)域的法律專家，為大家作出解答。

　　名律師坐堂

　　專注某一領(lǐng)域的名律師，將會(huì)全天候坐堂快報(bào)律師團(tuán)。你有相關(guān)的法律問題，都可以發(fā)送問題到快報(bào)律師團(tuán)微信公眾號(hào)，當(dāng)日坐堂名律師將為你作出最專業(yè)的解答。

　　你有任何民商事方面的法律問題，今天都可以發(fā)微信給我們，楊甜律師為你解答。其他類型的法律問題，我們也會(huì)推送給相應(yīng)領(lǐng)域的法律專家，為大家作出解答。