上周，萬象城商戶汎蒂爾芳香養(yǎng)生館負(fù)責(zé)人張玉紅向本報反映了他們與萬象城之間的租賃糾紛，萬象城要收回租給他們4年多的商鋪，雙方的合作關(guān)系瀕臨破裂。
汎蒂爾是首批入駐萬象城的商戶，在2010年租下萬象城五樓的L536商鋪，為期4年的租約在今年9月到期，張玉紅原本希望與對方續(xù)約，但遭到了萬象城方面的拒絕。
一旦被迫撤出萬象城，他們將面臨上百萬元的裝修損失和客戶資源流失、員工失業(yè)等問題，很多購買了充值卡的消費者也面臨問題，這些問題該如何解決?
這起租賃糾紛，是否也將牽出Shopping Mall相對松散的管理體制背后隱藏的問題?
新聞事件
首批入駐商戶汎蒂爾面臨解約
上周，杭州亞思美容有限公司總經(jīng)理——也是汎蒂爾芳香養(yǎng)生館的負(fù)責(zé)人張玉紅向本報反映了他們與萬象城之間的租賃糾紛，投訴萬象城“設(shè)置合同陷阱”、“不講誠信”、“造成汎蒂爾巨大損失”。
據(jù)了解，汎蒂爾芳香養(yǎng)生館是2010年萬象城開出之際，第一批入駐的商戶，租下的商鋪是位于萬象城五樓的L536商鋪。雙方于2010年1月26日正式簽署合同，首期簽約租期為4年。
今年3月份，萬象城與汎蒂爾商談續(xù)約事宜，但此次續(xù)約的租期僅為6個月，從2014年3月3日至2014年9月2日。
在6月份，張玉紅向萬象城要求續(xù)約更長的期限，并根據(jù)對方要求提交了書面的續(xù)約申請，但在7月18日，卻接到了萬象城表示不予續(xù)租，并要求汎蒂爾在到期后馬上搬離的函件。
9月3日，萬象城在汎蒂爾門口發(fā)布了落款為“華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司”的公告：“華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司與杭州亞思美容有限公司就杭州萬象城536#商鋪所簽訂的《杭州萬象城商鋪租賃合同(續(xù)約)》之租期已于2014年9月2日到期，到期后不再續(xù)約。特此公告!”
6個月續(xù)租期間，L536商鋪悄然“易主”?
“在6月份提交了續(xù)約申請后，我們本來在等對方的答復(fù)，但7月初突然聽說萬象城要收回我們店鋪，并且已經(jīng)找好了下家。”張玉紅說，在此前與萬象城方面的溝通中，她都以為對方是會與自己續(xù)約的，直到聽說這個消息后才慌了，這時再去找招商部門溝通，已經(jīng)沒有辦法扭轉(zhuǎn)局面。
而她聽說下家是和他們同類業(yè)態(tài)的某SPA館，這讓她更加難以接受。“如果是租給同樣從事美容行業(yè)的店鋪，我們是不是應(yīng)該有優(yōu)先續(xù)租權(quán)呢?”張玉紅認(rèn)為，如果對方出的租金更高，那她認(rèn)為萬象城應(yīng)該通過公開競價等方式，讓汎蒂爾和那家SPA館可以就獲得承租權(quán)展開公平競爭。
汎蒂爾代表曾到訪香港、深圳、上海投訴
汎蒂爾堅持不愿意解約的背后，有種種無奈。
“2010年，為了配合萬象城準(zhǔn)時開業(yè)，當(dāng)時正是過年期間，花了平常3倍的價格才雇來工人裝修。”張玉紅說，在裝修上，汎蒂爾已經(jīng)投入了兩三百萬元，“我們既然在萬象城開出來，肯定是計劃長期發(fā)展的，起碼要做八到十年。”一旦被迫撤出萬象城，汎蒂爾花費巨資的裝修就都打了水漂。
員工的就業(yè)問題和四年多來累積的客戶資源也成為問題。“我們這家店到目前為止，一共發(fā)展了400多名會員，辦理的消費卡金額最高的有好幾萬元。”張玉紅說，“如果要關(guān)掉，那消費者怎么辦?我們的員工又怎么辦?”
于是，張玉紅在和華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司溝通未果的情況下，奔走香港、深圳、上海，到訪新鴻基香港總部，華潤集團深圳總部和上海大區(qū)投訴，但最終得到的答復(fù)還是要由杭州公司來處理。“今年8月下旬，我們還向香港證監(jiān)會發(fā)起了投訴，希望他們能好好調(diào)查一下這家上市公司。”張玉紅表示。
各方說法
爭論焦點一：萬象城是否曾表示會與汎蒂爾續(xù)約?
汎蒂爾：萬象城曾承諾租約到期后再續(xù)簽
張玉紅說，在今年3月份雙方簽署續(xù)約6個月的合同的時候，她也曾提出質(zhì)疑——為什么只簽6個月這么短?“招商總監(jiān)張玥當(dāng)時跟我們說，只能續(xù)簽6個月，其他商戶都一樣的，反正到期以后還會再簽給我們的。出于對華潤這家大公司的信任，我就簽了這份合同。”
從現(xiàn)在的事態(tài)發(fā)展看來，當(dāng)時的”6個月續(xù)約”就疑點重重。張玉紅表示，首期合同是2010年1月26日起4年，那么今年1月25日到期后，為何3月份才簽下從3月3日至9月2日的租賃合同，1月至3月這段時間，均未在兩期合同中體現(xiàn)，怎么回事?
萬象城：去年就制定了對汎蒂爾的調(diào)整計劃
萬象城表示，并未承諾張玉紅“6個月續(xù)約合同到期后仍會與亞思美容續(xù)簽”。并且補充說：“對此商戶(汎蒂爾)的調(diào)整，我司去年就制定了調(diào)整計劃，是先有調(diào)整此租戶的計劃，才尋找后續(xù)品牌的。”
對于今年1月到3月的“合同空白期”，萬象城也作出了解釋：雖然與亞思美容的合約是2010年1月25日簽署的，但正式交付時間是3月3日，所以雙方的首期合同應(yīng)該是2010年3月3日算起，至2014年3月2日截止。
但為何萬象城去年就計劃調(diào)整汎蒂爾，卻直到今年7月份才正式發(fā)函通知對方，而沒有讓對方更早得知無法續(xù)租以便做相應(yīng)的撤離準(zhǔn)備?對于這一疑問，截至發(fā)稿前，記者并沒有得到萬象城方面的解釋。
爭論焦點二：汎蒂爾是否享有優(yōu)先續(xù)約權(quán)?
汎蒂爾：下家租客屬同類業(yè)態(tài)，汎蒂爾應(yīng)享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)
張玉紅請律師在8月5日向萬象城發(fā)出的一封律師信中表明：“根據(jù)一般的商業(yè)規(guī)則和《合同法》的基本法理等，亞思公司作為承租人享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。”而萬象城沒有與按約履行的老商戶亞思美容商量，就要收回商鋪并出租給其他同業(yè)競爭者，“這將造成亞思公司的巨大損失，是亞思公司不能接受的，也嚴(yán)重侵犯了亞思公司的合法權(quán)益。”
萬象城：雙方合同中沒有關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的規(guī)定
關(guān)于6個月的續(xù)租期滿后，汎蒂爾與另一家SPA館，誰應(yīng)享有承租權(quán)的問題，萬象城表示，在汎蒂爾與華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)的合同中并沒有關(guān)于優(yōu)先續(xù)約權(quán)的規(guī)定。
“我司與亞思美容簽署的合同是合法有效的，雙方權(quán)利義務(wù)清晰，并不存在爭議，雙方均應(yīng)遵守合同約定。我司有權(quán)選擇續(xù)租或者不續(xù)租，如不續(xù)租，亞思美容應(yīng)該在合同期滿撤場。”萬象城方面表示。
爭論焦點三：業(yè)績和管理的問題，雙方各執(zhí)一詞
汎蒂爾：曾拿過2012年萬象城同類業(yè)態(tài)銷售冠軍
在之前的溝通過程中，萬象城對于不續(xù)租L536商鋪給汎蒂爾，提出的理由之一是對方“經(jīng)營業(yè)績差”，對此，張玉紅并不服。
張玉紅說，開店頭兩年——2010年、2011年，萬象城也是剛剛在杭州落腳，人氣還不是很旺，所以汎蒂爾業(yè)績可能只是一般，“但2012年，我們在萬象城同類業(yè)態(tài)中，銷售業(yè)績排名第一，萬象城還獎勵了我們兩萬元。雖然去年業(yè)績稍有下滑，但我們已經(jīng)對此采取對策——比如通過和別的公司合作，來提高營業(yè)額。”
此外，張玉紅表示，在雙方的合同中，并未明確規(guī)定汎蒂爾需要達(dá)到具體多少的經(jīng)營業(yè)績才行，因此她覺得業(yè)績不足以作為萬象城不予續(xù)租的理由。“這四年多以來，我們租金一分錢也沒少交。”
萬象城：汎蒂爾經(jīng)營業(yè)績持續(xù)較差，管理混亂
萬象城表示，他們對商鋪的調(diào)整并不以租金高低為唯一標(biāo)準(zhǔn)。“鑒于‘汎蒂爾養(yǎng)生館”品牌定位與萬象城整體定位不符、且其持續(xù)較差的業(yè)績表現(xiàn)和管理水平，我司已于2014年7月18日發(fā)送書面《撤場通知函》予亞思公司告知我司到期不續(xù)約的決定。"
根據(jù)萬象城的說法，汎蒂爾的經(jīng)營業(yè)績在萬象城五家美容美發(fā)商鋪(瑪花纖體離開后是四家)中處于最后一位。萬象城還指出汎蒂爾“管理混亂，員工流動頻繁，經(jīng)常在營業(yè)時間出現(xiàn)未開門營業(yè)的情況，員工流動較大，嚴(yán)重影響服務(wù)質(zhì)量”。
此外，汎蒂爾將公司70%的股份轉(zhuǎn)讓給另一家公司，也引起萬象城的不滿，稱此事“違反租賃合同之約定”，是“在未對我司進(jìn)行任何書面通知的情況下”進(jìn)行的。而對此，張玉紅表示在7月份時已告知過萬象城，“這也是我們?yōu)樘岣邩I(yè)績而做的努力”。
爭論焦點四：法律上，汎蒂爾是否享有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”?
記者咨詢了多位律師，對于汎蒂爾是否享有“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”，說法不一。
浙江浙杭律師事務(wù)所的李慶峰律師表示，汎蒂爾與萬象城之間的續(xù)約或解約事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同條款來執(zhí)行，“如果合同條款中規(guī)定汎蒂爾享有同等條件下的優(yōu)先續(xù)租權(quán)，那汎蒂爾可以以此為依據(jù)向萬象城要求續(xù)租，如果沒有的話，那么合同期滿，就解除租賃，是合法的。”
浙江鐵誠律師事務(wù)所的鄭禮輝律師表示，汎蒂爾應(yīng)該享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。“如果出租方收回商鋪后，是要繼續(xù)租給同類業(yè)態(tài)的商戶——也就是派作同種用途的，那么兩家商戶在同等條件下——租金、租期都相同，前面一家應(yīng)該享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。”
據(jù)了解，優(yōu)先續(xù)租權(quán)尚沒有法律明文規(guī)定，但很多法學(xué)專家在《合同法》頒布后，依據(jù)法學(xué)原理、立法精神，所作的合同法條文釋義著作中，大多在對合同法關(guān)于房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)予以學(xué)理解釋后提出了優(yōu)先承租權(quán)這一概念。不少案例也表示，保護房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)是公平合理的，也是群眾能夠認(rèn)同接受的。
新聞思考
Shopping Mall越開越多，“汎蒂爾事件”會否頻發(fā)?
隨著杭州的Shopping Mall越開越多，商場業(yè)態(tài)的調(diào)整，品牌店鋪的輪換，商鋪和商場的解約也將逐漸成為常態(tài)，是否會出現(xiàn)第二個、第三個甚至更多的“汎蒂爾事件”?
一家商場的負(fù)責(zé)人表示，為了避免發(fā)生類似于汎蒂爾這類糾紛，他們一般會在合同上約定，在租約到期前一個月，商場會向商鋪詢問續(xù)租意愿，在同等條件下，原來的租戶享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。
“有的商場若以業(yè)態(tài)調(diào)整為理由，把商戶‘請’走，這種情況下，商戶就算告到法院也沒有辦法。”該負(fù)責(zé)人表示。
另一家商場的負(fù)責(zé)人告訴記者，為了保持一定的品牌更新度，商場并不是很樂意給予商鋪“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”，“因為商場也要考慮到客戶(消費者)的需求，如果商場里總是原來的那幾個品牌，客戶也會厭倦。而某種程度上，也需要發(fā)揮市場的優(yōu)勝劣汰功能，讓商場的業(yè)態(tài)、品牌越來越豐富，吸引客戶。”
“租金不是唯一標(biāo)準(zhǔn)”，萬象城還有哪些指標(biāo)?
據(jù)了解，在商鋪調(diào)整這個問題上，百貨店會有銷售、管理、品牌檔次等作為參考指標(biāo)，而Shopping Mall呢?萬象城說：“對于商鋪的調(diào)整，租金不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。”那么又有其他什么標(biāo)準(zhǔn)?
在張玉紅看來，她開門合法做生意，按時交付租金，沒有任何差錯，萬象城不應(yīng)當(dāng)突然與他們解約。
而萬象城方面表示，店鋪的品牌定位、經(jīng)營業(yè)績和管理水平、服務(wù)質(zhì)量都是他們考慮的指標(biāo)。比如品牌定位如果與萬象城整體定位不符，就會成為被調(diào)整的目標(biāo)。再比如，經(jīng)營業(yè)績持續(xù)處于同類業(yè)態(tài)商鋪中的最后一名，也會被淘汰——百貨店的“末位淘汰制”在Shopping Mall依然得到應(yīng)用。
另外，店鋪有沒有良好的經(jīng)營秩序、穩(wěn)定的服務(wù)水平，都是重要參考指標(biāo)，比如營業(yè)時間不穩(wěn)定、人員流動頻繁或者產(chǎn)生消費投訴等，都會影響商場對商鋪的印象，懷疑其管理水平，進(jìn)而重新評估與其的租賃關(guān)系。
消費者的充值卡問題頻現(xiàn)，誰為此負(fù)責(zé)?
集合了美容美發(fā)、兒童早教等各種生活配套業(yè)態(tài)的Shopping Mall，發(fā)生的品牌店鋪消費卡糾紛也逐漸出現(xiàn)。
比如，今年年初瑪花纖體全國門店大面積關(guān)店，在全社會引發(fā)強烈震蕩，歷來在業(yè)內(nèi)樹以“高端”形象的瑪花纖體，其會員起步充值金額就在上萬元。事件發(fā)生后，數(shù)以萬計的消費者手持幾萬元、幾十萬元金額的消費卡，無處討回?fù)p失。
許多瑪花纖體曾經(jīng)入駐的購物中心也為此事搞得焦頭爛額，包括萬象城在內(nèi)，最后動員了包括汎蒂爾在內(nèi)的多家美容商戶，解決瑪花客戶的后續(xù)服務(wù)問題。
此前在杭州武林銀泰、慶春銀泰兩家商場的寶寶貝貝攝影店關(guān)門、老板跑路事件，又引發(fā)一批消費者預(yù)付資金無法兌現(xiàn)服務(wù)的問題，再度揭露出商場內(nèi)商戶發(fā)行消費卡背后所隱藏的問題。
汎蒂爾的后續(xù)問題，誰來解決?
張玉紅告訴記者，雖然目前他們?nèi)詴腿f象城協(xié)商，但是考慮到服務(wù)客戶的問題，他們已經(jīng)部分搬遷到萬象城附近的城市假日酒店。
在客戶服務(wù)等后續(xù)問題方面，萬象城擺明的態(tài)度是：“我司早在幾個月之前已書面通知到亞思美容到期不再續(xù)約，亞思美容應(yīng)該有自己的經(jīng)營方案。”
不同于瑪花纖體或者寶寶貝貝的事件，汎蒂爾并非因自己經(jīng)營不善關(guān)門或者跑路，而是希望在萬象城經(jīng)營下去，卻沒有得到商場方面的支持。一旦汎蒂爾撤出萬象城，那么辦理消費卡的顧客無法得到便利的消費，又該是誰的責(zé)任?
浙江援手律師事務(wù)所的潘永明律師表示，從法律上租賃關(guān)系的角度，商場與商鋪之間的租約到期后，合同解除，在不存在違約的情況下，商場并不存在過錯。“商戶在商場內(nèi)投資開店的時候，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租期作出恰當(dāng)規(guī)劃——租期到了以后，商場會不會再租給你，畢竟是個未知數(shù)。”潘律師說，商鋪的裝修資金，應(yīng)該據(jù)此來衡量，而發(fā)行的消費卡，也應(yīng)在商鋪租期結(jié)束之日做完全部服務(wù)工作。
“但是，一旦商鋪關(guān)門后，遺留下預(yù)付式消費卡等后續(xù)問題，根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》的有關(guān)規(guī)定，除了商戶負(fù)主要責(zé)任以外，商場也有連帶責(zé)任。”潘律師補充道。
