記者 胡幸陽
站在光大安石中心27層頂樓露臺，陸家嘴天際線盡收眼底。摩天樓巨大的尺度讓人把握不準(zhǔn)實(shí)際距離，而光大安石中心總經(jīng)理李洪告訴記者，從這里開車到陸家嘴，只要15分鐘；到外灘，也只要15分鐘。
在上海，甲級寫字樓的客戶們與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系非常密切，樓宇到陸家嘴、外灘金融集聚區(qū)的距離，是衡量區(qū)位條件的關(guān)鍵指標(biāo)之一。光大安石中心地處楊浦濱江腹地、大連路隧道出口旁，不算是上海傳統(tǒng)核心CBD，但交通便利。
在供大于求的寫字樓市場形勢下，越來越多的企業(yè)看重新興商務(wù)區(qū)的租金優(yōu)勢。在此基礎(chǔ)上，光大安石中心發(fā)揮資管能力優(yōu)勢，根據(jù)目標(biāo)市場實(shí)際需求打造了WELLBEING品牌，提升軟硬環(huán)境、優(yōu)化寫字樓資產(chǎn)價(jià)值，獲得康明斯、麥格納、新思科技、中信建投等世界500強(qiáng)和行業(yè)龍頭企業(yè)的青睞。2018年入市以來，光大安石中心去化面積和稅收貢獻(xiàn)穩(wěn)步增長，2020年躋身稅收“億元樓”行列，去年最高峰時(shí)出租率達(dá)96%。
對寫字樓市場存量資產(chǎn)來說，區(qū)位已然固定，調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)、爭做區(qū)域頭部無疑是一條破局之道。光大安石中心從爛尾樓收購改造起步，今天已是上海寫字樓市場的翹楚，這些年來的經(jīng)驗(yàn)或許值得借鑒。
設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)圍繞“人”
2018年，德國大陸集團(tuán)對傳動力部門進(jìn)行拆分，成立緯湃科技公司，在德國單獨(dú)上市，向市場提供電驅(qū)動系統(tǒng)、電子控制單元、傳感器和執(zhí)行器，以及尾氣后處理解決方案。
選擇新的辦公地點(diǎn)時(shí)，緯湃科技將目光投向了光大安石中心。作為一家新成立的外資科技企業(yè)，緯湃科技非常重視定制化的辦公環(huán)境以及員工身在其中的體驗(yàn)，對空間、空氣、光線、員工動線、裝修選材提出了嚴(yán)格的要求。光大安石中心作為上海第一家獲得WELL C&S金級認(rèn)證的寫字樓，恰好能匹配其需求。
WELL認(rèn)證由國際WELL建筑研究所（IWBI）推出，重點(diǎn)關(guān)注物理建造環(huán)境如何支持人類健康、生產(chǎn)效率、幸福與舒適，監(jiān)測超過100項(xiàng)涉及空氣、水、營養(yǎng)、光、健身、舒適、精神等建筑環(huán)境特征的指標(biāo)。
“一般的寫字樓項(xiàng)目都是設(shè)計(jì)施工完成后交付給運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。但光大安石中心在前期設(shè)計(jì)階段，就讓運(yùn)營團(tuán)隊(duì)參與。”李洪介紹，光大安石中心所有細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)都圍繞“人”進(jìn)行，比如PM2.5過濾系統(tǒng)去除微塵顆粒等污染物，讓室內(nèi)空氣保持清新怡人；每一層都提供直飲水系統(tǒng)而非使用桶裝水，使生活方式更綠色方便；穿孔蜂窩鋁吊頂吸音系統(tǒng)提高了聲音傳播的清晰度和識別度；燈具采用手術(shù)室級別的防眩光無影燈，讓使用者視覺更舒適、更自然……
這些細(xì)節(jié)很對緯湃科技的胃口。橫向比較同區(qū)域其他寫字樓，光大安石中心的租金要高一些，但緯湃科技方面很快拍板，在T1樓租下19—22層四整層共6200平方米的辦公空間，將總部搬了過來。
力求打造讓人愉悅的社區(qū)
在WELL認(rèn)證的基礎(chǔ)上，光大安石推出了寫字樓資產(chǎn)管理品牌光大安石WELLBEING，鼓勵大家更有熱情地去將工作做得開心，讓生活與工作的邊界趨于模糊，日常享受身心的滋養(yǎng)與美好，力求打造一個讓人愉悅的社區(qū)。
在項(xiàng)目整體改造中，光大安石中心將辦公日常與戶外環(huán)境有機(jī)融合，引入6000平方米的體育公園、更新鐫刻城市記憶的歷史建筑、提供或?qū)倩蚬蚕淼奈蓓敾▓@等，讓空間更開放、構(gòu)建形式更多樣化。
多樣化的空間也為光大安石中心提供了各類社群活動的舉辦場所。比如半年一屆的籃球賽，就在辦公樓下的體育公園中舉辦。T2頂樓帶露臺的共享辦公空間，不僅為企業(yè)高管提供了高端私密會客場地，也為企業(yè)提供了培訓(xùn)、文化活動的場地。
WELLBEING社群活動深受租戶們歡迎，不少活動都由企業(yè)主動牽頭舉辦，或共享資源提供支持?；@球賽是大家最期待的活動，比賽氣氛非常熱烈，有家運(yùn)動康復(fù)企業(yè)主動為賽事提供運(yùn)動健康保障，還有家游戲公司，每一屆都為賽事贊助VR眼鏡等大獎。每周的瑜伽課和爵士舞課等也吸引了許多白領(lǐng)參與，課程教練都是由企業(yè)自發(fā)聘請。
李洪認(rèn)為，WELLBEING品牌的軟硬環(huán)境打造，尤其在吸引行業(yè)頭部企業(yè)、外資企業(yè)以及其他優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐時(shí)起到了巨大的推動作用，目前光大安石中心有超過一半的辦公空間都是由這些企業(yè)租下的，“越是優(yōu)秀的企業(yè)越重視員工體驗(yàn)。許多企業(yè)了解到我們的WELLBEING品牌后都贊不絕口，我們打造的社群相當(dāng)于幫他們覆蓋解決了人力資源條線的很多工作。”
找準(zhǔn)定位做優(yōu)資產(chǎn)價(jià)值
隨著“90后”“00后”逐漸成為職場主力軍，辦公空間的藝術(shù)、生態(tài)、健康以及人和人的互動等都將越來越被重視。記者采訪時(shí)接觸的幾家租戶企業(yè)都對WELLBEING品牌的理念充分認(rèn)可。緯景儲能在T1樓租下了帶露臺的頂層，公司一位員工告訴記者，露臺裝修也很精致，天氣好的時(shí)候大家都喜歡到露臺上看看江景，心情就會好很多。
WELLBEING不是寫字樓的唯一解，但其代表的“做優(yōu)資產(chǎn)價(jià)值”理念，也許是在當(dāng)下寫字樓市場站穩(wěn)腳跟的一個必要條件。
另一個關(guān)鍵點(diǎn)，在于對市場需求進(jìn)行充分調(diào)研，找準(zhǔn)自身定位，精準(zhǔn)地把項(xiàng)目的價(jià)值潛力釋放出來。光大安石中心的配套商業(yè)規(guī)劃就是如此：經(jīng)研判，周邊社區(qū)居民較少，且小區(qū)定位偏高端。光大安石就放棄了輻射社區(qū)的打算，精準(zhǔn)服務(wù)樓宇企業(yè)，花大力氣引入了星巴克臻選楊浦首店、Blueglass楊浦首店等白領(lǐng)喜聞樂見的商家。
房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行的一份分析指出，傳統(tǒng)行業(yè)寫字樓的需求已越來越難跟上寫字樓同質(zhì)化產(chǎn)品的新增速度。但換個角度想，當(dāng)同質(zhì)化產(chǎn)品市場表現(xiàn)乏力時(shí)，優(yōu)質(zhì)、有特色、性價(jià)比高的寫字樓產(chǎn)品反而可能獲得更多資源。
李洪還告訴記者，在非超一線城市寫字樓市場震蕩更劇烈的當(dāng)口，光大安石在重慶的寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品出租率反而逆勢增長。在楊浦光大安石中心，美團(tuán)搬走后，很快就有幾家醫(yī)療、汽車行業(yè)企業(yè)入駐，未來出租率有望重新回到峰值。“光大安石面對市場調(diào)整周期，仍將專注于發(fā)揮自身資產(chǎn)管理能力，專注于資產(chǎn)價(jià)值本身，為市場提供好產(chǎn)品。”
