賬務(wù)不公開，不交物管費；服務(wù)不到位，不交物管費；管理跟不上，不交物管費……年底了，2013年度的物管費收繳進入尾聲，為不影響收取新一年的物管費，各小區(qū)物管都在忙著催繳物業(yè)費。這兩天，本報記者跟著物業(yè)收費員親身體驗入戶收費。從體驗精力來看，各小區(qū)物管費雖高低不一，但物管“討薪”之難并不因費用的多少而有所差別。

      敲6家門只收到2家，還“被打折”

      20日晚6點多，清河嘉園小區(qū)大部分業(yè)主家的燈都亮了，物業(yè)公司經(jīng)理徐建高拿起繳費登記單，和其他兩位收費員開始挨家挨戶觀察業(yè)主家的燈亮沒亮。小區(qū)650多戶中仍有200多戶業(yè)主沒有交納2013年度甚至以前的物業(yè)費，其中有連續(xù)3年沒有交的，他們得趕快催收。

　　“這家燈亮了，有人，快上去看看。”幾個人蹬蹬蹬三步兩步就到了10幢樓的一戶業(yè)主家里。門敲開，雙方都很客氣，徐建高給這位業(yè)主算起了賬。“物業(yè)費是0.4元/平米，你家一年物業(yè)費420元，3年沒交，一共1258元，再給你打個8折，去掉零頭6塊錢，就1000塊錢吧。”業(yè)主聽完就把繳費登記單拿過來仔細看了看，“這家怎么才800元?。恳沁@個價我今天就交，要不你還得再跑一趟。”徐經(jīng)理猶豫了一會兒，開了票。

　　第二、第三家雖然都有人在，但卻都說家里管錢的不在，等來家了再說。第三家業(yè)主顯然對小區(qū)管理很不滿意。物業(yè)正準備離開，女業(yè)主突然打開門，“門鈴都不裝，還要物業(yè)費，不交。”說完嘭的一聲就把門關(guān)上了。物業(yè)剛要抬腳走，她又打開門，“小區(qū)里種菜的那么多，等你們鏟了再說。”門又關(guān)上了。

　　又來到一家，徐建高說，這家從2011年以后就沒有交過物業(yè)費，物業(yè)準備起訴這位業(yè)主了。敲開這家門，業(yè)主聽說是收物業(yè)費，便說，住進來第一年已經(jīng)全額交了物業(yè)費，但小區(qū)管理得太差，小攤點天天有，廣告牌到處設(shè)，車子沒人管，他實在想不出交費的理由。徐經(jīng)理帶著笑說，那物業(yè)要去法院起訴了。“去吧，去吧，你們還是去起訴吧。”這位業(yè)主揮著手說道。

　　時間快到7點了，徐經(jīng)理看了看繳費登記單，去了6家，收到2家，還都“被打折”。

　　社區(qū)記者 金海洋

      跑了十幾家，終于收到一家

      淮海第一城小區(qū)物業(yè)收費員王建兵和王加林兩人都50開外了，都是下崗了才轉(zhuǎn)投到物業(yè)公司的。21日晚6點多，他們首先來到5樓一戶人家，女主人開門后，王建兵說明來意。女主人說，要交物業(yè)費可以，但問題要解決。原來6樓業(yè)主在5樓通往6樓的臺階上安裝了一道鐵門，她覺得阻擋了光線，要求6樓業(yè)主將鐵門往上移。王建兵說，問題會及時上報，于是到第二家。

　　第二家開門的是男主人，聽說是來收物業(yè)費的，男主人說，“你們物業(yè)整改到位了，物業(yè)費才能交。”原來男主人對于小區(qū)原來的物業(yè)管理有諸多不滿，雖然王建兵所在的先鋒物業(yè)公司今年8月才入駐，但毫無疑問，已經(jīng)殃及到他們了。王建兵告訴記者，這兩戶業(yè)主已經(jīng)有兩年的物業(yè)費沒交了。

　　又爬個5樓，到第3戶人家，開門的是位中年女性，“都是我老公當家，他在外地呢，等他回家再說吧。”王建兵說，這屬于典型的“軟拒絕”，其實家里就是她當家。連續(xù)跑了六七家，都碰了一鼻子灰，對于這樣的結(jié)果，王建兵他們并不是很在意，“這都正常，有的人家我們要跑上10趟還不一定有結(jié)果呢。”

　　小區(qū)物業(yè)負責(zé)人李義告訴記者，收費難成為物業(yè)公司生存的最大問題，小區(qū)保潔、保安、管理人員近30人，每月工資等硬性開銷就要7萬多元，一旦物業(yè)費收繳不理想，公司肯定只能減少人員，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)就會打折扣，從而形成惡性循環(huán)。

　　在跑到第10家的時候，這戶業(yè)主很爽快地答應(yīng)交一年的物業(yè)費，王建兵趕緊從包里拿出鞋套，進屋收取。“物業(yè)工作再苦再累，我們也能忍受。但業(yè)主不交物業(yè)費，說白了，就是不尊重我們的勞動。”

　　社區(qū)記者 金鑫

      要收費,得先送增值服務(wù)

      20日晚6點鐘，記者來到清河區(qū)承德北路丹桂苑小區(qū)，跟隨物業(yè)工作人員陳娟和盧淮逐戶收取物業(yè)費。兩人搭檔收物業(yè)費已經(jīng)很長時間了，“態(tài)度和善，具有親和力。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理朱建康說，即使業(yè)主不交費，也不能跟業(yè)主吵架。

　　收費員首先來到小區(qū)17號樓一戶人家。聽說是來收物業(yè)費的，男主人打開了門，“要交物業(yè)費可以，但你們把公共廁所封起來。”這位業(yè)主說，廁所的味道一年四季影響著一家人的生活。“公廁是小區(qū)的公共設(shè)施，封起來其他業(yè)主不會讓。”陳娟說。話音剛落，這位業(yè)主就關(guān)上了門。該棟樓接下來的幾家一聽說是收物業(yè)費的，隔著門喊了句“沒錢，過幾天來收吧。”盧淮告訴記者，這幾家基本收不到錢了，因為每次來都是這個理由。

　　“你好，你家地下室的門今天上午已經(jīng)漆好了，麻煩把物業(yè)費交了吧。”在23號樓一戶業(yè)主門前，盧淮和氣地說。聽到這話后，這位業(yè)主轉(zhuǎn)身回到房間拿出315元錢交給了盧淮。原來，前幾天來收費時，業(yè)主提出地下室門銹了，提出先漆門再交費。“這本不屬于物業(yè)的服務(wù)范圍。”盧淮說，但為了收取物業(yè)費，只能免費提供“增值服務(wù)”。

　　時間很快到8點鐘了，跑了16戶，只有2戶交錢。陳娟看看了手機說，“今天就到這里吧，晚了業(yè)主會有意見。”

　　小區(qū)物業(yè)經(jīng)理朱建康告訴記者，小區(qū)的物業(yè)費收繳率大概在60%左右，基本能夠維持運營成本，“但是各種成本都在漲，明年不知會怎樣。”他對目前這種低物業(yè)費、低收繳率很擔(dān)憂。 

　　社區(qū)記者 高玉啟

      我說不交就不交 這理由是否靠譜

      20日晚7點，清浦區(qū)荷花池小區(qū)東門值班室，小區(qū)保安老錢和保潔員包阿姨已經(jīng)按約定時間，上門收繳物管費，這對他們來說是例行性的上門收費，按照公司的配組，這對組合每周要上門收一次。

　　外面的風(fēng)冷颼颼的，老錢和包阿姨都穿上了大衣，戴上了手套。老錢腰挎著手電筒走在前面，他手里拿著一份荷花池業(yè)主交費記錄單，進了樓道，跟隨其后的包阿姨就按下樓道燈，借著光亮，他們走的要穩(wěn)妥得多。

　　“這家從2009年開始就沒交物業(yè)費了，去了也是白去，還是換一家吧。”在瑞荷樓三單元樓道里，在手電筒的照射下，老錢瞇著眼睛看著交費記錄單、自言自語地說道。咚咚咚……當老錢興沖沖地來到另一家門外時，敲門敲了五六次，屋子里卻一點聲響都沒有。“沒戲，人家有貓眼，看我們來了就不做聲了。”

　　出了瑞荷樓，他倆來到佳荷樓。終于有業(yè)主開門了，業(yè)主見是收物業(yè)費的，開始是一愣，隨后想了想說：“我不能交物管費。”“為什么呢？”老錢追問。這位年輕業(yè)主說，樓道下面停了好多汽車，已經(jīng)影響到電動車進出，如果不解決好這個問題，他永遠不會交物管費。

　　老錢和包阿姨悶悶不樂地來到下一家，這家門開得很快，給出的不交費的答復(fù)也快得驚人，“不交就是不交，就說是我說的！”包阿姨和老錢一頭霧水，還未等他們說句話，砰的一聲門已經(jīng)關(guān)上了。

　　從晚上7點到8點，老錢和包阿姨爬上爬下地來回走了3個樓道，敲了8家門，開門的只有4家，交費的只有一戶，共收到物管費186元。對于這樣的結(jié)果，老錢和包阿姨并不覺得差，“沒空著手回來就不錯了。”老錢說，在小區(qū)做保安已經(jīng)六七年了，一開始收不到錢還和業(yè)主理論幾句，現(xiàn)在人家說不交錢他也懶得說什么了。

　　荷花池小區(qū)共有832戶，截止20日晚，還有135戶沒有交齊本年度的物業(yè)費。  社區(qū)記者 江安

      物業(yè)服務(wù) 評價彈性太大

      談明嵩是淮安和諧物管公司經(jīng)理，入行近10年。他說，物業(yè)收費難雖然是普遍的現(xiàn)象，但隨著人們對物業(yè)有償服務(wù)接受度的提升，物管費收繳率也在不斷提高。

　　和諧物管公司接管的荷花池小區(qū)，每次收繳物管費都是采取先提醒、后上門的方式。今年初，物管采取貼通知的辦法收費，上門催繳物管費是從4月份開始的。

　　832戶業(yè)主到了年底還有135戶沒交費，這135戶為何就如此“頑固”呢？談明嵩總結(jié)出5大拒交理由：貪便宜、沒有交物業(yè)費的習(xí)慣、空置房、對物業(yè)不滿、對房屋質(zhì)量不滿。

　　貪便宜被談明嵩視為業(yè)主拒交物業(yè)費的最典型的心態(tài)。他說，物業(yè)費不像水電費，欠費可以強制斷水斷電。而物管除了催繳和打官司，別的一點辦法沒有。很多業(yè)主因此就用拖著不交最后要求打折交費的辦法。就在幾天前，談明嵩一天內(nèi)遇到兩戶業(yè)主要打折收費，一戶物管費、停車費要交1800元，只想交1500元；還有一戶更過分，2000元的物管費只愿意交200元。

　　不愿意交物業(yè)費的業(yè)主，大部分都是因為在物業(yè)管理、房屋質(zhì)量挑出了“刺”，談明嵩說，物業(yè)服務(wù)和管理不可能讓所有人都滿意，房屋質(zhì)量也不可能永遠都有保障，在此種情形下，挑“刺”是很容易做到的。

　　“物管費難收，還因為對物業(yè)的服務(wù)不好量化。因此，評價物業(yè)服務(wù)到不到位彈性很大。”在談明嵩看來，物管與業(yè)主始終處于敵對狀態(tài)，“單靠物管公司與業(yè)主溝通是難以奏效的，需要一個中間方，在業(yè)主與物業(yè)之間擔(dān)負起橋梁、紐帶的作用。”     

　　社區(qū)記者 江安

      不交物業(yè)費 吃虧的不光是物業(yè)

      在清河區(qū)淮海街道物管辦主任陳守華看來，業(yè)主不交物業(yè)費，影響到的不僅僅是物業(yè)的生存，更重要是會影響到業(yè)主自身的生活。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出主要包括兩部分，一部分是小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和公用部位，比如疏通下水道、電梯維護、公共用電、綠化養(yǎng)護等；另一部分則是小區(qū)保安、保潔人工成本。陳守華說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運營成本主要來自收取的物業(yè)費，物業(yè)費收不齊，為了不虧損，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勢必要壓縮成本。“這就會導(dǎo)致電梯、綠化等因缺乏維護而逐漸損壞。而少了保安和保潔員，小區(qū)的安全和環(huán)境衛(wèi)生勢必會受到影響。”陳守華說，像電梯、小區(qū)綠化等公共設(shè)施一旦遭到破壞，要想恢復(fù)會付出很大代價。

　　“健康東路上的一家小區(qū)就是一個典型的例子。”陳守華說，部分業(yè)主因房屋問題多年不交物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營困難，下水道堵了沒人疏通、路燈壞了沒人修，而且每到夏天雜草叢生，蚊蟲也特別多。“所以說，業(yè)主應(yīng)該養(yǎng)成花錢買服務(wù)的意識。”社區(qū)記者 高玉啟

      物業(yè)費交還是不交 應(yīng)以合同約定為準

      業(yè)主不交物業(yè)費，理由千千萬，但在律師田竹看來，理由只有三個：一是確屬物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)不到位。如樓道打掃不徹底，小區(qū)綠化破壞嚴重，小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時維修等；二是開發(fā)商的遺留問題。諸如房屋漏雨，配套設(shè)施不完善等。三是介于兩可之間。如家中被盜，車輛被劃，設(shè)施老化物業(yè)無錢更換等。

　　田竹，江蘇天哲律師事務(wù)所律師，他認為，物業(yè)服務(wù)是基于物業(yè)服務(wù)合同而提供的，因此，如果合同中有約定拒交理由，業(yè)主就可以依此拒交物業(yè)費。如果沒有約定，業(yè)主則應(yīng)該交納物業(yè)費。但從現(xiàn)行法律層面來看，對業(yè)主不交費的理由并不支持。

　　田竹表示，一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同中并不會約定拒交物業(yè)費理由，即使約定也較為籠統(tǒng)，但這樣往往會造成物業(yè)和業(yè)主之間日益加深的矛盾。因此，從減少物業(yè)矛盾促進小區(qū)和諧的角度來看，應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)進行量化，同時寫入拒交或少交物業(yè)費的理由，以便賦予業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯權(quán)、對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的監(jiān)督權(quán)，推動物業(yè)服務(wù)按合同約定進行。而這需要政府相關(guān)部門制定標準化的物業(yè)服務(wù)合同文本，充分賦予業(yè)主抗辯權(quán)利，從而促進物業(yè)公司與業(yè)主在法律層面的平等，這也有利于厘清物業(yè)的責(zé)任，防止業(yè)主將非物業(yè)責(zé)任推到物業(yè)公司頭上的情況出現(xiàn)。社區(qū)記者 金海洋