■楊丹丹 文雅

      “這房子我是2008年買的，到現(xiàn)在才辦上房產(chǎn)證，真是一波三折！”洪澤經(jīng)營電腦門市的個體老板小吳前不久拿到房產(chǎn)證時感慨道。

　　三角關(guān)系，購房埋隱患

　　2008年4月，小吳看中了蘇州一家房地產(chǎn)公司開發(fā)的一樓盤門面房。經(jīng)人引薦，小吳認識了周某。周某是該樓盤的承建商，而開發(fā)商蘇州房地產(chǎn)公司一直沒能支付工程款，因此開發(fā)商和周某達成賣房子折抵工程款的協(xié)議。小吳通過周某買房，價格上有優(yōu)惠。

　　周某承諾，讓小吳先繳納一部分購房款作為首付，然后由其負責到售樓部辦理一系列購房手續(xù)。在周某的銷售賬冊上，小吳看到通過周某購買該樓盤房屋的業(yè)主有60余戶，一開始還心存顧慮的小吳才放下心來。門面房價值24.8萬元，小吳按照周某的要求交付了9.2萬元首付款，周某出具了收條。 

　　首付款繳納了一個多月，合同卻一直沒簽，小吳主動聯(lián)系周某。周某說自己和開發(fā)商在工程款結(jié)算方面遇到一些問題，正在協(xié)商解決，但是房子一定沒有問題，請小吳放心。

　　原來，和蘇州房地產(chǎn)公司簽訂建設(shè)工程施工合同的不是周某而是洪澤建筑公司，洪澤建筑公司承建工程后又將2號樓工程轉(zhuǎn)包給周某。工程結(jié)束后，經(jīng)洪澤建筑公司授權(quán)，周某直接與蘇州房地產(chǎn)公司進行結(jié)算。但由于在施工過程中存在工程圖紙變更等情況，工程實際價款不能確定。周某在按約出售了50余套商品房后，蘇州房地產(chǎn)公司便不同意其繼續(xù)出售房屋，也未與周某對工程實際價款進行結(jié)算。而周某還在繼續(xù)銷售房屋，蘇州房地產(chǎn)公司便停止與周某最后售房的9名業(yè)主簽訂正式合同。

　　雖然沒有簽訂正式購房合同，也不能辦理房產(chǎn)證，但周某通過關(guān)系從售樓部領(lǐng)取了鑰匙交付給小吳。不了解事情真相的小吳也沒想太多，拿到鑰匙就開始裝潢了。

　　矛盾升級，買房被起訴

　　一年多過去了，早已使用新房的小吳卻陸續(xù)收到了蘇州房地產(chǎn)公司寄來的多份《要求立刻遷出通知書》。通知書中稱，小吳未與蘇州該房地產(chǎn)公司簽訂購房協(xié)議，也未支付過任何房款，要求小吳限期遷出該房屋，并支付占用房屋期間的使用費。小吳沒有當回事，也沒有按照通知要求遷出房屋。就這樣又過了一年多，2011年下半年的一天，小吳突然接到洪澤縣人民法院寄來的起訴狀和應(yīng)訴通知書。原來，蘇州房地產(chǎn)公司以排除妨害為由，將小吳告上了法院。

　　在審理期間，小吳向法院提交了周某出具的收條。但是由于和周某存在工程款糾紛，蘇州房地產(chǎn)公司對周某的售房行為不予認可。洪澤縣人民法院認定蘇州房地產(chǎn)公司是涉案商品房的合法所有人，而小吳和蘇州房地產(chǎn)公司之間沒有發(fā)生商品房買賣關(guān)系，小吳也未提供證據(jù)證明其從周某處購買房屋具有合法性，判定小吳無權(quán)占有屬于蘇州房地產(chǎn)公司的房屋，在判決生效后30日內(nèi)將涉案房屋返還給該房地產(chǎn)公司。對小吳遭受的損失，法院認為可另行向周某主張。

　　抗訴調(diào)解，房子失而復(fù)得

　　由于未能在法定期限內(nèi)上訴，敗訴的小吳抱著最后的希望，向淮安市人民檢察院提出申訴。

　　經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，周某銷售房屋經(jīng)過蘇州房地產(chǎn)公司授權(quán)，在很長一段時間內(nèi)都享有該樓盤房屋的實際銷售權(quán)，并且能夠代表蘇州房地產(chǎn)公司與購房者簽訂商品房認購書，因此，周某向小吳出售房屋也具有合法性。蘇州房地產(chǎn)公司直屬的售樓部已經(jīng)向小吳交付了房屋鑰匙，表明認可周某與小吳的商品房買賣。此外，小吳是因為蘇州房地產(chǎn)公司的過錯而未能簽訂書面合同及辦理過戶手續(xù)，所以，不應(yīng)承擔排除妨害的法律責任。在周某已實際銷售50余套房屋后，蘇州房地產(chǎn)公司又以周某銷售房產(chǎn)未經(jīng)授權(quán)為由，否認周某與小吳商品房買賣關(guān)系的合法性，既逃避自身監(jiān)管責任，也不符合法律有關(guān)規(guī)定和誠實信用原則。因此，淮安市人民檢察院向淮安市中級人民法院提出了抗訴。

　　法院再審期間，蘇州房地產(chǎn)公司也承認對樓盤房屋銷售缺乏必要規(guī)范，是導(dǎo)致本案糾紛的根本原因。經(jīng)過檢察院和法院的調(diào)解，蘇州房地產(chǎn)公司最終和小吳達成調(diào)解協(xié)議，小吳按照原先約定向蘇州房地產(chǎn)公司全額支付24.8萬元購房款，蘇州房地產(chǎn)公司負責為小吳辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。小吳先期向周某支付的9.2萬元及相關(guān)損失由其另行主張。