胡笳 王廷好 樊波

　　二手房作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其走勢好壞成為房地產(chǎn)市場活躍與否的一大標(biāo)志。進入年底，商品房市場成交量出現(xiàn)大幅回升的同時，二手房市場交易急增50％。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士指出，數(shù)字激增并不意味著二手房市場重歸繁榮，由年底“抵押潮”、“就學(xué)潮”造成數(shù)字攀升，尤其是新產(chǎn)生的“抵押潮”其后暗含違約風(fēng)險令人擔(dān)憂。

　　增長50%并非真繁榮

　　在事業(yè)單位工作的小姜正在四處托人打聽一套門面房：不是用于自用而是用于抵押。“我的朋友想跟我借30萬，而貸款的擔(dān)保就是這套房子。”她擔(dān)心的問題是這套房子產(chǎn)權(quán)是不是屬于這位朋友，另外在自己之前，房子是否還有抵押給他人。

　　這種情況屢見不鮮。下半年起，尤其是進入11月份，昔日冷清的二手房市場突然火了起來，前往辦理產(chǎn)權(quán)過戶的市民絡(luò)繹不絕。數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，我市市區(qū)二手房成交面積達5.2萬平方米，套數(shù)584套，超去年同期50.6%，環(huán)比上升了13.76%。

　　數(shù)據(jù)雖然增長迅速，但是業(yè)內(nèi)人士指出，二手房交易增長的數(shù)據(jù)其實有些“虛”：“從我們登記的情況看，前來辦理二手房過戶手續(xù)的人群主要是學(xué)區(qū)房過戶和辦理銀行抵押過戶，真正意義上的二手房買賣數(shù)量變化并不大。”

　　“抵押潮”： 暗藏違約風(fēng)險令人擔(dān)憂

　　為了辦理抵押而進行房產(chǎn)過戶成為二手房交易市場的新趨勢。“臨近年底月末，銀行的貸款把關(guān)進一步嚴(yán)格。”不少銀行規(guī)定一套房不得辦理實物抵押，而沒有抵押無法貸到款，因為“抵押”而辦理過戶的人潮應(yīng)運而生。

　　這種過戶抵押實際暗藏違約風(fēng)險。很多抵押者選擇過戶的原因是只有一套房，本身并不符合貸款條件。而被過戶的原房主，其家庭極可能僅擁有這一套房產(chǎn)。一旦貸款人違約，房屋將由銀行處置，失房家庭如何生存成為難題，而如果被抵押的房產(chǎn)是過戶他人的產(chǎn)權(quán)，貸款者攜款潛逃，這筆損失將直接落到無辜者頭上，銀行的處置又將出現(xiàn)新難題。“目前來看，這股‘抵押潮’中進行房產(chǎn)過戶的多是關(guān)系親密群體，以父母子女、兄弟姐妹為主。但是，這種勢頭正在向商業(yè)貸款蔓延，部分朋友、同事也開始涉入其中，風(fēng)險正在不斷加大。”

　　“就學(xué)潮”：父母房產(chǎn)“賣”給子女

　　除了“抵押潮”之外，“就學(xué)潮”也成為二手房交易的一大動向，“不少都是孫子、孫女上學(xué)，爺爺奶奶將房子過戶給子女。”工作人員表示。從他們辦理登記的情況看，目前市區(qū)交易的二手房三分之一都是位于新浦東區(qū)的學(xué)區(qū)房。

　　不以饋贈方式而是以銷售方式轉(zhuǎn)給子女，原因更多在于稅率。一位著手辦理過戶手續(xù)的趙先生告訴筆者，他和老伴所住的房子位于蒼梧小區(qū)附近屬于學(xué)區(qū)房，已經(jīng)有10年了，為了給孫子上學(xué)，他辦理過戶時也咨詢過房產(chǎn)專家。

　　“房屋10年后進行買賣交易，免除了營業(yè)稅和個人所得稅，稅率上與饋贈大致相當(dāng)。最大的區(qū)別在于這套過戶的房屋如果由子女二次售出時，子女將承擔(dān)一筆‘個人所得稅’，需要繳納該房屋銷售總價20%的稅費。因此，更多的父母子女之間的產(chǎn)權(quán)過戶采用買賣。”工作人員表示。

　　“炒房”致富時代已然過去

　　“激增50%，并不意味著二手房市場真繁榮。”產(chǎn)權(quán)交易中心登記科負(fù)責(zé)人表示，從他多年的工作經(jīng)驗來看，如今更多的購房者是真正剛需人群。貸款利率和稅費決定二手房市場不可能太火。2000年左右通過炒房致富的風(fēng)潮，如今很難重演了。

　　“最重要的就是稅費和貸款利率。”他給筆者算了一筆賬：以東區(qū)一套7000元/平方米，總價在80萬的房屋為例，假設(shè)該房屋漲至100萬元。屋主在5年內(nèi)買賣賺得20萬元，需要繳納的稅費大約為（評估價-取得價）×5.65%的營業(yè)稅和所得稅，即1.13萬元。

　　與此同時，貸款的成本同時要由屋主背負(fù)。假設(shè)屋主所貸為10年公積金，以4.5%利率計算，60萬元貸款須還利息14.62萬元。即使5年后過戶稅率降低，其可獲取的利潤空間也依舊很小。而如以商業(yè)貸款7%年利率計算，60萬元貸款的利息要達到21.175萬元，屋主反而還需多支付1萬多利息。

　　炒房的關(guān)鍵在于資金的周轉(zhuǎn)速度，高稅率鎖死了資金動態(tài)，貸款利率降低了收益空間。業(yè)內(nèi)人士指出，目前，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控方針并沒有發(fā)生大的改變，今年年底的回暖或?qū)⒀永m(xù)到明年，但是，像2000年至2009年的暴漲很難再度出現(xiàn)。“目前，房地產(chǎn)市場的繁榮更多來自剛需，二手房交易也依靠剛需支持，炒房致富的時代或許已經(jīng)終結(jié)。”