昌慧東 徐楨 胡笳 樊波
隨著貫穿海州、新浦、連云三大城區(qū)的BRT一號線建成開通，港城“1小時生活圈”正在孕育。這也意味著困擾我市多年的城區(qū)之間相隔較遠的問題，有望得到有效地化解。事實上，BRT的建成，給房地產(chǎn)業(yè)帶來的影響和變化也在悄然發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)即將或正在出現(xiàn)的調(diào)整和變化是否影響著港城房地產(chǎn)業(yè)今后的走向，已成為近期眾多房地產(chǎn)商和市民關注的熱點話題?！ ?br />
改變：BRT改寫居民“雙城記”
在新浦區(qū)某事業(yè)單位工作的王瑛最近迷上了一種新體驗：坐著BRT去看房。一直以來，雙城生活的問題困擾著他們一家三口。丈夫姚先生在連云區(qū)上班，房子也在連云區(qū)，自己則在新浦區(qū)工作。每天早晚，她花在通勤上的時間就要近兩小時，有時怕麻煩她就干脆住在新浦的親戚家。如今，孩子要上學，她們一家又面臨選址問題。不過，這次王女士心里有了底。
“就買BRT線上的房子。”她說，BRT站點剛好路過兩人單位，最終，她們?nèi)×艘粋€“中間點”，靠近凌州廣場的某小區(qū)：“這個位置比較折中，價格也相對較低。”王女士計算了一下時間，從這里去丈夫工作單位大約40分鐘，丈夫、孩子中午還能回家休息吃飯，之前的煩惱也將迎刃而解，他們家的雙城生活將悄然發(fā)生變化。
如同王女士這樣的例子還有很多。在潤城東方，負責銷售的王主管告訴筆者，BRT開通帶來購房群體大變化，打開了市民跨區(qū)買房的大門。“新浦區(qū)是主城區(qū)，商業(yè)、文化、教育等較為發(fā)達，而連云區(qū)是港區(qū)，很多與此相關的單位落戶于此。BRT溝通了這兩個城區(qū)，為雙城生活帶來新變化。目前看房人中，連云區(qū)、開發(fā)區(qū)的購房者要占四成，不少市民乘著BRT來我們這里選房。”她說。
BRT方便了三個城區(qū)的交流互動，吸引了更多人群加入到雙城生活的行列中。不少在連云區(qū)、開發(fā)區(qū)上班的市民選擇在宋跳等城區(qū)交界地帶購房。一方面靠近工作地點，上班方便，另一方面還能享受新浦的優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源和更繁華便利的商業(yè)生活。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，BRT不僅帶來市民出行的便利，同時也弱化港城人固有的區(qū)域概念，讓人們能夠享受雙城工作生活的優(yōu)勢?！?br />
提升：BRT帶動沿線地產(chǎn)發(fā)展
BRT改寫市民雙城生活的同時，也給市區(qū)房地產(chǎn)界帶來了一次新的“革命”。據(jù)統(tǒng)計，僅BRT1號線途經(jīng)的房地產(chǎn)樓盤數(shù)量就達到42個，B12線路也囊括了海州區(qū)、新浦區(qū)23個知名樓盤，用公交勾勒了一條港城的房地產(chǎn)之路。
位于連云區(qū)平山轉(zhuǎn)盤東側(cè)的某樓盤打出了“BRT、商業(yè)一步到位”的口號，銷售人員告訴筆者，樓盤的側(cè)門出口就是BRT站臺，依托BRT帶來的交通便利以及優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源的優(yōu)勢，這塊房產(chǎn)銷售不錯。在今年5月推出的一期銷售量已經(jīng)達到70%。目前正在為即將開盤的二期做宣傳。位于連云區(qū)國展路的某樓盤也同樣在打BRT促銷牌，推出“BRT精工現(xiàn)房”，并給予購房者送8萬元裝修款優(yōu)惠。
位于市開發(fā)區(qū)某大型樓盤的銷售顧問也表示，BRT到來的消息利好了他們的房地產(chǎn)銷售，雖然BRT開通后樓盤售價保持在4600元/平方米左右穩(wěn)定的區(qū)間，但是2011年因為BRT開工預期等有利信息刺激，樓盤價格從3800元/平方米上漲至4600元/平方米，在房地產(chǎn)表現(xiàn)低迷的時間段依舊保持上漲勢頭，其中，BRT意向修建的消息確實起到作用。
“實踐證明，交通會給房地產(chǎn)市場帶來最直接影響就體現(xiàn)在沿線物業(yè)和郊區(qū)板塊。”長年從事房地產(chǎn)研究統(tǒng)計工作的市住房局市場處工作人員告訴筆者。以1993年開工的廣州地鐵為例，開工當年和第二年地鐵一號線沿線物業(yè)升值15%到25%，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%到25%。而被譽為“地面上的地鐵系統(tǒng)”的BRT線路也在濟南、杭州、常州、鹽城等多個城市驗證其對沿線房價的抬升作用。其沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價格也略高于同等水準物業(yè)。
“從10月份連云港樓市整體成交情況可以看出，港城樓市因為BRT升值和銷售的表現(xiàn)已經(jīng)有了一些顯現(xiàn)。”他說，“從近幾年我市的房價走勢看，凡是道路系統(tǒng)完善過的地段，地價、房價都有較為明顯的上升幅度。比如，海寧大道曾給新海交界板塊的房地產(chǎn)項目帶來一次質(zhì)變，這條黃金大道開通前后，沿線房地產(chǎn)項目有著不同程度的升值，有的項目甚至達到了三成左右的上漲幅度。”
跨越：BRT提速郊區(qū)城市化進程
如果說交通的便利性僅僅是增加了沿線樓盤的競爭優(yōu)勢，但不可能成為樓盤的核心競爭力，那么，BRT對板塊的影響則更顯重要。
一直以來，地段是決定房價的最關鍵因素。而快速公交的發(fā)展不僅僅會吸引帶動沿線樓盤的升值，也對地段的“催熟”起到關鍵作用。尤其是城鄉(xiāng)交界的郊區(qū)板塊，其所帶來的提速作用更加明顯。君悅·財富廣場營銷經(jīng)理相慶祥表示，一直以來，宋跳、平山等地段擁有距離新浦區(qū)、連云區(qū)較近的地理優(yōu)勢，但是由于城市交通、學校等基礎設施缺乏，影響了來往人流量阻礙了地段發(fā)展，價格優(yōu)勢無法帶來購買力提升。BRT作為港城交通大動脈，為這些地段發(fā)展提供便捷交通和激增人流量，便捷的交通使得其價格優(yōu)勢得到凸顯，無疑帶動城區(qū)間空白地帶發(fā)展，提速郊區(qū)地段的城市化進程。
事實也是如此，作為BRT一號線的必經(jīng)之路，也是中心地段，一號線的開通無疑對宋跳板塊是一大利好。而伴隨BRT修建的好消息，宋跳小學也在今年落戶于此。宋跳周邊商業(yè)物業(yè)也加緊開發(fā)力度。這些利好消息使宋跳板塊迅速成熟，周邊某樓盤一標段開盤的時候價格只有1980元/平方米激增至如今破五沖六時代。當?shù)胤课莸某鲎鈨r格也水漲船高，不少百平方米商品住房的年出租價格也上漲至萬元以上，直逼新浦老城區(qū)。
淮海工學院房地產(chǎn)研究專家雷歲江認為，幾年前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在連云港往往集中爭奪新浦中心城區(qū)地塊，因為這些區(qū)域的地塊配套完善。但近幾年港城房地產(chǎn)開發(fā)格局已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的改變，眾多知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新海新區(qū)、花果山大道沿線圈地建房。這些都與連云港市一系列未來城市規(guī)劃的出臺密不可分。BRT作為港城1號民生工程，在它的推動下相應地段的城市家具和配套基礎設施也將得到重視和發(fā)展，對于那些發(fā)展欠成熟的地段，尤其是已經(jīng)掌握了地段先機的郊區(qū)板塊來說無疑是一大利好。如果政策扶持加之商業(yè)發(fā)展得當，這些板塊極有可能迅速成熟，改變連云港市目前的房地產(chǎn)格局。
當然，BRT為港城房地產(chǎn)帶來無限可能，但是這些可能的實現(xiàn)建立在BRT在多大程度改變和影響港城市民的生活之上。雷歲江認為，需要更多相關配套設施，諸如教育、醫(yī)療、商業(yè)資源能夠在未來城市的規(guī)劃中跟上，而這些的實現(xiàn)有待時間給予答案?！ ?/p>
