昌慧東 徐楨 胡笳 樊波
隨著貫穿海州、新浦、連云三大城區(qū)的BRT一號(hào)線建成開(kāi)通，港城“1小時(shí)生活圈”正在孕育。這也意味著困擾我市多年的城區(qū)之間相隔較遠(yuǎn)的問(wèn)題，有望得到有效地化解。事實(shí)上，BRT的建成，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響和變化也在悄然發(fā)生。房地產(chǎn)業(yè)即將或正在出現(xiàn)的調(diào)整和變化是否影響著港城房地產(chǎn)業(yè)今后的走向，已成為近期眾多房地產(chǎn)商和市民關(guān)注的熱點(diǎn)話題?！ ?br />
改變：BRT改寫(xiě)居民“雙城記”
在新浦區(qū)某事業(yè)單位工作的王瑛最近迷上了一種新體驗(yàn)：坐著B(niǎo)RT去看房。一直以來(lái)，雙城生活的問(wèn)題困擾著他們一家三口。丈夫姚先生在連云區(qū)上班，房子也在連云區(qū)，自己則在新浦區(qū)工作。每天早晚，她花在通勤上的時(shí)間就要近兩小時(shí)，有時(shí)怕麻煩她就干脆住在新浦的親戚家。如今，孩子要上學(xué)，她們一家又面臨選址問(wèn)題。不過(guò)，這次王女士心里有了底。
“就買(mǎi)BRT線上的房子。”她說(shuō)，BRT站點(diǎn)剛好路過(guò)兩人單位，最終，她們?nèi)×艘粋€(gè)“中間點(diǎn)”，靠近凌州廣場(chǎng)的某小區(qū)：“這個(gè)位置比較折中，價(jià)格也相對(duì)較低。”王女士計(jì)算了一下時(shí)間，從這里去丈夫工作單位大約40分鐘，丈夫、孩子中午還能回家休息吃飯，之前的煩惱也將迎刃而解，他們家的雙城生活將悄然發(fā)生變化。
如同王女士這樣的例子還有很多。在潤(rùn)城東方，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的王主管告訴筆者，BRT開(kāi)通帶來(lái)購(gòu)房群體大變化，打開(kāi)了市民跨區(qū)買(mǎi)房的大門(mén)。“新浦區(qū)是主城區(qū)，商業(yè)、文化、教育等較為發(fā)達(dá)，而連云區(qū)是港區(qū)，很多與此相關(guān)的單位落戶于此。BRT溝通了這兩個(gè)城區(qū)，為雙城生活帶來(lái)新變化。目前看房人中，連云區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的購(gòu)房者要占四成，不少市民乘著B(niǎo)RT來(lái)我們這里選房。”她說(shuō)。
BRT方便了三個(gè)城區(qū)的交流互動(dòng)，吸引了更多人群加入到雙城生活的行列中。不少在連云區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)上班的市民選擇在宋跳等城區(qū)交界地帶購(gòu)房。一方面靠近工作地點(diǎn)，上班方便，另一方面還能享受新浦的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源和更繁華便利的商業(yè)生活。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，BRT不僅帶來(lái)市民出行的便利，同時(shí)也弱化港城人固有的區(qū)域概念，讓人們能夠享受雙城工作生活的優(yōu)勢(shì)?！?br />
提升：BRT帶動(dòng)沿線地產(chǎn)發(fā)展
BRT改寫(xiě)市民雙城生活的同時(shí)，也給市區(qū)房地產(chǎn)界帶來(lái)了一次新的“革命”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅BRT1號(hào)線途經(jīng)的房地產(chǎn)樓盤(pán)數(shù)量就達(dá)到42個(gè)，B12線路也囊括了海州區(qū)、新浦區(qū)23個(gè)知名樓盤(pán)，用公交勾勒了一條港城的房地產(chǎn)之路。
位于連云區(qū)平山轉(zhuǎn)盤(pán)東側(cè)的某樓盤(pán)打出了“BRT、商業(yè)一步到位”的口號(hào)，銷(xiāo)售人員告訴筆者，樓盤(pán)的側(cè)門(mén)出口就是BRT站臺(tái)，依托BRT帶來(lái)的交通便利以及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的優(yōu)勢(shì)，這塊房產(chǎn)銷(xiāo)售不錯(cuò)。在今年5月推出的一期銷(xiāo)售量已經(jīng)達(dá)到70%。目前正在為即將開(kāi)盤(pán)的二期做宣傳。位于連云區(qū)國(guó)展路的某樓盤(pán)也同樣在打BRT促銷(xiāo)牌，推出“BRT精工現(xiàn)房”，并給予購(gòu)房者送8萬(wàn)元裝修款優(yōu)惠。
位于市開(kāi)發(fā)區(qū)某大型樓盤(pán)的銷(xiāo)售顧問(wèn)也表示，BRT到來(lái)的消息利好了他們的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，雖然BRT開(kāi)通后樓盤(pán)售價(jià)保持在4600元/平方米左右穩(wěn)定的區(qū)間，但是2011年因?yàn)锽RT開(kāi)工預(yù)期等有利信息刺激，樓盤(pán)價(jià)格從3800元/平方米上漲至4600元/平方米，在房地產(chǎn)表現(xiàn)低迷的時(shí)間段依舊保持上漲勢(shì)頭，其中，BRT意向修建的消息確實(shí)起到作用。
“實(shí)踐證明，交通會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)最直接影響就體現(xiàn)在沿線物業(yè)和郊區(qū)板塊。”長(zhǎng)年從事房地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)工作的市住房局市場(chǎng)處工作人員告訴筆者。以1993年開(kāi)工的廣州地鐵為例，開(kāi)工當(dāng)年和第二年地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15%到25%，1999年一號(hào)線正式開(kāi)通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%到25%。而被譽(yù)為“地面上的地鐵系統(tǒng)”的BRT線路也在濟(jì)南、杭州、常州、鹽城等多個(gè)城市驗(yàn)證其對(duì)沿線房?jī)r(jià)的抬升作用。其沿線住宅租售、房屋置換的成交率均高于同一區(qū)域的其他地段，其價(jià)格也略高于同等水準(zhǔn)物業(yè)。
“從10月份連云港樓市整體成交情況可以看出，港城樓市因?yàn)锽RT升值和銷(xiāo)售的表現(xiàn)已經(jīng)有了一些顯現(xiàn)。”他說(shuō)，“從近幾年我市的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，凡是道路系統(tǒng)完善過(guò)的地段，地價(jià)、房?jī)r(jià)都有較為明顯的上升幅度。比如，海寧大道曾給新海交界板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)一次質(zhì)變，這條黃金大道開(kāi)通前后，沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目有著不同程度的升值，有的項(xiàng)目甚至達(dá)到了三成左右的上漲幅度。”
跨越：BRT提速郊區(qū)城市化進(jìn)程
如果說(shuō)交通的便利性僅僅是增加了沿線樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但不可能成為樓盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，那么，BRT對(duì)板塊的影響則更顯重要。
一直以來(lái)，地段是決定房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。而快速公交的發(fā)展不僅僅會(huì)吸引帶動(dòng)沿線樓盤(pán)的升值，也對(duì)地段的“催熟”起到關(guān)鍵作用。尤其是城鄉(xiāng)交界的郊區(qū)板塊，其所帶來(lái)的提速作用更加明顯。君悅·財(cái)富廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理相慶祥表示，一直以來(lái)，宋跳、平山等地段擁有距離新浦區(qū)、連云區(qū)較近的地理優(yōu)勢(shì)，但是由于城市交通、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，影響了來(lái)往人流量阻礙了地段發(fā)展，價(jià)格優(yōu)勢(shì)無(wú)法帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)力提升。BRT作為港城交通大動(dòng)脈，為這些地段發(fā)展提供便捷交通和激增人流量，便捷的交通使得其價(jià)格優(yōu)勢(shì)得到凸顯，無(wú)疑帶動(dòng)城區(qū)間空白地帶發(fā)展，提速郊區(qū)地段的城市化進(jìn)程。
事實(shí)也是如此，作為BRT一號(hào)線的必經(jīng)之路，也是中心地段，一號(hào)線的開(kāi)通無(wú)疑對(duì)宋跳板塊是一大利好。而伴隨BRT修建的好消息，宋跳小學(xué)也在今年落戶于此。宋跳周邊商業(yè)物業(yè)也加緊開(kāi)發(fā)力度。這些利好消息使宋跳板塊迅速成熟，周邊某樓盤(pán)一標(biāo)段開(kāi)盤(pán)的時(shí)候價(jià)格只有1980元/平方米激增至如今破五沖六時(shí)代。當(dāng)?shù)胤课莸某鲎鈨r(jià)格也水漲船高，不少百平方米商品住房的年出租價(jià)格也上漲至萬(wàn)元以上，直逼新浦老城區(qū)。
淮海工學(xué)院房地產(chǎn)研究專(zhuān)家雷歲江認(rèn)為，幾年前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在連云港往往集中爭(zhēng)奪新浦中心城區(qū)地塊，因?yàn)檫@些區(qū)域的地塊配套完善。但近幾年港城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的改變，眾多知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新海新區(qū)、花果山大道沿線圈地建房。這些都與連云港市一系列未來(lái)城市規(guī)劃的出臺(tái)密不可分。BRT作為港城1號(hào)民生工程，在它的推動(dòng)下相應(yīng)地段的城市家具和配套基礎(chǔ)設(shè)施也將得到重視和發(fā)展，對(duì)于那些發(fā)展欠成熟的地段，尤其是已經(jīng)掌握了地段先機(jī)的郊區(qū)板塊來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。如果政策扶持加之商業(yè)發(fā)展得當(dāng)，這些板塊極有可能迅速成熟，改變連云港市目前的房地產(chǎn)格局。
當(dāng)然，BRT為港城房地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)限可能，但是這些可能的實(shí)現(xiàn)建立在BRT在多大程度改變和影響港城市民的生活之上。雷歲江認(rèn)為，需要更多相關(guān)配套設(shè)施，諸如教育、醫(yī)療、商業(yè)資源能夠在未來(lái)城市的規(guī)劃中跟上，而這些的實(shí)現(xiàn)有待時(shí)間給予答案。
