記者 戚穎璞
在國際大城市做工業(yè)，土地資源有限、土地成本較高、產(chǎn)業(yè)結構轉型難，這都是當下全球制造業(yè)繞不開的痛點。
2月5日蛇年開工首日，上海規(guī)劃資源部門正式發(fā)布2025版《關于支持工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展 加強規(guī)劃資源要素保障的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），聚焦產(chǎn)業(yè)形勢態(tài)勢和工業(yè)裉節(jié)問題、企業(yè)急迫訴求進行“攻堅”“突圍”。
這是上海首次全面系統(tǒng)梳理、集成現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)用地政策，突出通俗易懂，方便企業(yè)查詢掌握；針對裉節(jié)、難題，提出一系列創(chuàng)新性、突破性政策舉措。
如，首次明確統(tǒng)籌規(guī)劃產(chǎn)業(yè)基地、聯(lián)動飛地、科創(chuàng)高地和物流洼地的布局體系，首次提出著力推進創(chuàng)新型街區(qū)建設和創(chuàng)新型生態(tài)營造，首次明確工業(yè)用地期滿再續(xù)要求，首次明確優(yōu)質企業(yè)可享“一企一策”土地要素保障服務，首次提出對同一產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)項目可組合供應。
面向在滬企業(yè)，保障增資擴產(chǎn)需求
《指導意見》共20方面55條政策，采用“1+3+1”架構。一條主線是圍繞“五個中心”建設，著力提高科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力；三個方面，強化總規(guī)統(tǒng)領、資源統(tǒng)籌、行政效率優(yōu)化；一條監(jiān)管舉措，重點強化事中事后協(xié)同監(jiān)管措施，確保產(chǎn)業(yè)姓產(chǎn)、工業(yè)姓工。
“通過這些措施，主動讓資源要素向重點企業(yè)傾斜，特別是鏈主企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)企業(yè)，同時利好中小企業(yè)，支撐優(yōu)質企業(yè)發(fā)展壯大，保障現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)正常改擴建等發(fā)展需求。”上海市規(guī)劃資源局產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃處有關負責人表示。
前些年，一些在上海孵化的先進工業(yè)企業(yè)，因為發(fā)展速度快，增資擴產(chǎn)又難獲高質量空間載體，不得不“出走”外地。
《指導意見》明確，支持現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)按照規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導向新建、改建、擴建。特別是，位于規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊之外的優(yōu)質企業(yè)，納入“保障范圍”。
《指導意見》明確，提供差別化支持政策。如，支持規(guī)劃未保留但經(jīng)區(qū)政府認定符合“零增地”（不新增土地、增加生產(chǎn)空間）技術改造標準的現(xiàn)狀工業(yè)用地，依規(guī)納入零星工業(yè)用地管理。區(qū)分戰(zhàn)略預留區(qū)內、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內且未劃入戰(zhàn)略預留區(qū)、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外等不同情形明晰“零增地”技術改造路徑，保障規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外現(xiàn)狀合法企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營需求。
位于規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊內的企業(yè)也有利好。《指導意見》明確，適當優(yōu)化規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)塊范圍，深化上海“一主、五城、多片區(qū)”的市域產(chǎn)業(yè)空間布局，保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。支持企業(yè)按需確定用地規(guī)劃指標。
面向招商引資，用地指標應保盡保
上海的發(fā)展既依賴于現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)，也渴求通過招商引資增添新的活力與增長極。但在過去很長一段時間內，外來企業(yè)落戶上海的最大顧慮就是缺乏合適的空間載體，有時導致一些優(yōu)質產(chǎn)業(yè)項目無奈錯失。
針對招商引資痛點，《指導意見》提出多項創(chuàng)新舉措，產(chǎn)業(yè)項目用地指標“應保盡保”，讓“好項目不缺土地、好產(chǎn)業(yè)不缺空間”。
首次提出，產(chǎn)業(yè)用地儲供一體化，加大產(chǎn)業(yè)用地需求、規(guī)劃、儲備和供應的銜接，合理確定優(yōu)質產(chǎn)業(yè)用地儲備庫容。各區(qū)產(chǎn)業(yè)用地儲備庫容需滿足未來2年左右優(yōu)質產(chǎn)業(yè)項目落地。
“上海產(chǎn)業(yè)用地儲備庫容充足，但是相對分散，如有企業(yè)需要大規(guī)模用地，或對土地形態(tài)有要求，很難一下子找到適配的。我們需要儲備一批有一定規(guī)模的‘大衣料子’。”業(yè)內人士說，這兩年，吳淞創(chuàng)新城、楊浦濱江中北段已經(jīng)開始試點探索整體儲備。
首次提出，對位于同一產(chǎn)業(yè)鏈的關鍵環(huán)節(jié)、核心項目，涉及兩宗以上用地的，經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門認定后，可組合供應。
龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)吸引力非同小可。在青浦金澤鎮(zhèn)華為練秋湖研發(fā)中心周邊，已經(jīng)匯聚起一批相關企業(yè)。“在實際走訪中，我們發(fā)現(xiàn)不少鏈主和頭部企業(yè)希望拿地后，打造適合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的產(chǎn)業(yè)生態(tài)空間，租賃給上下游企業(yè)，降低交易成本、增強協(xié)同效應。”工作人員說。
首次明確，支持符合產(chǎn)業(yè)導向的用地企業(yè)的續(xù)期申請。即，已出讓工業(yè)用地使用權到期需續(xù)期時，經(jīng)評估符合產(chǎn)業(yè)導向，可依據(jù)國家和上海市規(guī)定，合理確定續(xù)期出讓年限，重新簽訂出讓合同，土地價款按上海市相關規(guī)定核定，并納入全生命周期管理。
《指導意見》還明確，要降低企業(yè)用地成本。如，支持企業(yè)選擇先租后讓、租讓結合、長期租賃等用地方式。存量工業(yè)、倉儲用地經(jīng)批準提高容積率或增加地下空間的，不增收土地價款。企業(yè)還可以分期支付土地價款，首期按不低于50%的比例繳納，剩余價款在合同生效之日起一年內全部繳清且不計利息。
提高行政效率，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境
蛇年開工首日，上海出臺優(yōu)化營商環(huán)境8.0版方案，重點關注企業(yè)感受。企業(yè)辦理用地手續(xù)是否便捷，是衡量營商環(huán)境好壞的關鍵指標之一。
據(jù)產(chǎn)業(yè)部門統(tǒng)計，上海共有普通工業(yè)企業(yè)5萬家，其中規(guī)上工業(yè)企業(yè)1萬家，年均產(chǎn)值5億元以上企業(yè)約1000家。《指導意見》首次提出，將重點保障優(yōu)質企業(yè)用地需求，一對一提供精準服務。
繼續(xù)提升規(guī)劃資源全流程審批時效。加快推進產(chǎn)業(yè)項目迅速落地，推廣“拿地即開工”，鼓勵“交地即交證”，完善“一證多驗”，推行“竣工即交證”。同時提出，從設計、結構、風格、功能等方面加強引導，強化產(chǎn)業(yè)生態(tài)營造、建筑功能管理和建設品質提升。
2024年12月，上海正式啟動量子城市建設?！吨笇б庖姟访鞔_，結合量子城市的大模型架構，加強工業(yè)企業(yè)“一張底圖”和規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地“一張藍圖”建設，正在集中推進“找地選樓”智能化場景應用開發(fā)，提升時空智能大模型應用水平。
控制用地成本，也離不開數(shù)字化技術。首次提出建立產(chǎn)業(yè)用地價格信息監(jiān)測平臺，對產(chǎn)業(yè)用地一級市場、二級市場價格以及產(chǎn)業(yè)用地收儲（收回）價格進行重點監(jiān)測，降低工業(yè)企業(yè)用地成本，增強區(qū)域經(jīng)濟活力。
加強協(xié)同監(jiān)管，釋放產(chǎn)業(yè)用地價值
產(chǎn)業(yè)土地價格具有一定公益性，以鼓勵先進產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！吨笇б庖姟诽岢鰪娀轮惺潞髤f(xié)同監(jiān)管措施，讓企業(yè)合法規(guī)范用地，充分釋放產(chǎn)業(yè)用地價值。
如，優(yōu)化全生命周期監(jiān)管，特別是“未納管”存量項目全面“納管”。加強產(chǎn)業(yè)用地供后監(jiān)管，區(qū)規(guī)劃資源部門負責項目開工、竣工認定；區(qū)產(chǎn)業(yè)部門牽頭負責項目投產(chǎn)、達產(chǎn)認定。嚴禁企業(yè)違法違規(guī)違約改變產(chǎn)業(yè)用房用途。
企業(yè)拿地之后，若將土地轉讓給另一家企業(yè)，要如何繼續(xù)監(jiān)管？本輪《指導意見》明確，要加強產(chǎn)業(yè)用地轉讓管理，規(guī)范使用權轉讓、物業(yè)租賃、抵押融資。
首次提出，搭建工業(yè)用地二級市場平臺，規(guī)范交易流程，原則上節(jié)余工業(yè)土地轉讓、成片開發(fā)轉讓工業(yè)用地以及工業(yè)用地宗地上房地一體整體轉讓的，統(tǒng)一納入平臺管理。產(chǎn)業(yè)用地使用權發(fā)生轉讓的，有償使用合同、產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作協(xié)議載明的權利、義務隨之轉移。
規(guī)范涉地股權轉讓聯(lián)合監(jiān)管。產(chǎn)業(yè)用地受讓人的出資比例、股權結構和實際控制人發(fā)生改變的，應當事先經(jīng)出讓人同意。各區(qū)政府應建立土地、產(chǎn)業(yè)和市場監(jiān)管等部門關于涉地股權轉讓的聯(lián)合監(jiān)管機制。
從去年起，上海啟動低效產(chǎn)業(yè)用地集中盤活處置，共有45平方公里土地被煥新，今年集中推進30平方公里?！吨笇б庖姟诽岢?，充分尊重市場力量，推動產(chǎn)業(yè)用地城市更新。未劃入城市更新單元和舊區(qū)改造范圍的工業(yè)用地“二轉二”項目，符合產(chǎn)業(yè)準入要求，用地主體可根據(jù)詳細規(guī)劃，向區(qū)規(guī)劃資源部門提交零星更新申請，簡化編制項目更新方案。
《指導意見》還明確，建立意見收集反饋和政策更新機制，結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際情況，動態(tài)增補內容或對相應條款進行修訂，確保時效性和適應性。
