原標(biāo)題：《市民論談》關(guān)注小區(qū)公共收益，專家代表各抒己見——

　　小區(qū)公共收益不能成為“糊涂賬”

　　《揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》1月1日施行，明確公共收益歸業(yè)主共有物業(yè)或業(yè)委會(huì)應(yīng)將公共收益收支情況每年至少公布一次，接受各方監(jiān)督

　　如今，揚(yáng)州不少小區(qū)成為商家的“廣告陣地”：小區(qū)出入口的道閘、電梯間、公共綠地的燈箱上，隨處可見房地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、醫(yī)美等各類廣告。其實(shí)，小區(qū)的公共收益遠(yuǎn)不止于此。比如，汽車停放費(fèi)、公共設(shè)施房屋出租費(fèi)等，這些收益應(yīng)該歸誰，又該如何分配?今年1月1日，《揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)正式施行，其中第七章專門對(duì)公共收益進(jìn)行了明確。

　　目前揚(yáng)州市各小區(qū)的公共收益是怎樣管理、分配的?在落實(shí)《條例》過程中會(huì)遇到哪些困難?日前，由市委宣傳部、揚(yáng)州報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)、揚(yáng)州廣電傳媒集團(tuán)聯(lián)合打造的第136期《市民論談》，邀請(qǐng)專家學(xué)者、市民代表等共同探討了這些問題。

　　法規(guī)

　　扣除合理成本后，公共收益屬業(yè)主共有

　　市住建局物業(yè)管理處處長聶春揚(yáng)表示，小區(qū)物業(yè)管理無論是業(yè)委會(huì)主導(dǎo)，還是委托給物企管理，都應(yīng)該由業(yè)主共同決定公共收益的用途。

　　《條例》第五十一條規(guī)定：“利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得汽車停放費(fèi)、廣告費(fèi)、場地使用費(fèi)、房屋出租費(fèi)等收入，在扣除合理成本后為公共收益，歸業(yè)主共有?！钡谖迨l明確：“負(fù)責(zé)管理公共收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將公共收益的收支情況每年至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會(huì)等的監(jiān)督；公布應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公布期不少于一個(gè)月?！?/p>

　　今年1月1日起施行的《中華人民共和國民法典》也明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！?/p>

　　探討

　　小區(qū)公共收益為何常常成了“糊涂賬”

　　目前揚(yáng)州市大部分小區(qū)公共收益是如何處理的?業(yè)主是否享受過收益帶來的福利?和美第和奧都花城小區(qū)的做法得到了業(yè)主認(rèn)可。和美第物業(yè)實(shí)行的是“酬金制”，項(xiàng)目所有收入與支出由業(yè)委成員審核把關(guān)，主要用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)。剩余額度平均每戶可分配一百多元，因數(shù)額不高，購買大米對(duì)業(yè)主進(jìn)行了發(fā)放。奧都花城業(yè)委會(huì)則將小區(qū)公共收益90多萬元，全部存入公共維修資金賬戶。

　　也有部分小區(qū)物業(yè)操作不規(guī)范，因物業(yè)費(fèi)收繳不足，將公共收益進(jìn)行補(bǔ)充，部分業(yè)主不知情，從而引發(fā)矛盾?！拔飿I(yè)說虧損，但如果深究，就說不清楚了，因?yàn)槲覐膩頉]看到過公共收益的賬目明細(xì)。”藍(lán)山莊園小區(qū)業(yè)主陳先生坦言。

　　水印西堤小區(qū)業(yè)主顧女士說，“物業(yè)說我們小區(qū)除去各項(xiàng)開支，處于虧損狀態(tài)，也就不存在公共收益分配問題。”同小區(qū)業(yè)主顏先生說，“物業(yè)公司公布的都是大數(shù)據(jù)，沒有任何明細(xì)，可以說是一本‘糊涂賬’?！?/p>

　　市物管商會(huì)常務(wù)副會(huì)長吳琪介紹，一些物業(yè)公司之所以將公共收益與物業(yè)費(fèi)混在一起進(jìn)行公示，是因?yàn)榇饲案鶕?jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，30%公共收益可以彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。但實(shí)際情況是，有的小區(qū)物業(yè)費(fèi)為0.8元/月/平方米，按照收繳率80%計(jì)算，一個(gè)小區(qū)平均用工20個(gè)人，再加上設(shè)施設(shè)備的維保費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等，即便用30%公共收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)還是入不敷出。

　　金地物管集團(tuán)揚(yáng)州片區(qū)運(yùn)營總經(jīng)理許偉坦言，揚(yáng)州的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行多年，如今人力和管理成本都在上漲，建議職能部門定期進(jìn)行市場調(diào)研，讓物業(yè)公司良性運(yùn)營，物業(yè)費(fèi)和公共收益“雙賬雙管”，做到“明算賬”。

　　說法

　　如何分配使用公共收益由全體業(yè)主決定

　　“我們需要明確一個(gè)概念，由業(yè)主代表或業(yè)主與物業(yè)公司簽訂書面的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確約定物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，這是物業(yè)公司作為經(jīng)營性主體的正常收入。但是，物業(yè)公司代收的小區(qū)公共空間的廣告費(fèi)等公共收益，公司只是受委托的管理方?！碧丶s評(píng)論員、法學(xué)博士、江蘇盟君律師事務(wù)所管理合伙人張靖波直言，此前省里有規(guī)定，30%的公共收益貼補(bǔ)物業(yè)公司，是考慮到物業(yè)公司的經(jīng)營成本可能較大，不能就此將公共收益與物業(yè)費(fèi)混為一談。

　　針對(duì)有關(guān)業(yè)主提到“去物業(yè)公司查閱賬目明細(xì)遭拒”，張靖波表示，公共收益為全體業(yè)主共有，單個(gè)業(yè)主找物業(yè)公司提議收益的用途，這是無效的，因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主?！暗?，知情權(quán)是每一位業(yè)主享有的權(quán)利，如果業(yè)主提出查閱的訴求，物業(yè)公司作為委托方，必須提供相應(yīng)的賬目?！?/p>

　　聶春揚(yáng)補(bǔ)充道，“此前省《條例》提到的公共收益‘三七開’，30%用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足，70%納入公共維修資金，僅限于業(yè)主大會(huì)成立前的做法。在業(yè)主大會(huì)成立后，公共部位的收益無論多少，如何分配和使用，都必須由全體業(yè)主決定?！?/p>

　　不少業(yè)主代表現(xiàn)場表示，“將公共收益以‘發(fā)紅包’的形式給業(yè)主，或用于小區(qū)維修基金，兩種形式都可以。只要把公共收益管理好、運(yùn)作好，就是為業(yè)主謀福利。建議職能部門在出臺(tái)配套文件的同時(shí)，考慮設(shè)置對(duì)公共收益進(jìn)行管理的監(jiān)督機(jī)制?！?/p>

　　做法

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)公共收益單獨(dú)列賬

　　下一步如何貫徹《條例》?聶春揚(yáng)表示，“根據(jù)規(guī)定，公共收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)管理的，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶進(jìn)行管理。”此外，業(yè)主對(duì)公共收益的管理和使用有異議的，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)說明情況。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)，并規(guī)定審計(jì)條件、程序、費(fèi)用承擔(dān)、結(jié)果公布等。

　　小區(qū)公共收益究竟該如何管好?聶春揚(yáng)表示，物企單獨(dú)列賬要操作規(guī)范，做到賬目清晰，注意留存、備查。支持和完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員制度，尤其是業(yè)委會(huì)要肩負(fù)起維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的責(zé)任，由業(yè)委會(huì)決定小區(qū)公共部位的經(jīng)營方式，明確小區(qū)公共收益的分配、管理和使用方式。無論是物業(yè)企業(yè)還是業(yè)委會(huì)，都要做到讓業(yè)主清晰明細(xì)，并接受多方監(jiān)督。

　　聶春揚(yáng)說，“減少和避免出現(xiàn)公共收益問題，需要各主體共同努力。從源頭上，小區(qū)從事經(jīng)營活動(dòng)必須得到合法授權(quán)。在程序步驟上，應(yīng)當(dāng)有相關(guān)的議事過程，有決議和結(jié)果。最終，做到充分保障業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益的所有權(quán)、知情權(quán)、決策權(quán)和支配權(quán)。”(記者 羌伊然)