記者 戚穎璞
入住不到一年時間，閔行區(qū)新時代城市建設者管理者之家的租戶吳濤發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里越來越熱鬧。前不久，社區(qū)里還來了一批新租戶。
2023年11月29日，習近平總書記在上?？疾扉h行區(qū)新時代城市建設者管理者之家，了解保障性租賃住房建設情況。他強調(diào)，要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求，確保外來人口進得來、留得下、住得安、能成業(yè)。
城市建設必須把讓人民宜居安居放在首位，解決好群眾尤其是新市民、青年人等的住房問題關(guān)系社會發(fā)展和民生福祉。上海市房管局相關(guān)負責人介紹，近年來，上海加大保障性租賃住房籌措建設力度，舉全市之力構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”多層次供應體系，保租房建設供應每年都在跑出加速度。
截至今年6月底，上海“十四五”期間已累計建設籌措保租房37.6萬套（間），完成“十四五”規(guī)劃新增總量的80%，在全國一線城市中名列前茅；加上“十四五”之前籌措供應的房源，已經(jīng)累計建設籌措約51.3萬套（間）、供應31.9萬套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃總量的86%和80%。
不斷升級服務優(yōu)化配套
7月初，記者回訪閔行區(qū)新時代城市建設者管理者之家時發(fā)現(xiàn)，短短幾個月時間，這里又有新變化，1樓除了公共廚房、公共洗衣房、公共浴室、閱讀影音區(qū)等共享區(qū)域，還在黨務工作室辟出空間，租客可以在這里置換閑置物品。
“租客流動性比小區(qū)居民大，有的生活物品不方便帶走，扔掉又可惜。我們在硬件上做了調(diào)整，滿足租客們的需求。”華潤有巢上海區(qū)域運營負責人李佳晟介紹，在軟件服務上，社區(qū)與屬地政府聯(lián)動，開設了音樂節(jié)、直播課程等活動。
總書記來察看時，吳濤剛剛搬進來一個多月?；貞浧甬敃r的情景，他說每個細節(jié)都歷歷在目：“總書記特別親切，他跟我和室友們都握了握手，仔細詢問我們住得怎么樣，社區(qū)設施是不是便利，來上海以后有什么打算。”那時吳濤是物業(yè)公司的工作人員，也是社區(qū)里的“新人”，現(xiàn)在他和社區(qū)融合得越來越深，參加了不少活動，比如音樂節(jié)和跨年包餃子。
吳濤的室友張頌蔚，是一名在上海工作的保安員。“總書記說，我們是上海的建設者，上海也要關(guān)心我們。這句話給了我很大的肯定和鼓勵，我感到上海是包容的，我們也是上海的主人。”他告訴記者，如今，社區(qū)越來越有家的溫馨氛圍，他還成為閔行馬橋“新家”宣講團的一名宣講員，參與到社區(qū)建設當中。
在上海“一張床、一間房、一套房”多層次保障性租賃住房供應體系中，“新時代城市建設者管理者之家”主要聚焦“一張床”建設。這是為了破解來滬工作人員租房“遠、貴、難”的痛點，努力使入住對象通勤時間控制在30分鐘以內(nèi)，床位租金控制在入住人員收入的10%至15%。比如，閔行區(qū)新時代城市建設者管理者之家的床位月租僅500元；7月份投運的城投寬庭九星社區(qū)的新時代城市建設者管理者之家床位，月均租金也不到千元。
2023年，上海從保租房中籌措供應了新時代城市建設者管理者之家床位1.1萬張，社會反響良好。今年，上海進一步明確要新增籌措供應床位3萬張，較去年實際完成數(shù)量提高了兩倍以上，并將其列為市政府為民辦實事項目。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少已經(jīng)供應的項目，正在不斷升級服務。去年11月試運營的上海南站匯家新時代城市建設者管理者之家，一開始臥室用的是鋼質(zhì)床架上下鋪，收集租戶意見之后，及時優(yōu)化了配套，改成實木床，摸起來不會特別涼，儲物空間增加了被褥、衣服、書籍等專區(qū)收納功能。
破解堵點難點擴大受益面
華潤有巢馬橋AI店是一個示范性租賃社區(qū)，總房源數(shù)達到2483套，突出“全品類”。李佳晟說，除了面向一線務工人員的“一張床”，還有面向剛步入社會的新市民、青年人的“一間房”“一套房”。在有巢社區(qū)，還居住著來自周邊航天、船舶、電氣等制造業(yè)企業(yè)和高?？蒲性核那嗄耆瞬?。今年，社區(qū)里又來了新租客，他們當中約50人是網(wǎng)約車司機等靈活就業(yè)群體，接近百人是應屆畢業(yè)生。
把應屆畢業(yè)生群體納入保障范圍，是上海保租房今年啟動的新探索。“過去，上海保租房申請條件之一是要有穩(wěn)定就業(yè)，針對大學生的新需求，上海優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，服務好應屆畢業(yè)生，讓他們安心走向工作崗位。畢業(yè)6個月內(nèi)暫時沒有就業(yè)的大學生，憑畢業(yè)證就可以申請租金可負擔、長期穩(wěn)定的保租房。”市房管局保障處相關(guān)負責人姚文江說。
今年，上海多區(qū)組織開展保租房“畢業(yè)季進校園、用工季進園區(qū)”活動。畢業(yè)季天氣火熱，保租房推介會也幾乎場場火爆，很多新建保租房一上市，就受到熱捧。6月28日中午，徐匯區(qū)保障性租賃住房夏季（畢業(yè)季）供需推介會上，提供了2200余套可出租成套房源、500張宿舍型床位。經(jīng)過近4個小時的推介和咨詢，72家單位和個人達成了1200余套房源和400余張床位的租賃意向。
持續(xù)擴大政策受益面，破解發(fā)展中的堵點和難點問題，是上海推進保租房建設的關(guān)鍵舉措。一些改建類保租房項目，因為建在非居住用地上，所以按照商用水電計費，租戶群體呼聲強烈，期望能夠加速實現(xiàn)“商轉(zhuǎn)民”的政策調(diào)整。小變化背后是復雜的機制調(diào)整和多部門聯(lián)動，今年，上海創(chuàng)新方式方法，把非居住用地上改建保租房項目執(zhí)行民用水電氣價格政策落實到位，截至6月中旬，近240個項目全部改造完成，進一步降低了企業(yè)運營和租戶居住成本。據(jù)透露，今年，上海還在探索將保租房納入社區(qū)管理、城市網(wǎng)格化管理和物業(yè)服務范圍。
加快培育和發(fā)展保租房市場，就需要構(gòu)建保租房“投、融、建、管、退”的商業(yè)閉環(huán)，引導和鼓勵多元化市場主體參與。特別是在退出環(huán)節(jié)，鼓勵行業(yè)對于公募REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等創(chuàng)新金融工具的應用和探索。記者了解到，上海每月匯總保租房認定信息，對接人民銀行上?？偛亢蜕虾ｃy保監(jiān)局，落實保租房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的支持政策。
2022年12月，以松江區(qū)兩處保租房項目為基礎資產(chǎn)的華潤有巢REITs在上海證券交易所成功上市；2024年1月，以楊浦區(qū)兩處保租房項目為基礎資產(chǎn)的城投寬庭保租房REITs上市，是目前市場規(guī)模最大、長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs。
構(gòu)建政策機制體系源動力
自2021年國家出臺保租房政策以來，上海之所以能夠?qū)崿F(xiàn)保租房發(fā)展顯著提速，并非僅僅依賴于零星幾個政策點的創(chuàng)新突破，而是源于構(gòu)建了一套有序、全面、系統(tǒng)的政策機制體系。
“十四五”期間，上海計劃新增保租房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上，這個數(shù)字接近“十四五”之前十年上海公租房建設籌措總量的2.5倍，躋身全國前列。如此龐大的建設總量，依據(jù)的是科學分析：上海是人口凈流入城市，外來常住人口超千萬，在全部2500萬常住人口中，有住房租賃需求的也近千萬。
確定發(fā)展目標之后，這47萬套（間）籌劃房源結(jié)合空間規(guī)劃編制工作全面落地落圖，以規(guī)劃為引領，堅持供需匹配、職住平衡理念，重點在市郊五個新城等人口導入?yún)^(qū)域、商業(yè)商務集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近選擇布局。
2022年11月，上海市人大常委會審議通過地方性法規(guī)《上海市住房租賃條例》，特別設置保租房專章，為保租房規(guī)范管理提供了更為有力的法治保障。建章立制是推動保租房建設的基石，目前，上?；緲?gòu)建形成了覆蓋保租房住房規(guī)劃、建設、管理、服務全生命周期的“1+N”政策體系。“1”是市政策層面的貫徹實施意見，“N”是市政府各相關(guān)部門一攬子配套支持政策。
在房源籌措上，打通供應租賃住房用地新建、商品住房配建、利用非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設、利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設等5條房源建設籌措渠道。此外，上海還特別推出233幅租賃住房Rr4地塊，可建租賃住房約28萬套（間），其中絕大多數(shù)是保租房。新供應保租房土地總量居全國主要城市之首。
