原標(biāo)題：針對(duì)居民意愿、資金來源、制度規(guī)劃等問題，各部門創(chuàng)新探索、明晰破題思路

　　老舊住房成套改造，“原拆原建”越來越多

　　■目前上海各區(qū)原拆原建項(xiàng)目的資金來源均以區(qū)財(cái)政投入或國(guó)有企業(yè)自籌為主，市級(jí)層面對(duì)項(xiàng)目有一定補(bǔ)貼

　　■各區(qū)踐行全過程人民民主，保證項(xiàng)目全過程公開透明、保障居民全過程參與，推動(dòng)居民從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”

　　■實(shí)在無法原拆原建的舊住房，各區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，從有條件建設(shè)增量房源的項(xiàng)目入手，提前做好置換房源儲(chǔ)備

　　原拆原建，早些年是件新鮮事，如今已經(jīng)成為上海老舊住房成套改造的主流選擇之一。

　　家住靜安區(qū)彭浦新村的鐘阿姨是最早“吃螃蟹”的那批市民。搬進(jìn)新房5年多，她還會(huì)不時(shí)回想起廚衛(wèi)合用、每天早上搶著上廁所的老公房歲月。

　　鄭阿姨上個(gè)月剛拿到徐匯區(qū)康健路341弄7—8號(hào)樓的新房鑰匙。老房子每逢大雨屋頂就會(huì)漏水，甚至天花板都塌落過?，F(xiàn)在住進(jìn)現(xiàn)代化居民樓后，居民們練出的撐傘炒菜“神技”再無用武之地。

　　靜安區(qū)彭三小區(qū)拆除了25幢老樓，新建了13幢新房，前后花了10年時(shí)間。后來，原拆原建的推進(jìn)速度越來越快。這兩年，黃浦、靜安、徐匯、楊浦等區(qū)原拆原建項(xiàng)目接連上馬。楊浦區(qū)鳳南一村項(xiàng)目在150天內(nèi)創(chuàng)下第一輪意愿征詢同意率、第二輪征詢簽約率、第三輪自主搬遷率3個(gè)“100%”最快的新紀(jì)錄；徐匯康健路項(xiàng)目中，各部門跨前介入縮短審批周期，從啟動(dòng)到竣工驗(yàn)收只用了一年。

　　但原拆原建仍要克服居民意愿、資金來源、制度規(guī)劃等多方面困難。在一次次創(chuàng)新探索中，各部門逐漸明晰破題思路，為上海市民增添了一條改善住房條件的可靠路徑。

　　原拆原建為何受歡迎?

　　上海許多不成套的職工住宅、小梁薄板房屋等，已經(jīng)到了不得不改的時(shí)候。

　　比如徐匯區(qū)田林路65弄，廚房是“吊腳樓”。居民在窗戶外面搭一圈走廊燒飯，既不方便又特別危險(xiǎn)。靜安區(qū)彭三小區(qū)改造前，下水管道老化、排水功能癱瘓，下雨天積水能沒到底樓居民的膝蓋，居民苦不堪言，也存在安全隱患。楊浦鳳南一村里，租住群體流動(dòng)性大，給社區(qū)治理帶來很大難度。

　　而這些住房的居民，多數(shù)以老年人為主。他們既渴望盡快改善居住條件，又舍不得離開熟悉的環(huán)境。鳳南一村的楊阿姨說，小區(qū)最好的就是地段——在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，離地鐵站近，旁邊還有學(xué)校。方老伯說，住了大半輩子，已經(jīng)習(xí)慣了周邊環(huán)境，老鄰居都很熟悉，旁邊就是新華醫(yī)院，配藥也很方便。對(duì)這些居民來說，原拆原建是最受歡迎的改造方案。

　　康建新村街道桂康居民區(qū)黨總支書記金琳告訴記者，康健路341弄地段、交通、教育、就醫(yī)、休閑娛樂都很便捷，居民家庭構(gòu)成不復(fù)雜，基本都傾向于原拆原建。

　　還有些風(fēng)貌區(qū)里的里弄房屋，要滿足街區(qū)風(fēng)貌保護(hù)要求，改造不能“長(zhǎng)高長(zhǎng)胖”，難度很高，原拆原建、內(nèi)部重新布局，是提升容積率最快的方式之一。徐匯區(qū)襄陽(yáng)南路上的云水別墅是徐匯區(qū)首例風(fēng)貌區(qū)原拆原建項(xiàng)目，項(xiàng)目采用內(nèi)部整體改造方式，在保留空間肌理和建筑整體風(fēng)貌的前提下，重新布局樓梯位置，合理利用建筑內(nèi)部天井、曬搭等部位，各樓層空間重新分隔，使得每戶居民家中都能擁有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間。

　　成本方面，原拆原建也有一定優(yōu)勢(shì)。記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，比起舊改征收，原拆原建的資金支出能降低約一半；還能通過產(chǎn)生增量房屋、增量資產(chǎn)，在一定程度上平衡收支。靜安區(qū)房管局副局長(zhǎng)張拓介紹，一些拆除重建項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生沿街商業(yè)、停車位等項(xiàng)目資產(chǎn)，回籠部分資金。

　　不過總體看，由于不成套房屋的居住密度高，改造后產(chǎn)生的增量房屋和資產(chǎn)仍偏少，難以吸引社會(huì)資金參與。讓居民出資也不太現(xiàn)實(shí)，楊浦區(qū)房管局副局長(zhǎng)吳傳婷告訴記者，這類房屋的居民多數(shù)經(jīng)濟(jì)條件不是很好，拿不出錢，反而影響項(xiàng)目整體進(jìn)度。

　　因此，目前上海各區(qū)原拆原建項(xiàng)目的資金來源均以區(qū)財(cái)政投入或國(guó)有企業(yè)自籌為主，市級(jí)層面對(duì)項(xiàng)目有一定補(bǔ)貼。但這筆錢，各區(qū)非常舍得花。徐匯區(qū)房管局副局長(zhǎng)周艷說：“我們下定決心，花大力氣、大資金投入，力求能快則快地開展改造?！?/p>

　　周艷說，政府希望幫老百姓早點(diǎn)改善居住環(huán)境，解決功能和安全問題。吳傳婷說，不能只算眼前的經(jīng)濟(jì)賬，舊住房在治安、消防等方面都暗藏隱患，拆除重建成現(xiàn)代化小區(qū)后，能有效降低后續(xù)基層治理的成本；此外，住房原拆原建、居民回搬后，城市面貌更新的同時(shí)，保留了原有的在地文化，對(duì)周邊招商引資也有幫助。

　　怎么使簽約比例達(dá)標(biāo)?

　　即便政府和居民都希望盡快改造，實(shí)際推行仍困難重重。有部分居民不愿意原拆原建，只接受征收。愿意原拆原建的，也大多希望改造方案能滿足自己的個(gè)性化需求。各戶人家的需求五花八門，許多還互相矛盾——有的為了一個(gè)“明衛(wèi)”愿意犧牲套內(nèi)面積，有的則更看重房子大?。挥械臑榱瞬晒庀胱　斑吿住?，有的則嫌離主干道近，太吵……

　　《上海市城市更新條例》規(guī)定，更新改造方案征詢的簽約生效比例為超過95%。如有居民不滿意，提起行政訴訟，整個(gè)流程最少也要6個(gè)月，可能嚴(yán)重拖延項(xiàng)目進(jìn)度，大幅抬高投資成本。難怪不少基層干部說，原拆原建的群眾工作比舊改還要難做。靜安區(qū)一戶人家，工作人員前后上門60多次，磨破了嘴皮、說啞了嗓子，才說服他答應(yīng)。

　　房型設(shè)計(jì)是決定居民居住改善程度的核心因素，也是撬動(dòng)居民同意率的關(guān)鍵抓手。非成套小區(qū)大多存在房型多樣、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點(diǎn)，一個(gè)小區(qū)甚至有幾十種戶型。方案設(shè)計(jì)要充分考慮和兼顧原房屋戶型和面積、居民實(shí)際需要和相對(duì)平衡等因素。

　　比如彭一小區(qū)，原始戶型有282種，面積最小的7.5平方米，最大的110平方米，有產(chǎn)權(quán)房和租賃房?！斑@么多房型要組合，還要保持原房型、面積、房間數(shù)量與朝向基本不變，同時(shí)還要考慮到陽(yáng)臺(tái)、雜間、壁櫥等諸多因素?！迸砥中麓迮f改辦主任須炳榮說，就像搭建樂高積木一樣，要在諸多限制條件下，把居民房屋全部拼起來、裝回去。

　　靜安區(qū)采用“房型歸并”的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，將原本面積和朝向基本一致的幾種房型歸并成同一種房型，以降低后續(xù)設(shè)計(jì)難度。最終，彭一小區(qū)282種戶型被歸并成92個(gè)房型，獲得了居民認(rèn)可。

　　鳳南一村原有128種房型，楊浦區(qū)將其歸并梳理，做細(xì)“一戶一方案”。方案前后進(jìn)行6次顛覆性修改和重新設(shè)計(jì)，歷經(jīng)20余稿、近百場(chǎng)各級(jí)別專題研討會(huì)，最終確定20種安置房型。

　　此外，各區(qū)踐行全過程人民民主，保證項(xiàng)目全過程公開透明、保障居民全過程參與，推動(dòng)居民從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”。楊浦區(qū)的原拆原建項(xiàng)目，方案設(shè)計(jì)與規(guī)劃調(diào)整同步進(jìn)行。吳傳婷說，以前的做法是先出規(guī)劃，通過后再做方案，但規(guī)劃偏概念性，居民看不懂，容易產(chǎn)生抵觸情緒。提前把詳細(xì)方案同步公布，居民就能直觀地了解為什么要調(diào)整規(guī)劃。每個(gè)項(xiàng)目還建立了信息化系統(tǒng)，居民可一鍵查詢實(shí)時(shí)掌握政策動(dòng)態(tài)、設(shè)計(jì)方案、房源信息等內(nèi)容。

　　黃浦區(qū)房管部門與街道、律師一同走訪居民，了解真實(shí)居住狀況和生活需求，圍繞居民的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)“一戶一方案”提出針對(duì)性的建議方案；還邀請(qǐng)熱心居民擔(dān)任改造“監(jiān)督員”，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、安全等進(jìn)行全程監(jiān)督。黃浦區(qū)房管局房屋更新科科長(zhǎng)毛嘉毅介紹，保屯路211弄項(xiàng)目創(chuàng)造了“五個(gè)第一”：成套改造居民參與度第一；大體量舊住房改造項(xiàng)目啟動(dòng)征詢至簽約生效推進(jìn)速度第一；100%居民簽約完成的速度第一；全市大體量舊住房成套改造項(xiàng)目簽約生效后100%搬離速度第一；簽約生效至開工速度第一。

　　還有許多居民提出，拆除重建期間，房屋地址暫時(shí)滅失，戶口掛在哪兒?大到子女就學(xué)，小到愛心牛奶發(fā)放，戶口與居民權(quán)益息息相關(guān)。楊浦區(qū)創(chuàng)新制定“涉改房屋地址名冊(cè)”，由人口辦、房管、屬地街道、派出所、實(shí)施主體五方蓋章確認(rèn)，作為涉改居民在房屋地址暫時(shí)性滅失時(shí)戶籍事項(xiàng)辦理不受限制的依據(jù)。名冊(cè)推出后，居民又少了一樁顧慮。黃浦區(qū)在原拆原建項(xiàng)目回搬完成后，提供集中辦理戶籍變更手續(xù)等便民服務(wù)，解決居民的后顧之憂。

　　沒法原拆原建怎么辦?

　　即便解決了資金來源問題、與居民達(dá)成了一致，還是有許多舊住房難以實(shí)現(xiàn)原拆原建。

　　吳傳婷表示，能實(shí)現(xiàn)原拆原建的項(xiàng)目，大多是地理環(huán)境比較好、成片的“大衣料子”，“其他零星的房屋穿插在其他小區(qū)中，有的幾乎是緊挨著別的樓房，受間距、日照等控制指標(biāo)的約束，很難拆除重建”。

　　楊浦區(qū)房管部門想了很多辦法，盡可能推行原拆原建。東鄲小區(qū)地塊面積小，又緊鄰中環(huán)，新建建筑的高度受到限制。五角場(chǎng)街道辦事處副主任陳群介紹，在市規(guī)資局的支持和指導(dǎo)下，東鄲小區(qū)以及北側(cè)五角場(chǎng)小學(xué)的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)一同調(diào)整，容積率、樓間距等各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)都做到極致，才使拆除重建方案得以落地。小區(qū)連同學(xué)校一并拆除重建，項(xiàng)目從單純的房屋改造升級(jí)為片區(qū)的整體煥新。內(nèi)江大板房項(xiàng)目則采取抽戶置換或貨幣安置方式，兼顧居民“拿房”“拿錢”不同安置需求。

　　風(fēng)貌區(qū)的各類限制也很多，徐匯區(qū)探索歸集承租權(quán)、置換、征收多種方式結(jié)合的更新模式。周艷說，居民如果同意他處安置，可以通過實(shí)物或者貨幣安置等多種方式住進(jìn)新房。風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的老房子保留下來，根據(jù)保護(hù)要求進(jìn)行保護(hù)性修繕，或局部拆除復(fù)建。但這些做法要耗費(fèi)較多的資金和時(shí)間成本，亟需國(guó)債、低息貸款等多樣化的資金和政策支持。

　　中心城區(qū)還有很多系統(tǒng)公房和直管公房，產(chǎn)權(quán)在研究所、高校、大型企業(yè)手上，有些業(yè)主幾經(jīng)變動(dòng)已經(jīng)失聯(lián)失管；有些則非居住用地，拆除后無法建設(shè)住宅樓。

　　康健路341弄7—8號(hào)改造項(xiàng)目是為數(shù)不多的系統(tǒng)公房成功改造案例。這里曾是上海總工會(huì)干部學(xué)校家屬宿舍，20世紀(jì)50年代建成之初還是上海少有的用上抽水馬桶的房屋。徐匯區(qū)房管局局長(zhǎng)陳揚(yáng)表示，系統(tǒng)公房的成套改造始終存在改造主體不明、資金來源歸屬難定等難點(diǎn)，康健路341弄7—8號(hào)改造項(xiàng)目推進(jìn)的關(guān)鍵在于厘清關(guān)系、理順流程。

　　在市住建委、市房管局和上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)的支持推動(dòng)下，房屋產(chǎn)權(quán)由學(xué)校移交至徐匯區(qū)屬國(guó)企，由后者作為改造主體，徐匯區(qū)財(cái)政出資，改造這棟因紅色外墻而得名的“紅磚樓”，這才解決了改造主體不明和改造資金來源這兩個(gè)最大的問題。

　　實(shí)在無法原拆原建的舊住房，各區(qū)在全區(qū)層面統(tǒng)籌規(guī)劃，從有條件建設(shè)增量房源的項(xiàng)目入手，提前做好置換房源儲(chǔ)備，與剩余待改造項(xiàng)目有安置缺口的房型提前匹配，做好置換房源儲(chǔ)備。

　　鳳南一村項(xiàng)目在新建住宅設(shè)計(jì)過程中，考慮了楊浦區(qū)其他待改造項(xiàng)目的需求，對(duì)戶型、建筑外立面、綠化等都做了優(yōu)化，儲(chǔ)備了一批“種子房源”。靜安區(qū)蕃瓜弄內(nèi)，當(dāng)年為配合北橫通道修建，緊鄰高架的8幢老舊住房動(dòng)遷，但因地塊較小，利用價(jià)值不高，多年閑置。此輪蕃瓜弄整體非成套舊住房改造后，這個(gè)地塊也納入了統(tǒng)籌規(guī)劃，將重新利用起來。

　　市委黨校公共管理部教授、現(xiàn)代社區(qū)研究中心主任何海兵認(rèn)為，在拆除重建過程中考慮整體資源盤活，形成可持續(xù)改造和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)制，更具可復(fù)制性和可操作性。