原標題：針對居民意愿、資金來源、制度規(guī)劃等問題，各部門創(chuàng)新探索、明晰破題思路

　　老舊住房成套改造，“原拆原建”越來越多

　　■目前上海各區(qū)原拆原建項目的資金來源均以區(qū)財政投入或國有企業(yè)自籌為主，市級層面對項目有一定補貼

　　■各區(qū)踐行全過程人民民主，保證項目全過程公開透明、保障居民全過程參與，推動居民從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”

　　■實在無法原拆原建的舊住房，各區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，從有條件建設(shè)增量房源的項目入手，提前做好置換房源儲備

　　原拆原建，早些年是件新鮮事，如今已經(jīng)成為上海老舊住房成套改造的主流選擇之一。

　　家住靜安區(qū)彭浦新村的鐘阿姨是最早“吃螃蟹”的那批市民。搬進新房5年多，她還會不時回想起廚衛(wèi)合用、每天早上搶著上廁所的老公房歲月。

　　鄭阿姨上個月剛拿到徐匯區(qū)康健路341弄7—8號樓的新房鑰匙。老房子每逢大雨屋頂就會漏水，甚至天花板都塌落過?，F(xiàn)在住進現(xiàn)代化居民樓后，居民們練出的撐傘炒菜“神技”再無用武之地。

　　靜安區(qū)彭三小區(qū)拆除了25幢老樓，新建了13幢新房，前后花了10年時間。后來，原拆原建的推進速度越來越快。這兩年，黃浦、靜安、徐匯、楊浦等區(qū)原拆原建項目接連上馬。楊浦區(qū)鳳南一村項目在150天內(nèi)創(chuàng)下第一輪意愿征詢同意率、第二輪征詢簽約率、第三輪自主搬遷率3個“100%”最快的新紀錄；徐匯康健路項目中，各部門跨前介入縮短審批周期，從啟動到竣工驗收只用了一年。

　　但原拆原建仍要克服居民意愿、資金來源、制度規(guī)劃等多方面困難。在一次次創(chuàng)新探索中，各部門逐漸明晰破題思路，為上海市民增添了一條改善住房條件的可靠路徑。

　　原拆原建為何受歡迎?

　　上海許多不成套的職工住宅、小梁薄板房屋等，已經(jīng)到了不得不改的時候。

　　比如徐匯區(qū)田林路65弄，廚房是“吊腳樓”。居民在窗戶外面搭一圈走廊燒飯，既不方便又特別危險。靜安區(qū)彭三小區(qū)改造前，下水管道老化、排水功能癱瘓，下雨天積水能沒到底樓居民的膝蓋，居民苦不堪言，也存在安全隱患。楊浦鳳南一村里，租住群體流動性大，給社區(qū)治理帶來很大難度。

　　而這些住房的居民，多數(shù)以老年人為主。他們既渴望盡快改善居住條件，又舍不得離開熟悉的環(huán)境。鳳南一村的楊阿姨說，小區(qū)最好的就是地段——在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，離地鐵站近，旁邊還有學校。方老伯說，住了大半輩子，已經(jīng)習慣了周邊環(huán)境，老鄰居都很熟悉，旁邊就是新華醫(yī)院，配藥也很方便。對這些居民來說，原拆原建是最受歡迎的改造方案。

　　康建新村街道桂康居民區(qū)黨總支書記金琳告訴記者，康健路341弄地段、交通、教育、就醫(yī)、休閑娛樂都很便捷，居民家庭構(gòu)成不復雜，基本都傾向于原拆原建。

　　還有些風貌區(qū)里的里弄房屋，要滿足街區(qū)風貌保護要求，改造不能“長高長胖”，難度很高，原拆原建、內(nèi)部重新布局，是提升容積率最快的方式之一。徐匯區(qū)襄陽南路上的云水別墅是徐匯區(qū)首例風貌區(qū)原拆原建項目，項目采用內(nèi)部整體改造方式，在保留空間肌理和建筑整體風貌的前提下，重新布局樓梯位置，合理利用建筑內(nèi)部天井、曬搭等部位，各樓層空間重新分隔，使得每戶居民家中都能擁有獨立的廚房和衛(wèi)生間。

　　成本方面，原拆原建也有一定優(yōu)勢。記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，比起舊改征收，原拆原建的資金支出能降低約一半；還能通過產(chǎn)生增量房屋、增量資產(chǎn)，在一定程度上平衡收支。靜安區(qū)房管局副局長張拓介紹，一些拆除重建項目會產(chǎn)生沿街商業(yè)、停車位等項目資產(chǎn)，回籠部分資金。

　　不過總體看，由于不成套房屋的居住密度高，改造后產(chǎn)生的增量房屋和資產(chǎn)仍偏少，難以吸引社會資金參與。讓居民出資也不太現(xiàn)實，楊浦區(qū)房管局副局長吳傳婷告訴記者，這類房屋的居民多數(shù)經(jīng)濟條件不是很好，拿不出錢，反而影響項目整體進度。

　　因此，目前上海各區(qū)原拆原建項目的資金來源均以區(qū)財政投入或國有企業(yè)自籌為主，市級層面對項目有一定補貼。但這筆錢，各區(qū)非常舍得花。徐匯區(qū)房管局副局長周艷說：“我們下定決心，花大力氣、大資金投入，力求能快則快地開展改造。”

　　周艷說，政府希望幫老百姓早點改善居住環(huán)境，解決功能和安全問題。吳傳婷說，不能只算眼前的經(jīng)濟賬，舊住房在治安、消防等方面都暗藏隱患，拆除重建成現(xiàn)代化小區(qū)后，能有效降低后續(xù)基層治理的成本；此外，住房原拆原建、居民回搬后，城市面貌更新的同時，保留了原有的在地文化，對周邊招商引資也有幫助。

　　怎么使簽約比例達標?

　　即便政府和居民都希望盡快改造，實際推行仍困難重重。有部分居民不愿意原拆原建，只接受征收。愿意原拆原建的，也大多希望改造方案能滿足自己的個性化需求。各戶人家的需求五花八門，許多還互相矛盾——有的為了一個“明衛(wèi)”愿意犧牲套內(nèi)面積，有的則更看重房子大小；有的為了采光想住“邊套”，有的則嫌離主干道近，太吵……

　　《上海市城市更新條例》規(guī)定，更新改造方案征詢的簽約生效比例為超過95%。如有居民不滿意，提起行政訴訟，整個流程最少也要6個月，可能嚴重拖延項目進度，大幅抬高投資成本。難怪不少基層干部說，原拆原建的群眾工作比舊改還要難做。靜安區(qū)一戶人家，工作人員前后上門60多次，磨破了嘴皮、說啞了嗓子，才說服他答應(yīng)。

　　房型設(shè)計是決定居民居住改善程度的核心因素，也是撬動居民同意率的關(guān)鍵抓手。非成套小區(qū)大多存在房型多樣、結(jié)構(gòu)復雜的特點，一個小區(qū)甚至有幾十種戶型。方案設(shè)計要充分考慮和兼顧原房屋戶型和面積、居民實際需要和相對平衡等因素。

　　比如彭一小區(qū)，原始戶型有282種，面積最小的7.5平方米，最大的110平方米，有產(chǎn)權(quán)房和租賃房?！斑@么多房型要組合，還要保持原房型、面積、房間數(shù)量與朝向基本不變，同時還要考慮到陽臺、雜間、壁櫥等諸多因素。”彭浦新村舊改辦主任須炳榮說，就像搭建樂高積木一樣，要在諸多限制條件下，把居民房屋全部拼起來、裝回去。

　　靜安區(qū)采用“房型歸并”的方式進行方案設(shè)計，將原本面積和朝向基本一致的幾種房型歸并成同一種房型，以降低后續(xù)設(shè)計難度。最終，彭一小區(qū)282種戶型被歸并成92個房型，獲得了居民認可。

　　鳳南一村原有128種房型，楊浦區(qū)將其歸并梳理，做細“一戶一方案”。方案前后進行6次顛覆性修改和重新設(shè)計，歷經(jīng)20余稿、近百場各級別專題研討會，最終確定20種安置房型。

　　此外，各區(qū)踐行全過程人民民主，保證項目全過程公開透明、保障居民全過程參與，推動居民從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”。楊浦區(qū)的原拆原建項目，方案設(shè)計與規(guī)劃調(diào)整同步進行。吳傳婷說，以前的做法是先出規(guī)劃，通過后再做方案，但規(guī)劃偏概念性，居民看不懂，容易產(chǎn)生抵觸情緒。提前把詳細方案同步公布，居民就能直觀地了解為什么要調(diào)整規(guī)劃。每個項目還建立了信息化系統(tǒng)，居民可一鍵查詢實時掌握政策動態(tài)、設(shè)計方案、房源信息等內(nèi)容。

　　黃浦區(qū)房管部門與街道、律師一同走訪居民，了解真實居住狀況和生活需求，圍繞居民的痛點和堵點“一戶一方案”提出針對性的建議方案；還邀請熱心居民擔任改造“監(jiān)督員”，對項目質(zhì)量、進度、安全等進行全程監(jiān)督。黃浦區(qū)房管局房屋更新科科長毛嘉毅介紹，保屯路211弄項目創(chuàng)造了“五個第一”：成套改造居民參與度第一；大體量舊住房改造項目啟動征詢至簽約生效推進速度第一；100%居民簽約完成的速度第一；全市大體量舊住房成套改造項目簽約生效后100%搬離速度第一；簽約生效至開工速度第一。

　　還有許多居民提出，拆除重建期間，房屋地址暫時滅失，戶口掛在哪兒?大到子女就學，小到愛心牛奶發(fā)放，戶口與居民權(quán)益息息相關(guān)。楊浦區(qū)創(chuàng)新制定“涉改房屋地址名冊”，由人口辦、房管、屬地街道、派出所、實施主體五方蓋章確認，作為涉改居民在房屋地址暫時性滅失時戶籍事項辦理不受限制的依據(jù)。名冊推出后，居民又少了一樁顧慮。黃浦區(qū)在原拆原建項目回搬完成后，提供集中辦理戶籍變更手續(xù)等便民服務(wù)，解決居民的后顧之憂。

　　沒法原拆原建怎么辦?

　　即便解決了資金來源問題、與居民達成了一致，還是有許多舊住房難以實現(xiàn)原拆原建。

　　吳傳婷表示，能實現(xiàn)原拆原建的項目，大多是地理環(huán)境比較好、成片的“大衣料子”，“其他零星的房屋穿插在其他小區(qū)中，有的幾乎是緊挨著別的樓房，受間距、日照等控制指標的約束，很難拆除重建”。

　　楊浦區(qū)房管部門想了很多辦法，盡可能推行原拆原建。東鄲小區(qū)地塊面積小，又緊鄰中環(huán)，新建建筑的高度受到限制。五角場街道辦事處副主任陳群介紹，在市規(guī)資局的支持和指導下，東鄲小區(qū)以及北側(cè)五角場小學的各項規(guī)劃指標一同調(diào)整，容積率、樓間距等各項規(guī)劃指標都做到極致，才使拆除重建方案得以落地。小區(qū)連同學校一并拆除重建，項目從單純的房屋改造升級為片區(qū)的整體煥新。內(nèi)江大板房項目則采取抽戶置換或貨幣安置方式，兼顧居民“拿房”“拿錢”不同安置需求。

　　風貌區(qū)的各類限制也很多，徐匯區(qū)探索歸集承租權(quán)、置換、征收多種方式結(jié)合的更新模式。周艷說，居民如果同意他處安置，可以通過實物或者貨幣安置等多種方式住進新房。風貌區(qū)內(nèi)的老房子保留下來，根據(jù)保護要求進行保護性修繕，或局部拆除復建。但這些做法要耗費較多的資金和時間成本，亟需國債、低息貸款等多樣化的資金和政策支持。

　　中心城區(qū)還有很多系統(tǒng)公房和直管公房，產(chǎn)權(quán)在研究所、高校、大型企業(yè)手上，有些業(yè)主幾經(jīng)變動已經(jīng)失聯(lián)失管；有些則非居住用地，拆除后無法建設(shè)住宅樓。

　　康健路341弄7—8號改造項目是為數(shù)不多的系統(tǒng)公房成功改造案例。這里曾是上海總工會干部學校家屬宿舍，20世紀50年代建成之初還是上海少有的用上抽水馬桶的房屋。徐匯區(qū)房管局局長陳揚表示，系統(tǒng)公房的成套改造始終存在改造主體不明、資金來源歸屬難定等難點，康健路341弄7—8號改造項目推進的關(guān)鍵在于厘清關(guān)系、理順流程。

　　在市住建委、市房管局和上海應(yīng)用技術(shù)大學的支持推動下，房屋產(chǎn)權(quán)由學校移交至徐匯區(qū)屬國企，由后者作為改造主體，徐匯區(qū)財政出資，改造這棟因紅色外墻而得名的“紅磚樓”，這才解決了改造主體不明和改造資金來源這兩個最大的問題。

　　實在無法原拆原建的舊住房，各區(qū)在全區(qū)層面統(tǒng)籌規(guī)劃，從有條件建設(shè)增量房源的項目入手，提前做好置換房源儲備，與剩余待改造項目有安置缺口的房型提前匹配，做好置換房源儲備。

　　鳳南一村項目在新建住宅設(shè)計過程中，考慮了楊浦區(qū)其他待改造項目的需求，對戶型、建筑外立面、綠化等都做了優(yōu)化，儲備了一批“種子房源”。靜安區(qū)蕃瓜弄內(nèi)，當年為配合北橫通道修建，緊鄰高架的8幢老舊住房動遷，但因地塊較小，利用價值不高，多年閑置。此輪蕃瓜弄整體非成套舊住房改造后，這個地塊也納入了統(tǒng)籌規(guī)劃，將重新利用起來。

　　市委黨校公共管理部教授、現(xiàn)代社區(qū)研究中心主任何海兵認為，在拆除重建過程中考慮整體資源盤活，形成可持續(xù)改造和社區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略機制，更具可復制性和可操作性。