物業(yè)狀告業(yè)主討要物業(yè)費，業(yè)主稱物業(yè)服務(wù)不到位

法院以“按質(zhì)論價”為依據(jù)，判決物業(yè)費打7折

業(yè)主因物業(yè)公司服務(wù)不完善、不到位拒而交物業(yè)費，物業(yè)公司又因為部分業(yè)主不交物業(yè)費而降低服務(wù)質(zhì)量，這常常導(dǎo)致物業(yè)管理工作進入“死循環(huán)”。近日，金壇法院對一起物業(yè)費糾紛案件作出了判決，法院對物業(yè)服務(wù)也要“按質(zhì)論價”為依據(jù)，判決物業(yè)費打7折。這一判決結(jié)果令雙方都滿意，平衡了物業(yè)服務(wù)與業(yè)主權(quán)益間的“天平”。

前不久，金壇一家物業(yè)公司以討要物業(yè)費為由，將其所服務(wù)的小區(qū)一位業(yè)主告訴法庭，要求該業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定，交清從2014年至2016年3年的物業(yè)費共計1812元。

被告業(yè)主劉某稱，小區(qū)物業(yè)公司沒有按照合同約定提供相應(yīng)質(zhì)量的服務(wù)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差、基礎(chǔ)設(shè)施損毀無人維護、保安年齡較大不能正常履行職責(zé)等，而且因樓頂排水問題導(dǎo)致自家多處被雨水浸泡，曾多次與物業(yè)公司協(xié)商，但一直未予解決。

為了證明自己的觀點，該業(yè)主向法庭出示了大量小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位的照片。

法院經(jīng)審理查明，劉某至今拖欠物業(yè)公司3年的物業(yè)服務(wù)費共1812元，物業(yè)公司多次在小區(qū)內(nèi)公示催要，劉某一直沒有交。但劉某所在小區(qū)確實存在業(yè)主在公共區(qū)域支鍋造飯，衛(wèi)生無人管理、綠化帶任由業(yè)主種菜等物業(yè)未盡管理職責(zé)的情況。

金壇法院經(jīng)審理后認為，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同真實有效，對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照約定為被告所在小區(qū)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)在享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)后，履行給付物業(yè)費的義務(wù)。

但是，業(yè)主提供證據(jù)證明，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生、綠化未盡管理職責(zé)，物業(yè)服務(wù)存在不足之處。因此，物業(yè)要求業(yè)主足額交納物業(yè)費顯然不妥。

鑒于物業(yè)公司在服務(wù)方面有瑕疵，依照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，應(yīng)對服務(wù)存在瑕疵的物業(yè)費進行酌減。法院認為，業(yè)主按物業(yè)費標(biāo)準的70%交納物業(yè)費為宜。

最終，法院一審判決業(yè)主劉某支付物業(yè)公司物業(yè)費1268元。

律師解讀

“按質(zhì)論價” 體現(xiàn)法官自由裁量權(quán)

在以往的很多類似物業(yè)糾紛中，法院的判決往往是一邊倒：物業(yè)公司為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主按期繳納物業(yè)費是一種義務(wù)。至于業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量有瑕疵等問題，法院主張業(yè)主另行起訴。所謂的“一碼事歸一碼事?！钡牵ㄔ旱倪@種觀點很難得到廣大業(yè)主的認同。因為在實際操作中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量很難用標(biāo)準來量化。

而此次金壇法院的這個物業(yè)收費“按質(zhì)論價”的觀點，卻一下子吸引了很多業(yè)主的目光。那么，按質(zhì)論價的觀點是基于怎樣的一種物業(yè)服務(wù)關(guān)系？論價的比例如何確定、這是否體現(xiàn)了法官的自由裁量權(quán)呢？

對此， 江蘇瑞江律師事務(wù)所主任律師吳波認為，物業(yè)服務(wù)單位為居民小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雙方建立的是一種服務(wù)合同。我國合同法規(guī)定，提供產(chǎn)品或服務(wù)的一方，提供的產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、賠償損失、減少價款等等方式。

物業(yè)服務(wù)單位在過往的一段時間所提供的服務(wù)臟亂差，不符合約定的要求，一定程度上構(gòu)成違約。但是，時間無法逆轉(zhuǎn)，物業(yè)服務(wù)單位不可能重來一遍，因此可以采取減少價款的方式來承擔(dān)違約責(zé)任。

這一點在國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》中也充分體現(xiàn)，即：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。所以，吳波律師認為，本案判決調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準是恰當(dāng)?shù)?，有法律依?jù)的。

而且，吳波還認為，根據(jù)案件具體情節(jié)如何確定“按質(zhì)論價”的比例，這屬于法官行使自由裁量權(quán)。

“法官沒有拒絕裁判的權(quán)利，當(dāng)法律沒有規(guī)定或者規(guī)定不明確的時候，法律賦予法官進行自由裁量的權(quán)力。”吳波說，但是，自由裁量權(quán)的行使，應(yīng)當(dāng)依據(jù)立法本意、法律精神、以及法律適用原則，秉持普適的道德標(biāo)準、價值判斷以及內(nèi)心良知，遵循經(jīng)驗法則，運用邏輯推理方法，對案件事實認定、法律適用以及程序指揮等事項進行選擇和判斷，并最終作出合法、公平、合理的裁判。

本案中，法官認為，就物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的服務(wù)標(biāo)準、質(zhì)量等實際情況，不符合物業(yè)服務(wù)合同約定及標(biāo)準，應(yīng)根據(jù)公平原則，減少物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費，并最后酌情確定業(yè)主按照70%支付。而“打七折”這一判決結(jié)果，在各地物業(yè)費糾紛司法實務(wù)中也較為普遍，也能平衡雙方當(dāng)事人的利益，化解糾紛。事實上，達到了定紛止?fàn)幍男Ч?/p>

教你一招

業(yè)主要證明物業(yè)服務(wù)差該如何舉證

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)單位都是營業(yè)性企業(yè)，為了追求收益最大化，往往會減少經(jīng)營成本，降低服務(wù)標(biāo)準。比如，地面清掃不到位，小區(qū)綠化帶沒有及時修剪，小區(qū)監(jiān)控設(shè)施損壞沒有及時修理等等。但是，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，小區(qū)業(yè)主只能口頭陳述，卻拿不出有力的證據(jù)進行佐證。

因此，作為業(yè)主，平時若發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位的現(xiàn)象，可以及時采取拍照、攝像等方式以固定證據(jù)，如果有條件的，也可以進行現(xiàn)場公證。若涉及到影響公共設(shè)施、私人財產(chǎn)毀損、滅失等情況，也可以及時聯(lián)系社區(qū)居委會、派出所、房管局或者有關(guān)設(shè)備設(shè)施的主管政府機關(guān)到場察看，由第三方固定事實證據(jù)。

這些固定好的證據(jù)業(yè)主可以自己保存，也可以交由業(yè)委會、社區(qū)等第三方機構(gòu)保存。今后一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛，這些證據(jù)就是業(yè)主維權(quán)的利器。

多知一點

有些不歸物業(yè)管的事不能勉為其難

前幾天，懷德橋附近某小區(qū)業(yè)主萬女士想要搬家，物業(yè)公司保安卻將她請的搬家公司車子堵在小區(qū)里不放行。要搬家先把物業(yè)費結(jié)清。

原來，萬女士已經(jīng)拖欠了物業(yè)公司5年的物業(yè)費。物業(yè)當(dāng)然不能放她走?？墒牵f女士卻稱，之所以不交物業(yè)是，是因為自家房子漏水，物業(yè)不聞不問。所以才不交物業(yè)費。雙方爭執(zhí)不下，急著搬家的萬女士撥打了110報警。

后經(jīng)了解，萬女士是該小區(qū)某棟頂樓的住戶，幾年前開始因房屋漏水問題向物業(yè)反映，一直沒有得到解決，萬女士就此事以后再沒有交過物業(yè)費，這幾年應(yīng)繳的物業(yè)費已經(jīng)累計達到萬元。物業(yè)曾經(jīng)為此上門，萬女士沒有同意繳費。這次趁萬女士賣房搬家，物業(yè)保安將萬女士攔下要求萬女士先將物業(yè)費繳完再搬。

據(jù)了解，很多業(yè)主不清楚物業(yè)合同具體條款，不明白物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，一些業(yè)主認為物業(yè)所有問題都能解決。比如，物業(yè)公司遇到的最麻煩的是房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主要求物業(yè)去解決。

對此，瑞江律師事務(wù)所律師汪小芳認為，房屋是開發(fā)商提供的特殊商品，因此房屋質(zhì)量的保證義務(wù)屬于開發(fā)商的合同責(zé)任，并非是小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位的合同義務(wù)。物業(yè)服務(wù)單位只針對業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備、公共場地、小區(qū)綠化、公共區(qū)域衛(wèi)生等提供維護、養(yǎng)護、管理和秩序維護的服務(wù)，并不涉及到屬于業(yè)主自有的房屋或房屋附屬設(shè)施。

當(dāng)然，由于開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)單位需要交接小區(qū)建設(shè)的全套資料，物業(yè)單位比業(yè)主更有便利聯(lián)系到開發(fā)商和維護保養(yǎng)單位。

因此，業(yè)主可以在遇到房屋、附屬設(shè)施以及公共設(shè)施發(fā)生質(zhì)量問題時，及時向物業(yè)服務(wù)單位反映，物業(yè)服務(wù)單位有義務(wù)及時聯(lián)系開發(fā)商或維修單位進行處理。

當(dāng)然，如果物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，為業(yè)主提供房屋及附屬設(shè)施維修保養(yǎng)服務(wù)的，業(yè)主也可以要求物業(yè)服務(wù)單位履行義務(wù)。