業(yè)主前來(lái)領(lǐng)取補(bǔ)貼并登記。

　　領(lǐng)取補(bǔ)貼的公告。

　　中國(guó)江蘇網(wǎng)7月12日訊 昨天下午，蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園17幢的業(yè)主潘女士，來(lái)到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)辦公室，在填完有關(guān)表格后，拿到了504元的小區(qū)公共收益補(bǔ)貼。而這筆錢的來(lái)源則是小區(qū)公共資產(chǎn)出租后所產(chǎn)生的公共收益。

　　據(jù)了解，這筆錢共126萬(wàn)元，從今年2月起，就開(kāi)始面向小區(qū)的2000多戶業(yè)主發(fā)放。不過(guò)，截至目前，依舊還有1/3的業(yè)主尚未前來(lái)領(lǐng)取這筆錢。其中之一的原因，可能就是依舊有部分業(yè)主根本不知道小區(qū)還有公共收益這筆“收入”。

　　揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者薛馬義文/攝

　　看得見(jiàn)的“收益”

　　小區(qū)有幾十處公共房產(chǎn)，每年光租金就有200萬(wàn)元

　　業(yè)主心聲

　　“雖然我只拿到了500元左右，而且這點(diǎn)錢對(duì)我來(lái)說(shuō)沒(méi)有多大作用，但我覺(jué)得，意義很重大，讓我感覺(jué)自己真正成為小區(qū)的主人。”倪老先生如是說(shuō)。

　　“我家的房產(chǎn)面積是140.13平方米，他們是按照每月0.3元/平方米的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，再乘以一年12個(gè)月，共504元，發(fā)給我的。”對(duì)于手中剛拿到的這筆“意外之財(cái)”，潘女士和很多小區(qū)業(yè)主一樣，既開(kāi)心，又有點(diǎn)不爽。因?yàn)槎际谢▓@已經(jīng)建成10多年了，他們還是第一次拿到這個(gè)錢。

　　位于中新開(kāi)發(fā)核心區(qū)的蘇州工業(yè)園區(qū)都市花園小區(qū)，建于1998年，先后開(kāi)發(fā)5期，共有住戶2521戶。小區(qū)建成之初，曾是蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，當(dāng)時(shí)無(wú)論是房?jī)r(jià)還是以后的物業(yè)費(fèi)價(jià)格，均領(lǐng)導(dǎo)著蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，曾獲得無(wú)數(shù)榮譽(yù)，李光耀還曾來(lái)到該小區(qū)考察過(guò)。

　　“當(dāng)初我們小區(qū)可是中新合作的樣板小區(qū)，購(gòu)買入住的業(yè)主，很多都是文化、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)層次相當(dāng)高的人，不僅有現(xiàn)任及離退休老干部，還有很多老板。”回憶起小區(qū)昔日的榮光，家住都市花園71幢的業(yè)主倪老先生依舊很激動(dòng)。

　　都市花園第四屆業(yè)委會(huì)主任及第五屆業(yè)委會(huì)委員岑罡告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，2014年，都市花園選舉了第四屆業(yè)委會(huì)。業(yè)主們和業(yè)委會(huì)表示：“我們每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積內(nèi)，就包含著這些對(duì)外出租的商鋪所占的公攤面積，所以這些商鋪就應(yīng)該屬于我們?nèi)w業(yè)主，收益也應(yīng)該屬于我們?nèi)w業(yè)主。”

　　岑罡告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，他們第四屆業(yè)委會(huì)接任后，就盤點(diǎn)了一下小區(qū)“資產(chǎn)”，除了小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等收入外，還有幾十處對(duì)外出租的房產(chǎn)。而僅這些房產(chǎn)的出租收入，每年都有200萬(wàn)元。

　　至于這些公共收益到底怎么處理，第四屆業(yè)委會(huì)經(jīng)過(guò)商議決定，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)來(lái)決定。結(jié)果大家意見(jiàn)比較一致，即拿出一部分小區(qū)公共收益，發(fā)放給業(yè)主們。“2014年我們收了200萬(wàn)元，大會(huì)決定拿出126萬(wàn)元發(fā)給全體小區(qū)業(yè)主。”

　　看不見(jiàn)的“合作”

　　物業(yè)與業(yè)委會(huì)的良好配合，讓小區(qū)走上“良性循環(huán)”

　　政策保障

　　都市花園于2015年1月完善并印發(fā)了《小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則》和《小區(qū)管理規(guī)約》。其中，《議事規(guī)則》第五章就專門對(duì)公共收益的歸屬、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、管理和使用進(jìn)行了規(guī)范。還出臺(tái)了《都市花園公共收益管理和使用辦法》，進(jìn)一步細(xì)化了小區(qū)公共收益的所有者、受益者、使用者、使用范圍和使用方式、管理和使用的監(jiān)督等內(nèi)容。

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)收回小區(qū)商鋪等公共收益的舉動(dòng)，都市花園現(xiàn)任物業(yè)——天鴻寶地的物業(yè)經(jīng)理唐霞在接受揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪時(shí)表示了理解。“我們只是業(yè)主請(qǐng)來(lái)的管家。小區(qū)業(yè)主本來(lái)就有權(quán)對(duì)屬于自己的公共收益進(jìn)行處理。”目前，他們物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)，根據(jù)雙方簽訂的合同，各司其職，互相配合，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作，而且效果不錯(cuò)。

　　唐霞告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，收取物業(yè)費(fèi)一直是各個(gè)物業(yè)公司的最大難題，都市花園也不例外，之前他們上門向業(yè)主們收取物業(yè)費(fèi)，屢遭閉門羹，甚至是責(zé)問(wèn)。不過(guò)，最近這一情況有所好轉(zhuǎn)。而原因就是，現(xiàn)在他們上門收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)委會(huì)經(jīng)常派人陪同他們一起去做業(yè)主們的工作。

　　“有他們?cè)谝贿吪浜衔覀冏龉ぷ鳎瑯I(yè)主們繳費(fèi)的意愿就大了很多。”據(jù)唐霞介紹，以前他們上門收物業(yè)費(fèi)，一天最多大概能收到幾千元，現(xiàn)在最多的一天，就可以收到幾萬(wàn)元。而隨著物業(yè)收費(fèi)狀況的改善，物業(yè)工作人員的收入有保障了，保潔、保安等小區(qū)的各項(xiàng)工作自然就跟上去了，形成了良性循環(huán)。

　　都市花園居委會(huì)主任陳琦也明顯感受到了這一變化。陳琦告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，前些年，小區(qū)因?yàn)槲飿I(yè)管理上的問(wèn)題，業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)之間，矛盾相當(dāng)多，也相當(dāng)激烈，他們經(jīng)常要加班加點(diǎn)，進(jìn)行協(xié)調(diào)和調(diào)解。如今，隨著業(yè)委會(huì)和物業(yè)之間關(guān)系越來(lái)越順，小區(qū)里的矛盾開(kāi)始減少，他們?yōu)榇思影嗟拇螖?shù)也減少了不少。“我們也由衷地為他們感到開(kāi)心。”

　　兩點(diǎn)追問(wèn)

　　1、以前的“公共收益”去哪了？

　　不過(guò)小區(qū)業(yè)主潘女士也提出了一個(gè)疑問(wèn)：“以前的那些小區(qū)公共收益都去哪了？”對(duì)此，都市花園第四屆業(yè)委會(huì)主任及第五屆業(yè)委會(huì)委員岑罡告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，由于歷史原因，2014年之前，都市花園一直由園區(qū)另一家物業(yè)管理。“小區(qū)一些公共設(shè)施，如小區(qū)商鋪出租等公共收益從業(yè)主開(kāi)始入住時(shí)就有，只是當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂的合同，是將公共收益全部補(bǔ)貼給物業(yè)了。”

　　2、剩余的“公共收益”用在哪？

　　手里有了這筆公共收益，現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主們和業(yè)委會(huì)心里都踏實(shí)了很多。“小區(qū)建成已經(jīng)十多年了，很多設(shè)備已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)老化、損壞，需要修理和完善，比如供水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等等。而這些都要花錢。”

　　都市花園第五屆業(yè)委會(huì)副主任胡進(jìn)告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，他們已經(jīng)用剩余的公共收益改造了小區(qū)的部分設(shè)施，如增設(shè)了小區(qū)的門禁系統(tǒng)，同時(shí)在小區(qū)四周的圍墻上拉起了安全電網(wǎng)。“以前小區(qū)車輛隨意停放，盜竊事件時(shí)有發(fā)生?，F(xiàn)在經(jīng)過(guò)我們的初步改造后，小區(qū)安全形勢(shì)已經(jīng)有了明顯好轉(zhuǎn)。”據(jù)胡進(jìn)介紹，動(dòng)用公共收益進(jìn)行這些小區(qū)改造工程，業(yè)委會(huì)都要事先召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，經(jīng)過(guò)大家投票同意后，方才實(shí)施。而現(xiàn)在業(yè)委會(huì)的每個(gè)賬目，他們都要拿出來(lái)向全體業(yè)主進(jìn)行公示和審計(jì)。接下來(lái)，業(yè)委會(huì)就要重建小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)。

　　律師

　　觀點(diǎn)

　　在維修基金充足的前提下

　　給業(yè)主發(fā)現(xiàn)金是合法的

　　在采訪中記者得知，由于缺乏有效的監(jiān)管和審計(jì)手段，加之有些物業(yè)和業(yè)委會(huì)從不主動(dòng)公示小區(qū)公共收益的金額和去向，眼下，依舊有很多業(yè)主根本不知道在自己的小區(qū)里，還有“公共收益”這一說(shuō)。

　　江蘇華為律師事務(wù)所倪志涵律師表示，小區(qū)公共收益是指小區(qū)公共區(qū)域的收益，是全體業(yè)主共有的。例如電梯廣告、戶外廣告，小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益等。公共收益可用于小區(qū)的公共建設(shè)，如電梯維修、綠化維護(hù)等。只是目前由物業(yè)代為管理公共收益的較多，但也可以由業(yè)委會(huì)代管。而“小區(qū)是否由物業(yè)管理公共收益，還要看業(yè)委會(huì)與物業(yè)簽訂的合同。”

　　如果有業(yè)主想要了解小區(qū)公共收益的，倪志涵律師則建議，有業(yè)委會(huì)的，業(yè)主要找業(yè)委會(huì)，讓業(yè)委會(huì)或物業(yè)進(jìn)行公示；如果小區(qū)只有物業(yè)，暫時(shí)沒(méi)有業(yè)委會(huì)的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)反映，盡快成立業(yè)委會(huì)，再由業(yè)委會(huì)要求物業(yè)進(jìn)行公示。“正是因?yàn)楝F(xiàn)在還有很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，所以很多物業(yè)公司行使的都是‘霸王條約’，小區(qū)的收益、物業(yè)費(fèi)的使用和用途等，也都是一筆糊涂賬。”

　　“都市花園實(shí)施的業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)管理結(jié)合的小區(qū)管理模式，是新近出現(xiàn)的一種模式，也是個(gè)很好嘗試和探索，值得鼓勵(lì)。”倪志涵律師表示，對(duì)業(yè)委會(huì)將公共收益以現(xiàn)金發(fā)放給業(yè)主這一做法，只要依據(jù)相關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會(huì)決定，在小區(qū)維修基金充足的前提下，就不違法。