長三角城市網訊 今年9月，我市發(fā)布樓市限購政策，南京本地人名下有兩套房不能購買新房，外地人名下有一套房不得購買新房和二手房。限購政策的出臺，導致有的市民交了購房定金卻買不了新房，開發(fā)商堅持定金不退的慣例從而造成消費糾紛。昨天，工商部門發(fā)布消費維權典型案例提醒市民，由于限購政策導致購房不成功，開發(fā)商必須歸還定金。

9月初，市民周先生在棲霞區(qū)某樓盤看中一套房，在交付定金后與開發(fā)商約定在9月底簽訂購房買賣合同。但9月26日起執(zhí)行的限購令卻導致他失去了再次購買新房的資格?！皼]法買房，我只能要求開發(fā)商退還定金。沒想到開發(fā)商態(tài)度強硬，堅持定金不退。”周先生只得向棲霞區(qū)市場監(jiān)管局西崗分局投訴。

根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題第四條和第二十三條解釋：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！拔覀冊谡{解中對開發(fā)商明確提出，消費者繳納定金是決定購買此房的真實意愿，但簽訂購房買賣合同時間以及南京限購政策的出臺，都不是消費者決定和預知的。消費者無法繼續(xù)進行買房的后續(xù)手續(xù)，是限購政策決定的，不是消費者購房真實意愿的改變?！眳^(qū)市場監(jiān)管局工作人員告訴記者，最終開發(fā)商同意全額歸還定金。他同時提醒消費者，如果開發(fā)商不肯退還定金，買房者可以通過向市場監(jiān)管部門投訴或者向法院起訴的途徑來維護自身的合法權益。

因限購政策影響，可退還的不僅有定金，還包括首付款。10月5日，南京再次進行房地產調控，增加新房首付款比例。不少市民在已經簽訂購房買賣合同、支付首付款后遇到政策調整，資金壓力過大想取消購房退回首付。對此，工商部門也提醒消費者，因政策原因影響購房者履約能力導致合同不能履行，購房者不負違約責任，已交首付款可退回。

今年9月底，市民李先生購買了一套商品房，按照當時首付35%的政策，與開發(fā)商簽訂購房買賣合同并支付79.7萬元首付款。但10月5日調整政策出臺后，首付款比例由35%上調至50%，李先生還需要增加34.46萬元的首付款。他無力承擔這么多的首付款，想取消購房，退回首付，但遭開發(fā)商拒絕。

在糾紛調解中，工商工作人員向開發(fā)商提出，政府政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。情勢變更是合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內容或者解除合同。政府政策就是屬于“不可歸責于雙方當事人的原因”，因此消費者可以主張解除合同，不負違約責任，同時開發(fā)商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買房人。

（記者 張昊 通訊員 尹丹妮）