長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 今年9月，我市發(fā)布樓市限購(gòu)政策，南京本地人名下有兩套房不能購(gòu)買(mǎi)新房，外地人名下有一套房不得購(gòu)買(mǎi)新房和二手房。限購(gòu)政策的出臺(tái)，導(dǎo)致有的市民交了購(gòu)房定金卻買(mǎi)不了新房，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持定金不退的慣例從而造成消費(fèi)糾紛。昨天，工商部門(mén)發(fā)布消費(fèi)維權(quán)典型案例提醒市民，由于限購(gòu)政策導(dǎo)致購(gòu)房不成功，開(kāi)發(fā)商必須歸還定金。
9月初，市民周先生在棲霞區(qū)某樓盤(pán)看中一套房，在交付定金后與開(kāi)發(fā)商約定在9月底簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣合同。但9月26日起執(zhí)行的限購(gòu)令卻導(dǎo)致他失去了再次購(gòu)買(mǎi)新房的資格?！皼](méi)法買(mǎi)房，我只能要求開(kāi)發(fā)商退還定金。沒(méi)想到開(kāi)發(fā)商態(tài)度強(qiáng)硬，堅(jiān)持定金不退?！敝芟壬坏孟驐紖^(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局西崗分局投訴。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題第四條和第二十三條解釋：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！拔覀?cè)谡{(diào)解中對(duì)開(kāi)發(fā)商明確提出，消費(fèi)者繳納定金是決定購(gòu)買(mǎi)此房的真實(shí)意愿，但簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣合同時(shí)間以及南京限購(gòu)政策的出臺(tái)，都不是消費(fèi)者決定和預(yù)知的。消費(fèi)者無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行買(mǎi)房的后續(xù)手續(xù)，是限購(gòu)政策決定的，不是消費(fèi)者購(gòu)房真實(shí)意愿的改變。”區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局工作人員告訴記者，最終開(kāi)發(fā)商同意全額歸還定金。他同時(shí)提醒消費(fèi)者，如果開(kāi)發(fā)商不肯退還定金，買(mǎi)房者可以通過(guò)向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)投訴或者向法院起訴的途徑來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
因限購(gòu)政策影響，可退還的不僅有定金，還包括首付款。10月5日，南京再次進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，增加新房首付款比例。不少市民在已經(jīng)簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣合同、支付首付款后遇到政策調(diào)整，資金壓力過(guò)大想取消購(gòu)房退回首付。對(duì)此，工商部門(mén)也提醒消費(fèi)者，因政策原因影響購(gòu)房者履約能力導(dǎo)致合同不能履行，購(gòu)房者不負(fù)違約責(zé)任，已交首付款可退回。
今年9月底，市民李先生購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，按照當(dāng)時(shí)首付35%的政策，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣合同并支付79.7萬(wàn)元首付款。但10月5日調(diào)整政策出臺(tái)后，首付款比例由35%上調(diào)至50%，李先生還需要增加34.46萬(wàn)元的首付款。他無(wú)力承擔(dān)這么多的首付款，想取消購(gòu)房，退回首付，但遭開(kāi)發(fā)商拒絕。
在糾紛調(diào)解中，工商工作人員向開(kāi)發(fā)商提出，政府政策以提高首付比例等方式對(duì)購(gòu)房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購(gòu)房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢(shì)變更。情勢(shì)變更是合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。政府政策就是屬于“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因”，因此消費(fèi)者可以主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任，同時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)房人。
（記者 張昊 通訊員 尹丹妮）
