長三角城市網(wǎng)訊 揚(yáng)子晚報(bào)9月9日曾報(bào)道過南京城南商業(yè)項(xiàng)目綠國萬象都薈違規(guī)“售后包租”后，連日來，本報(bào)96096新聞熱線不斷接到讀者電話，稱位于城北的花樣年喜年中心同樣存在“售后包租”現(xiàn)象。記者了解得知，該項(xiàng)目面積55┫、總價(jià)120萬元左右的酒店式公寓，銷售方承諾購買者每月可到手租金5000元，開盤當(dāng)天就可以拿到前兩年的租金，兩年之后還會(huì)有額外的租金增值收益。

為什么明令禁止的“售后包租”屢禁不止？這樣一個(gè)看似誘惑十足的房產(chǎn)投資項(xiàng)目真的靠譜嗎？售后包租的背面又隱藏著怎樣的貓膩呢？房產(chǎn)管理部門接受記者采訪時(shí)稱，該項(xiàng)目此舉違規(guī)。而律師則告訴記者，開發(fā)商的售后包租行為還涉嫌非法集資。 揚(yáng)子晚報(bào)記者 宋南飛

現(xiàn)場銷售

承諾包租，后續(xù)一切費(fèi)用都不用煩了

接到市民的投訴電話后，記者以購房者身份來到花樣年喜年中心售樓處?，F(xiàn)場一名銷售人員向記者介紹，花樣年喜年中心為一個(gè)綜合體項(xiàng)目，在售產(chǎn)品有挑高LOFT還有精裝公寓，預(yù)計(jì)9月中旬加推480套U+青年社區(qū)公寓B5、B6號樓，面積55┫，預(yù)計(jì)均價(jià)22000元/┫，擬交付時(shí)間為2018年下半年。

在簡單介紹過項(xiàng)目后，該名銷售人員開始向記者推薦55┫的U+公寓?！斑@個(gè)房子包租，后續(xù)出租以及管理都不用你煩神了。我們跟公寓管理機(jī)構(gòu)YOU+簽的是永久合同。你們購房者先簽四年合同，頭兩年是每月租金5000元，后兩年租金有所提升，你們業(yè)主還可以和YOU+三七分成，共享租金提升收益。四年之后，業(yè)主還可以和YOU+簽訂后續(xù)租賃合同?！痹撲N售人員說道。看到記者表現(xiàn)出猶疑之色，該名銷售人員繼續(xù)勸說，YOU+方面還會(huì)在項(xiàng)目開盤當(dāng)天提供額外優(yōu)惠，提前將項(xiàng)目的前兩年租金支付給購房者。

“也就是說，我們樓盤2018年交付，2019年開始出租。但在開盤當(dāng)天就可以拿到2019年和2020年兩年的租金收益，共12萬元。如此一來，如果按照60%首付的話，像你們50萬不到就可以買到這個(gè)房子了?！边@名銷售員稱。

那么，5000元的月租金怎樣得到保證，購房者和YOU+以及花樣年和YOU+簽訂的到底是什么樣的合同呢？當(dāng)記者以此詢問可否查看花樣年和YOU+簽訂的相關(guān)合同時(shí)，銷售人員表示這個(gè)不是很清楚，要咨詢公司。“買這樣的房子肯定是很劃算的，看盤當(dāng)天你們就會(huì)和YOU+簽訂合同，不用擔(dān)心。你看要不先交一下1.5萬元的意向金，不想買的話是可以退的?！痹撲N售員繼續(xù)鼓動(dòng)記者。

管理部門

不可以未竣工商品房為標(biāo)的簽訂租賃合同

只要投入50萬左右，就可以獲得一套酒店式公寓，還有后續(xù)穩(wěn)定的租金收入。那么，這樣看起來很誘人的一項(xiàng)投資，根據(jù)記者此前的采訪，確實(shí)有涉嫌違規(guī)銷售的行為。

像花樣年喜年中心一樣，開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報(bào)的銷售方式，都屬于售后包租范疇，而2001年頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头抗芫肿赓U科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在售后包租的銷售方式涉嫌違規(guī)之外，花樣年喜年中心同時(shí)違反了商品房租賃管理辦法，以未竣工商品房為標(biāo)的簽訂的租房合同，屬于無效合同。

此外，記者查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，上面顯示目前案名依然為NO.2012G54地塊的花樣年喜年中心項(xiàng)目，此次推出的B5、B6號樓尚未取得預(yù)售許可證，同樣屬于涉嫌違反明令禁止提前收籌的規(guī)定。

律師說法

售后包租還涉嫌非法集資

那么，除了多項(xiàng)不符合政策的違規(guī)之外，這些“售后包租”還藏有什么樣的貓膩呢？為此，記者采訪了南京一位房地產(chǎn)專業(yè)人士。

該專業(yè)人士告訴記者，售后包租承諾的回報(bào)都很高，但大多數(shù)情況下實(shí)際租金并沒有這么高，很多都是開發(fā)商在貼錢。因此，在開發(fā)商承諾的包租期之后，購房者難免會(huì)面臨市場風(fēng)險(xiǎn)。像花樣年喜年中心這種找來第三方公司接盤的，四年之后租金如何，已經(jīng)和開發(fā)商無關(guān)了。

此外，江蘇高的律師事務(wù)所姜茜律師表示，售后包租因?yàn)閷儆谶`規(guī)銷售，本是一個(gè)無效合同，同時(shí)還涉嫌非法集資，觸及刑法。最高人民法院公布的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑?！督忉尅访鞔_規(guī)定，非法吸收或者變相吸收公眾存款數(shù)額個(gè)人在20萬元以上，單位在100萬元以上的；非法吸收或者變相吸收公眾存款的對象個(gè)人在30人以上，單位在150人以上的；給存款人造成直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額個(gè)人在10萬元以上，單位在50萬元以上的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。因此，提醒投資者注意相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。