長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)、虹悅城……每到周末，南京幾乎每個(gè)商業(yè)綜合體都呈現(xiàn)出爆滿狀態(tài)。據(jù)昨天南京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至去年年底，南京城市商業(yè)綜合體已有24家，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額226.13億元，營(yíng)業(yè)面積131.86萬(wàn)平方米。全年客流總量約1.75億人次，車(chē)位數(shù)約為1.6萬(wàn)個(gè)，商戶從業(yè)人員數(shù)達(dá)到3.58萬(wàn)。此外，南京規(guī)劃建設(shè)或已建成的城市綜合體超過(guò)50家，各個(gè)板塊均有項(xiàng)目在建、完工或者醞釀建設(shè)，南京在建購(gòu)物中心面積位列全球前十。

南京每個(gè)區(qū)都有商業(yè)綜合體

1996年4月，新街口的金鷹國(guó)際購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，南京第一家商業(yè)綜合體就此誕生。20年間，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商業(yè)綜合體在南京已經(jīng)是遍地開(kāi)花，隨著去年9月溧水康利廣場(chǎng)的正式開(kāi)業(yè)，南京實(shí)現(xiàn)了區(qū)區(qū)有商業(yè)綜合體的局面，投入使用的商業(yè)綜合體總數(shù)達(dá)到了24家。

商業(yè)綜合體是城市擴(kuò)張到一定階段的產(chǎn)物，它是商業(yè)零售和商業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展的高級(jí)形態(tài)。一個(gè)現(xiàn)代商貿(mào)中心城市尤其是現(xiàn)代國(guó)際商都往往都有一批現(xiàn)代化的知名大型商業(yè)綜合體。2010年之前，南京僅有6家開(kāi)業(yè)的城市綜合體，但最近的6年，城市綜合體進(jìn)入了爆發(fā)期，18家新開(kāi)業(yè)的綜合體中，僅2015年一年就開(kāi)業(yè)了6家，形成了全城盡是綜合體的局面。截至2015年底，這24家商業(yè)綜合體全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額226.13億元，商戶數(shù)共計(jì)6335家。

停車(chē)難吃飯難是通病

“南京的商業(yè)綜合體真是讓我又愛(ài)又恨！”家住南湖的張先生，幾乎每個(gè)周末都要帶孩子去一趟河西萬(wàn)達(dá)，“萬(wàn)達(dá)里面幾乎什么娛樂(lè)項(xiàng)目都有，看電影、逛商場(chǎng)、吃飯，孩子也喜歡去，可每次想起停車(chē)排隊(duì)、吃飯排隊(duì)，我一個(gè)頭就要變成兩個(gè)大。”正如張先生說(shuō)的那樣，停車(chē)難吃飯難，幾乎成為商業(yè)綜合體的通病。

即便像河西萬(wàn)達(dá)這樣擁有1000多個(gè)車(chē)位的綜合體，一到周末，停車(chē)場(chǎng)門(mén)口同樣會(huì)排起長(zhǎng)龍。盡管現(xiàn)在絕大多數(shù)的綜合體都已采取更加快捷的停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)，但高峰期排隊(duì)的問(wèn)題，卻始終得不到解決?！巴＼?chē)取車(chē)確實(shí)是很難解決的問(wèn)題，平常倒還好，一到周末的中午或者晚上，沒(méi)有半個(gè)小時(shí)別想找到位置，出去也要費(fèi)好大的勁?！焙游魅f(wàn)達(dá)一位商戶老板說(shuō)，“南京大部分綜合體都面臨這樣的問(wèn)題，這好像也是個(gè)世界性的難題，因?yàn)橹苣┑目土骶褪潜绕匠６嗪芏啵　?/p>

停車(chē)難，吃飯也不容易。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京全年總客流量超過(guò)100萬(wàn)人次的商業(yè)綜合體有15家，其中超過(guò)1000萬(wàn)人次的有7家，德基廣場(chǎng)以將近2800萬(wàn)人次的客流總量勇奪冠軍寶座。這就使得周末的飯點(diǎn)，幾乎所有綜合體內(nèi)的餐廳門(mén)口都有排隊(duì)等翻臺(tái)的消費(fèi)者。更夸張的是，虹悅城某自助餐廳，11點(diǎn)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，周末10點(diǎn)鐘就會(huì)有人排隊(duì)取號(hào)。

河西一公里就有一家綜合體

在南京市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告中，規(guī)模過(guò)大、布點(diǎn)不均成為南京商業(yè)綜合體存在的突出問(wèn)題。以河西為例，江東中路從草場(chǎng)門(mén)大街到河西大街這幾公里之內(nèi)，已經(jīng)云集了新城市廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)、河西萬(wàn)達(dá)、河西中央商場(chǎng)、金奧中心、河西中央公園6家建成的商業(yè)綜合體，再加上已經(jīng)動(dòng)工的河西金鷹，以及即將營(yíng)業(yè)的金基廣場(chǎng)和河西德基，密度之大確實(shí)令人咋舌。

據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局初步了解，目前南京市規(guī)劃建設(shè)或已建成的城市綜合體超過(guò)50家，各個(gè)板塊均有項(xiàng)目在建、完工或者醞釀建設(shè)，南京在建購(gòu)物中心面積位列全球前十強(qiáng)。按照國(guó)際慣例，商業(yè)面積與人口的配比是“人均1平方米”，而這一商業(yè)面積包括城市中心商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，目前南京市商業(yè)面積與人口比例遠(yuǎn)超這一配比數(shù)字，全市的商業(yè)綜合體扎堆和同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重?！艾F(xiàn)在我都遇到了選擇性障礙了，帶小孩出去，都不知道去新城市廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)還是萬(wàn)達(dá)了，這些綜合體的模式都差不多，里面也沒(méi)有太多特別的東西，逛多了其實(shí)都一樣?！睆埾壬f(shuō)。

實(shí)際上，城市商業(yè)綜合體內(nèi)容趨同、布點(diǎn)不均，已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題。南京市統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告也指出，決定商業(yè)項(xiàng)目生死的關(guān)鍵在選址、業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)管理，這些環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都可能影響項(xiàng)目的成敗，而區(qū)位選擇尤為重要。商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)不能一哄而上，對(duì)現(xiàn)在正在建設(shè)的商業(yè)綜合體要進(jìn)行綜合效益評(píng)估，適當(dāng)調(diào)整其主體功能，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。建設(shè)商業(yè)綜合體，需要全市統(tǒng)一規(guī)劃，劃分區(qū)域功能。使得各地建設(shè)的綜合體有不同特點(diǎn)，有不同的功能定位，人們可以根據(jù)各自所需，到不同地方的綜合體去消費(fèi)，擴(kuò)大人們的消費(fèi)半徑，使南京全市各區(qū)都有差異化的熱點(diǎn)商圈，南京的消費(fèi)資源得以全面地利用起來(lái)。

并非所有綜合體都能盈利

商業(yè)綜合體在南京城遍地開(kāi)花，足見(jiàn)南京人的消費(fèi)熱情和消費(fèi)能力，不過(guò)一個(gè)不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，并不是所有綜合體都能實(shí)現(xiàn)盈利。

成功的商業(yè)綜合體作為區(qū)域內(nèi)大型“一站式”購(gòu)物天堂，必將吸引其輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，進(jìn)而提高項(xiàng)目自身和區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，以及促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，南京的商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)分布種類(lèi)較多，零售、餐飲、電影院、游樂(lè)游藝、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等均有涉足。總體看，零售業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位，餐飲業(yè)次之。2015年末，這兩種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)面積占全部營(yíng)業(yè)面積的比例分別為60%、23%，入駐商戶數(shù)分別是4929家、1106家，全年零售業(yè)、餐飲業(yè)商戶實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額占全部綜合體銷(xiāo)售額比重分別為81%、13%。據(jù)調(diào)查，南京城市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)模式主要為招租模式，從租金收益看，24家城市商業(yè)綜合體合計(jì)實(shí)現(xiàn)租金收入10.83億元，比上年增長(zhǎng)27.3%。

不過(guò)，與主城區(qū)及河西地區(qū)的商業(yè)綜合體幾乎每天爆滿相比，南京周邊地區(qū)的商業(yè)綜合體，效益相對(duì)差了不少。如江寧的湯泉奧特萊斯，由于遠(yuǎn)離主城，加上周邊配套設(shè)施并不完善，目前并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的成效。 魏煒記者盛文虎