小區(qū)“富”了，糾紛多了——“小區(qū)公共收益如何監(jiān)管”系列報(bào)道（1）

12345市政務(wù)熱線各類投訴中，哪一類占比最高？記者昨了解到，自2016年3月以來，有關(guān)物業(yè)管理的投訴量每年排名第一。在大量物業(yè)管理類投訴中，不少投訴涉及“小區(qū)公共收益”這個(gè)關(guān)鍵詞。

小區(qū)公共收益為何成為投訴熱點(diǎn)，小區(qū)業(yè)主要求公示收支明細(xì)的原因何在？近日，記者做了深入的調(diào)查采訪。

投訴增多，案件增多，小區(qū)公共收益糾紛多

“2013年至今我們交的停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)去向不明，多次找物業(yè)和業(yè)委會(huì)，他們都不理。”

“業(yè)委會(huì)在小區(qū)里的各種收費(fèi)，懷疑共有40多萬元，一直不公開賬目。要求職能部門加強(qiáng)業(yè)委會(huì)管理，公開賬目，重新選業(yè)委會(huì)成員。”

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根據(jù)12345市政務(wù)熱線提供的數(shù)據(jù)，2017年有關(guān)物業(yè)管理的投訴有139679件，2018年截至4月底有48179件。其中不少投訴指向小區(qū)公共收益，投訴的內(nèi)容多為業(yè)主要求公開小區(qū)公共收益收支賬目。

據(jù)南京市中級人民法院官方微信，2015年、2016年，全市法院受理物業(yè)糾紛一審案件數(shù)分別為9613件、12551件，增幅為30.56%，2017年仍高達(dá)11764件。物業(yè)管理糾紛約占普通民事案件的13.96%，是當(dāng)前法院審理的民事案件中占比較大的案件類型，僅業(yè)主起訴業(yè)主委員會(huì)的近年來就有：雨花臺區(qū)閱城國際小區(qū)5名業(yè)主將小區(qū)物業(yè)公司告上法庭，要求“查賬”，公布小區(qū)電梯廣告、公共車位出租費(fèi)等小區(qū)公共收益；鼓樓區(qū)清江花苑小區(qū)一名業(yè)主將業(yè)委會(huì)告上法庭，要求業(yè)委會(huì)公布小區(qū)停車費(fèi)收支分配情況、公布業(yè)委會(huì)任期內(nèi)的各年度財(cái)務(wù)收支賬目、收支憑證等。

記者從市物業(yè)管理辦公室了解到，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司屢屢發(fā)生爭奪小區(qū)公共收益經(jīng)營權(quán)的情況，普遍存在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司相互違約的現(xiàn)象。另一方面，圍繞小區(qū)公共收益，業(yè)主與物業(yè)公司之間、業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間以及業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間，糾紛也在不斷增多。

“年利潤”超百萬，眾小區(qū)悄然“富”起來

市物業(yè)管理辦公室行業(yè)監(jiān)管科科長張汛石表示，有關(guān)小區(qū)公共收益的投訴、糾紛增多，案件上升，眾小區(qū)悄然“富”了起來是其中一個(gè)重要原因。

小區(qū)公共收益指的是小區(qū)共用部位和設(shè)施產(chǎn)生的收益，其主要由公共車位出租費(fèi)、小區(qū)電梯廣告費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)的房屋出租費(fèi)等組成。張汛石介紹，2000年以前，小區(qū)公共收益金額不大，基本由物業(yè)公司收取、管理和使用。由于當(dāng)時(shí)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)比較低，大多每平方米在0.2元、0.3元，小區(qū)公共收益大多被用來彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)上的不足。

隨著私家車增多，小區(qū)停車位的租金水漲船高，同時(shí)電梯廣告、樓宇廣告等逐漸進(jìn)入眾多小區(qū)，漸漸地，眾多小區(qū)的收入增加了，悄然“富”了起來。

南京市城市治理委員會(huì)公眾委員、物業(yè)專家?guī)斐蓡T王興宏以鼓樓區(qū)某小區(qū)為例介紹說，2010年之前，該小區(qū)地下停車位中有屬于業(yè)主共用車位80個(gè)，每個(gè)月租金300元，減掉80元的物業(yè)管理費(fèi)交物業(yè)公司，小區(qū)公共收益中僅停車費(fèi)一項(xiàng)年收入超過21萬元。小區(qū)共有43部電梯，每部電梯轎廂每年的廣告費(fèi)1000元；有35個(gè)電梯等待廳，每個(gè)每年的廣告費(fèi)2000元，電梯廣告每年收益超過11萬元。僅此兩項(xiàng)收入，該小區(qū)每年的公共收益就超過32萬元。

2010年之后，該小區(qū)又在地下車庫的空余公共區(qū)域劃出80個(gè)車位，僅停車費(fèi)一項(xiàng)收入就翻倍。隨后，一部電梯轎廂每年廣告費(fèi)也漲到9000元，再加上其他公共收益，該小區(qū)“年收入”近百萬元。

這并非個(gè)例。根據(jù)市物業(yè)管理辦公室提供的數(shù)據(jù)，目前我市公共收益達(dá)到兩三百萬元的小區(qū)也并不少見。

信息不透明，業(yè)主查賬遭遇重重困難

《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有。也就是說，不管是物業(yè)公司也好、業(yè)委會(huì)也罷，僅僅相當(dāng)于一個(gè)“管家”，替全體業(yè)主管理小區(qū)公共收益。

《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)在管理、使用小區(qū)公共收益時(shí)，都要向全體業(yè)主公示經(jīng)營所得收益情況。

張汛石說，現(xiàn)實(shí)情況是，不少小區(qū)公共收益賬目不公示，信息不透明，作為“主人”的小區(qū)業(yè)主不知道收入多少、開支多少，最后又盈余多少。在越來越多的小區(qū)業(yè)主討要知情權(quán)時(shí)，針對小區(qū)公共收益的糾紛多了、投訴多了、案子也多了。

江寧區(qū)某小區(qū)面積40萬平方米，有2000多個(gè)停車位，上百塊廣告牌，小區(qū)業(yè)主估算每年借此進(jìn)賬兩三百萬元。按照合同約定，其中三成歸物業(yè)公司，另外七成屬于小區(qū)公共收益。然而，小區(qū)業(yè)主從未見過這筆收益，也未見小區(qū)公共收益賬目。

為了弄清楚小區(qū)公共收益，業(yè)主找物業(yè)公司、找業(yè)委會(huì)，卻遭遇重重困難，跑了一年多，甚至打起了官司，將業(yè)委會(huì)告上法庭，要求公布小區(qū)公共收益和使用賬目等。        本報(bào)記者 徐寧