南京再拍11塊地，這次不會出“地王”

新規(guī)后首批被限價地塊昨亮相，最高樓面價均低于此前同區(qū)域“地王”

上周五南京出臺了號稱“史上最嚴(yán)”的土地限價新規(guī)，僅僅一周過后，昨天首批被限價地塊便登上了南京市國土局的官方網(wǎng)站，總共有11幅最高限價地塊上榜，全部都是純住宅地塊，且均來自江寧與江北兩地，拍賣時間分別為6月14日和7月8日。按照規(guī)定，開發(fā)商舉牌若超過最高限價即宣告“流標(biāo)”，限價地的亮相意味著“地王”將暫時銷聲匿跡。

地塊看點(diǎn)

限價后，最高樓面價均低于“地王”

上周五南京出臺新政，對熱點(diǎn)區(qū)域的住宅地塊實(shí)行最高限價，報價超過最高限價的，競價結(jié)果無效；同時對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，將不計(jì)入其房價的準(zhǔn)許成本。此舉被視為相關(guān)部門向南京近期遍地開花的地王“宣戰(zhàn)”，而從昨天亮相的11幅限價地來看，“地王”確實(shí)暫時消失了。

昨天正式公布出讓的地塊共有14幅，包含4號公告中的4幅以及5號公告的10幅，其中有11幅純住宅用地被設(shè)置最高限價，全部來自江寧與江北兩地，溢價幅度在30%-137%之間，相比蘇州此前限價地最高溢價達(dá)230%，明顯“低調(diào)”了許多。限定最高地價后，由于超出競爭保障房資金的部分均不計(jì)入房價成本，因此開發(fā)商拿地的最高樓面價便一目了然，記者發(fā)現(xiàn)，與目前江寧板塊最高樓面價22353元/平方米和江北板塊最高樓面價22435元/┫相比，11幅地塊均未超過“地王”的水平，也就是說，只要地塊順利出讓，都將低于此前的“地王價”。

具體來看，江寧的8幅被限價地塊分布在青龍山國際生態(tài)新城、九龍湖、方山等地，設(shè)置最高地價后，這8幅地塊的最高樓面價從15962元/┫到19866元/┫不等，均低于此前北京嘉誠拿下的江寧麒麟“地王”樓面價22353元/┫；江北的兩幅限價地塊均位于江浦，最高樓面價分別是22358元/┫和22328元/┫，均低于此前中建東孚的江北“地王”22435元/┫。

防“任性加價”，設(shè)最高加價幅度

由于限價地在舉牌競拍時，一旦有房企舉牌價格超過最高限價將導(dǎo)致地塊流標(biāo)，為防止有開發(fā)商“一舉”便突破限價，南京市國土部門專門設(shè)置了最高加價幅度。比如在4號公告中，江寧的G18地塊競價達(dá)到競爭保障房建設(shè)起始資金時，加價幅度調(diào)整為2000萬元的1—5倍，江寧另一幅G19地塊競價達(dá)到競爭保障房建設(shè)起始資金時，加價幅度調(diào)整為1000萬元的1—5倍。

而在5號公告的說明中也規(guī)定，當(dāng)限價地塊競價達(dá)到競爭保障房建設(shè)資金起始價時，加價幅度為原基準(zhǔn)加價幅度的1—5倍，競價超出部分為保障房建設(shè)資金，并不計(jì)入房價準(zhǔn)許成本，出資最高者為競得人，當(dāng)?shù)貕K競價達(dá)到最高限價時，中止土地出讓。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，設(shè)置最高加價幅度主要是為了避免地塊流拍的情況，房企拿地時將會更加精于“算計(jì)”。

競配保障房面積仍未現(xiàn)身

南京曾于上月出臺土地拍賣新規(guī)，超過5萬平方米的地塊在出讓時，一旦超過限定的溢價幅度，將要競配保障房面積而不再是競爭建設(shè)資金，這也意味著商品房小區(qū)里將會配建保障房，房管部門還將公布具體的配建細(xì)節(jié)，比如地塊位置、配建規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等等。

然而，在此次推出的限價地塊中，超出底價一定幅度的地塊依然競爭的是保障房建設(shè)資金而非面積，這究竟是什么原因？記者注意到，這11幅限價地塊中有6幅超過了5萬平方米，且位于江寧江北兩地，較為符合配建保障房的條件，樓市專家表示，這可能是由于小區(qū)內(nèi)配建保障房仍有不小的困難，因此具體細(xì)則仍在制定當(dāng)中，至于何時會有配建保障房地塊現(xiàn)身仍是個未知數(shù)。

3點(diǎn)追問

1 房企還會向之前一樣瘋狂拿地嗎？

多家開發(fā)商昨向記者表示：會慎重考慮

被限定了最高樓面價后，房企還會像之前那樣瘋狂拿地嗎？昨天接受記者采訪的多位開發(fā)界人士表示，會“慎重考慮”。一家央企的營銷負(fù)責(zé)人表示，新的限價地出來后，如果要想拿地會好好“算賬”。“畢竟樓面價大家都看得到，不管你是多少價格拿下的土地，核價時的成本都是恒定的”，該人士說，房價申報時肯定也有限制，就比如最近亮相的華潤國際社區(qū)，只能賣21000元/┫，比開發(fā)商的預(yù)期少了4000元/┫，還不是得照樣賣嗎？所以，今后拿地會更加謹(jǐn)慎，“不計(jì)成本”的時代過去了。

還有多家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“雙限”之后，南京樓市或?qū)⒉饺虢禍剀壍馈?ldquo;你看，地價被限死了，房價也要嚴(yán)格限制，開發(fā)商的利潤又被攤薄”，相關(guān)人士稱，“雙限”對南京房地產(chǎn)市場來說應(yīng)該是件好事，“狂熱”了一年多的市場早該冷靜下來了，對于買賣雙方都有利。

2 限價地會有流拍可能嗎？

理論上完全可能，關(guān)鍵看開發(fā)商是不是理性

業(yè)內(nèi)專家告訴揚(yáng)子晚報記者，理論上說這是完全有可能的，就像蘇州執(zhí)行限價地政策之后的第一個交易日，多幅限價地塊因?yàn)橐恍┓科蟮呐e牌超過限價而流拍，令人對蘇州限價之后能否順利出讓地塊產(chǎn)生疑問。

然而，在第二個交易中，所有限價地全部正常拍出，有人認(rèn)為是相關(guān)部門做了工作，無論如何，限價地的順利出讓意味著“地王”的銷聲匿跡，普遍預(yù)計(jì)在南京的限價地拍賣中，應(yīng)當(dāng)不會出現(xiàn)地塊流拍的情況，開發(fā)商會選擇理性拍地。

3 最后時刻，多家同時舉牌怎么辦？

出現(xiàn)爭議如何解決仍有待觀察

專家告訴揚(yáng)子晚報記者，跟蘇州土拍的網(wǎng)上競價不同，南京仍采取現(xiàn)場舉牌拍賣的方式，一旦距離最高限價的最后一舉，有多家房企同時舉牌的情況出現(xiàn)，拍賣師會點(diǎn)誰呢？

對于這個問題，多次觀摩現(xiàn)場拍賣的業(yè)內(nèi)資深人士表示，過去南京的土拍現(xiàn)場也多次出現(xiàn)過多人同時舉牌的情況，拍賣師通常會依據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)，判斷出舉牌早一些的競買人。而執(zhí)行最高限價后，房企可能面臨錯過最后一舉便拿不到地塊的情況，因此越到接近最高限價的時刻，現(xiàn)場氣氛將越為緊張，此時如果出現(xiàn)爭議將如何解決，仍有待觀察。

■延伸

熱點(diǎn)城市地價

患上“三高”癥

開發(fā)商：地價貴還能賭，手里沒地籌碼就沒了

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來，22個熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)118宗，其中有51宗地溢價率在100％以上，最高達(dá)400％。而在上一個“地王年”2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60幅。

有關(guān)人士表示，在此輪土地拍賣中，熱點(diǎn)城市“三高”癥狀（高總價、高單價、高溢價）普遍是一大特點(diǎn)。5月27日，2016年全國總價地王在杭州誕生，信達(dá)地產(chǎn)以123.18億元、接近100％的溢價競得該地塊；24日，武漢出讓8宗地塊，其中一幅地塊經(jīng)過250多輪激烈競爭后，被正榮地產(chǎn)以9.72億元奪得，溢價率達(dá)173％。而在23日，蘇州更有兩宗地因超過政府規(guī)定的最高出讓限價而流拍……

以葛洲壩集團(tuán)剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價32.8億元，相當(dāng)于2015年南京土地出讓金總額的4％；單價達(dá)每平方米4.5萬元，是5年前該區(qū)域單價的近10倍；溢價率更是超過110％。

地價高過周邊現(xiàn)房價，“三高”地塊頻出……非理性的土拍市場，令不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂。面對屢創(chuàng)新高的地價，一家近期頻頻參與土拍的開發(fā)商投資總監(jiān)卻認(rèn)為，“地價高估并不是最可怕的，最怕的是無地可拿。一二線城市風(fēng)險相對較小，土地價格貴還可以賭；如果未來沒地，我們手里連籌碼都沒有了。因此現(xiàn)在要做的就是拼命讓自己依然存在在牌桌上。”這可能是目前一些開發(fā)商“玩命”拿地的普遍心態(tài)。

據(jù)新華社