原標(biāo)題：阜陽探索建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度，已讓10萬多戶小區(qū)業(yè)主受益——
喚醒沉睡的“房屋養(yǎng)老金”
房屋維修資金又稱“公共維修資金”或“專項(xiàng)維修資金”，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，可以通俗地理解為“房屋養(yǎng)老金”。
這項(xiàng)資金是百姓老有所養(yǎng)、住有所居的重要保障，涉及群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益，關(guān)系人民群眾人身財(cái)產(chǎn)安全和公共安全。
“表決難”“難統(tǒng)一”
維修資金使用難
阜陽市置誠公館小區(qū)建成于2015年，僅六七年時(shí)間多棟建筑就出現(xiàn)外墻大面積脫落，小區(qū)居民們反映強(qiáng)烈。不少居民反映，外墻脫落不僅難看，還有安全隱患，下雨刮風(fēng)都不敢出來，生怕掉落的墻皮砸到車或人。
怎么辦?質(zhì)保期過了，開發(fā)商不管，只能啟用維修資金自己修。可是，想用這筆錢可不容易!
首先表決難，按照規(guī)定，小區(qū)業(yè)主必須超過三分之二表決同意才能啟動(dòng)維修資金，其次，居民利益訴求不同，意見分歧很大，很難達(dá)成統(tǒng)一意見。
小區(qū)物業(yè)經(jīng)理孫奎至今仍然記得，整個(gè)小區(qū)7棟樓，他挨家挨戶跑了一個(gè)多月，“一晚上只能跑十幾戶，有的業(yè)主還不支持?！?/p>
“維修資金使用難，主要堵點(diǎn)是業(yè)主表決難，統(tǒng)一意見難?！备逢柺蟹课莨芾砭贮h組成員、副局長姜寧介紹道，小區(qū)業(yè)主意見不統(tǒng)一，往往是影響維修資金使用的關(guān)鍵。
“目前，涉及樓棟業(yè)主共同利益的維修事項(xiàng)，意見比較一致。但是一旦有樓頂漏水、墻皮脫落等情況，與部分業(yè)主沒有直接利害關(guān)系的時(shí)候，意見就會(huì)分化?！备逢柺心承^(qū)業(yè)委會(huì)主任告訴記者，如加裝電梯的時(shí)候，一樓住戶用不到電梯，就不愿意出錢；屋頂雖然是整棟樓的頂，但是漏水只直接影響到頂樓住戶，樓下住戶不愿意參與解決，這些都會(huì)造成使用難題。
依據(jù)《民法典》規(guī)定，使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)經(jīng)“雙2/3業(yè)主”表決同意——經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。在具體實(shí)施過程中，由于業(yè)主參與意愿不高，表決參與率較低，常常達(dá)不到表決門檻，導(dǎo)致“維修急”與“表決難”并存的尷尬局面，維修資金使用難，無法有效發(fā)揮作用。
建立應(yīng)急維修清單
開辟綠色通道
為破解維修資金“使用難”問題，阜陽市修訂了《阜陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，出臺(tái)了《阜陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用業(yè)務(wù)規(guī)程》，建立了物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用制度，針對(duì)外墻滲漏、電梯故障、消防設(shè)施毀損、樓體外墻脫落等八種緊急情形，建立應(yīng)急維修清單，取消業(yè)主表決程序，提升申請(qǐng)效率。
阜陽市房屋資金和物業(yè)管理事務(wù)中心主任孫景宇介紹，針對(duì)維修資金表決難，阜陽市優(yōu)化表決規(guī)則，采用“不表異議、即為同意”的異議表決，在應(yīng)急維修項(xiàng)目中取消業(yè)主表決環(huán)節(jié)，從根本上破除表決障礙，提升維修資金決策效率?！坝蓸I(yè)委會(huì)申請(qǐng)，公示后業(yè)主無異議即可啟動(dòng)維修資金，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主‘零表決’，突發(fā)情況下還可以先搶修，再補(bǔ)報(bào)，從而為維修資金使用開辟了綠色通道?！?/p>
制度突破，問題迎刃而解。很快，置誠公館小區(qū)的維修申請(qǐng)獲得通過，小區(qū)7棟建筑外墻以330萬元招標(biāo)價(jià)啟動(dòng)招標(biāo)。
去年3月份提交提取申請(qǐng)，4月份項(xiàng)目掛網(wǎng)招標(biāo)后，裝修隊(duì)就進(jìn)場施工了，到去年12月底，整個(gè)小區(qū)的外墻施工全部完成，小區(qū)面貌煥然一新。
居民王莉麗高興地說：“以前外墻脫落，出門都沒有安全感，有些家還出現(xiàn)了墻面滲水的情況?，F(xiàn)在墻面修好了，大家安心多了!”
“去年阜陽市維修資金使用規(guī)模超1億元，主要投向外墻脫落、消防無水小區(qū)、電梯更新改造以及屋面漏水防水等?！睂O景宇介紹，去年該市組織開展建筑外墻脫落、消防無水小區(qū)、應(yīng)急維修項(xiàng)目等三項(xiàng)專項(xiàng)排查治理行動(dòng)，共計(jì)投入5600萬元用于港利上城國際、萬霖花苑、置誠公館等34個(gè)小區(qū)建筑外墻脫落維修，投入4300萬元用于中泰名城、易景國際等16個(gè)無水小區(qū)消防設(shè)施改造，投入385萬元用于中清麗景、寶龍城市廣場等25個(gè)小區(qū)67部電梯維修更新，以及其他1000余個(gè)應(yīng)急維修項(xiàng)目的維修，惠及10多萬戶業(yè)主。
破解維修資金續(xù)交難
激活資金效能
阜陽新大陸小區(qū)是一個(gè)有20多年歷史的老舊小區(qū)，其中15號(hào)樓的兩部電梯嚴(yán)重老化，故障頻發(fā)，居民反映電梯出現(xiàn)過困人、沖頂，甚至滑梯等現(xiàn)象，居民們更換意愿強(qiáng)烈。
物業(yè)公司在代為申請(qǐng)使用維修資金過程中，業(yè)主們經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)原老小區(qū)維修資金交存低，更換電梯費(fèi)用不足，申報(bào)進(jìn)程受阻。業(yè)主馬偉告訴記者，由于年代久遠(yuǎn)，當(dāng)時(shí)交存額度較低，有一部分居民甚至沒交，資金不足居民們只能自籌。
在主管部門的幫助指導(dǎo)下，小區(qū)業(yè)主制定自籌方案，使用維修資金更換電梯得以快速實(shí)施?！盎?0多萬元，換了新電梯，現(xiàn)在老人小孩出門安心多了?！瘪R偉說。
維修資金的續(xù)交也是一個(gè)難題。以阜陽市為例，從2007年開始，該市陸續(xù)建設(shè)高層建筑，而之前的小區(qū)因?yàn)闃菍拥?，基本都沒有維修資金，隨著房齡的增加，大量的房屋進(jìn)入維修期，沒有維修資金，房屋出現(xiàn)問題就面臨維修難，只能靠業(yè)主自籌。
“續(xù)交維修資金，要求業(yè)委會(huì)作為籌資主體，目前阜陽市業(yè)委會(huì)成立率還不到30%，即使成立了業(yè)委會(huì)，他們對(duì)于續(xù)交維修資金積極性也不高。交存率低，一旦房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，就面臨無錢可用的問題?！睂O景宇說。
孫景宇介紹，阜陽市目前帶電梯的小區(qū)維修資金交存是每平方米110元，一棟100平方米的房子維修資金達(dá)11000元，以置誠公館小區(qū)為例，維修資金總額1000多萬元，這么一大筆資金睡在銀行里，可惜了。
阜陽市利用資金存儲(chǔ)規(guī)模產(chǎn)生的超額增值收益，建立統(tǒng)籌資金，專項(xiàng)用于消防、電梯等應(yīng)急維修項(xiàng)目費(fèi)用，破解資金籌集難題。2023年度，阜陽市城區(qū)建立統(tǒng)籌資金近億元。
同時(shí)，維修資金的使用，也與房屋質(zhì)量息息相關(guān)?！坝械姆课葙|(zhì)量好，用20年、30年都不出問題，甚至不需要使用維修資金。解決房屋維修的問題，還要從源頭上把控房屋質(zhì)量?！睂O景宇說。
