最近我在上海置換了一套房子

　　所謂置換，就是賣了一套，然后又買了一套，然后這個賣出買進的過程，真正意義上感受到了上海樓市的近況，今天不用什么大數(shù)據(jù)，僅僅和大家說說交易過程中的感受

　　因為真正作為個體切入到市場里，樓市給我的反饋，超乎我的想象

　　01

　　說實話我買的房子，尋覓的這個小區(qū)已經(jīng)超過半年的時間了，幾乎我對這樣的產(chǎn)品已經(jīng)有心理預(yù)期，只是奈何項目品相比較好，房東掛牌的房子特別少，僅有的幾套也都是待價而沽并沒有真正想要成交的意思

　　對我來說，我無非就是等，有合適的就可以立刻入手

　　幸運的是，5月份，小區(qū)出來一套品相極高的二手房，低于小區(qū)均價60萬，且很滿足我的自住需求。

　　基本上掛牌的價格已經(jīng)是我可以接受的單價。我是帶著定金去的，沒什么問題就是落定成交了

　　當然，出于談判我依然嘗試著還一個價格，我又再壓了40萬，這對我來說只是談判的策略，不論房東什么反饋我都選擇接受

　　出乎意外的是，房東很快答應(yīng)了我的要求，只是希望首付款可以更快的給到，說實話買賣房子這么多次，這么爽快的房東本質(zhì)上還是非常少見的，我驚訝房東的態(tài)度但是更加好奇是什么樣的樓市讓房東有這樣的心態(tài)

　　中介給的觀點是房東也看好了下家房子所以比較爽快，但是這個困惑真正解決是來自我把自己的房子掛牌之后

　　你知道的，既然我看好了房子，所以對于自己的房子，一定是掛一個合理價格誠意對外銷售，所以也在鏈家上掛了一個市場客觀的價格，也同樣預(yù)留好了房客還價的空間，后面我就等著成交了

　　根據(jù)我過去買房的經(jīng)驗，一般掛牌的第一周是最熱鬧的時候，這跟一手房開盤一樣，一開始的來人基本決定了市場的態(tài)度

　　我自信這個價格合理且產(chǎn)品有競爭力，但是奇怪的是，來客量比想象中的少，且大家都處于糾結(jié)的態(tài)度，并沒有表達明顯的購買意向

　　僅有一兩個出價的，都報了一個非常離譜的價格，談判也沒有順利的進行下去

　　當然，按照我過去的習(xí)慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場看到我們沒有降價的意愿，總有一兩個人等不住會來買的

　　這也是我過去的經(jīng)驗，后面我也選擇等待

　　更加離奇的是，經(jīng)過2個月，客戶就真的就沒有來了，市場就像真空了一樣，來客量幾乎就沒有，對于房子這個東西，好像完全沒有想象中的需求

　　02

　　后面我找了一個周末，我找到了鏈家這個區(qū)域的區(qū)域長，認真聊了下這個情況

　　當他看到我的第一眼，臉上也同樣充滿了各種無奈，他和我說著最近半年市場上海二手房市場發(fā)生的一些事情

　　有一個房東，已經(jīng)看好了下家的房子，付了50萬的定金，不曾想自己的房子怎么都賣不出去，已經(jīng)降價70萬，但是接盤人還是沒有，現(xiàn)在的他，已經(jīng)選擇違約50萬，樓市的冷超過他的預(yù)期

　　一套250萬的房子，最后選擇200萬出，這樣總價的房子最后選擇這樣的方式斷臂出貨

　　一個小區(qū)幾套房子，只有選擇降價的才能賣掉，然而微妙的是，一旦一個降價了，后面其他二手房都會降價，像往年一樣待價而沽的情況現(xiàn)在越來越少

　　房客的看房周期越來越長，沒人相信今天不買明天就漲的情況

　　中介的案例加上我的個人感受，恍然間感覺上海樓市正在經(jīng)歷不一樣的周期，到底發(fā)生了什么

　　03

　　這些情景或許可以理解為市場的突然預(yù)冷，但是某種情況下也或許是厚積薄發(fā)的效果

　　1、市場上的需求真的感覺被抽干了一樣

　　如今的上海，也不知道為什么，需求好像完全沒有了

　　需求是否充沛，本質(zhì)上看的是底層托底的那部分，本來上海最強的底層剛需是外來人口，但是如今的限購政策，幾乎把外來人全部排在門口外面了，能進來的已經(jīng)非常少的。

　　政策落地之前就是一個非常精密的測算，滿足5年連續(xù)納稅加已婚狀態(tài)的，幾乎就是讓80%的上海外地人不能買房，這是第一

　　第二，具備購買資格的外地人，也并沒有想象中的有錢，或者換句話來說去年2年的上海樓市漲幅已經(jīng)讓這群在上海奮斗的年輕人徹底的買不起的房子

　　如今僅有的一些具備購買資格且也有能力買房的人，都是需要把老家的房子賣了然后加上父母的資助在上海湊個首付，所以你可以想象有多艱難

　　而對于上海本地人來說，目前在市場上依然尋覓房子的，大部分都是置換，什么意思，就是自己本來沒錢，只有把自己的老房子賣了才有錢去買新房子

　　所以他們的購買力依然是基于房子賣了之后才能買，如果賣不掉那么他們就持續(xù)在市場上觀望，不是不想買，而是同樣的也沒錢買

　　紙上富貴這個詞也真正的降臨到了不少上海土著身上

　　所以如今的上海樓市就呈現(xiàn)這樣的惡性循環(huán)，市場需求少，僅有的幾個想買房的人又要等到自己把自己的房子賣了才有購買資格，但是賣房的時候又看到市場需求少，所以就進入這樣的惡性循環(huán)，僵持也就這樣形成了

　　后面我問中介，那現(xiàn)在如果置換的話，周期會大概要多久，他給我的答案是:快的話半年，現(xiàn)在拉長到一年也沒什么意外

　　我曾經(jīng)寫過，上海樓市如果要冷，只要把交易周期拉長就可以控制資金的涌入，過去政策大量的在貸款啊審核上嘗試拉長周期都沒有很好的奏效，如今的樓市真正意義上的將樓市打入冰點

　　2、一手房的成交是壓彎二手市場的最后一根稻草

　　我之前和大家分析過，這么多年過去了，上海的樓市一直處于高位盤整的階段，什么意思，就是哪怕樓市不好了，房東和開發(fā)商一般都會選擇等待，房子索性不賣了等到行情好的時候再賣

　　一手房如此，二手房因為大家都自住為主也更是如此

　　但是如今的上海二手房為什么發(fā)生了改變，那是因為現(xiàn)在的上海地產(chǎn)的一手房實施的是政策指導(dǎo)價

　　什么意思，價格都是預(yù)售證發(fā)放的時候強行壓低的，遠低于周邊的二手房

　　當然，很多人說，價格低了之后大家都哄搶啊，一般房客都買不到房子啊，這可能是典型的認知偏差，我們?nèi)粘６急惠浾撽P(guān)注的是什么翠湖啊前灘啊這種熱點盤，但是還有大量的一手房在今年瘋狂出盤，而且蓄客效果并沒有想象中的好

　　這個不好并非大家不想買，理由還是那個，要么沒有資格，要么想買就必須置換，資金回籠周期比想象中的要久

　　不瞞各位說，現(xiàn)在的一手，不少項目，哪怕一直在說的成本價出售或者低于周邊二手房，但是蓄客效果依然不好，日常我們看到推送廣告里說的人頭涌動，背后都是銷售員在狂發(fā)短信在詢問:要不要再來看看

　　所以目前的一手項目這樣特殊的存在，就在樓市里產(chǎn)生一個非常微妙的感覺:

　　賣得好的一手，最快程度的吸干了周邊的需求，區(qū)域內(nèi)的二手房詢問的就更少了，賣的不好的一手，價格給到區(qū)域的二手一個極強暗示，房客會直接拿著價格作為對標:你賣不賣，不賣我就去買一手了

　　如今的二手市場，就這樣被一手房打亂了節(jié)奏，然后你也知道，二手市場總會遇到幾個急需用錢或者有急事的，他們面對的選擇沒有太多，只有降價賣

　　而這樣的降價，就像蝴蝶效應(yīng)一樣在周邊干擾著大量的準備賣房的房東，我們都知道，一手房過去還有所謂的抱團取暖，而二手作為一個單獨的個體如今面對都是焦慮和恐慌

　　3、中介把這個水弄的更渾了

　　二手的另外一種現(xiàn)狀，就是信息極其的不對稱，一手房還有各種成交數(shù)據(jù)各種自媒體，但是二手房沒有，不論是房東還是房客，所有的信息幾乎都是來自中介這個載體

　　而對于中介來說，公正客觀不是他們的職責，他們需要做的就是如何盡可能在僅有的幾套成交落入自己的口袋

　　所以制造恐慌是他們潛意識里會做的選擇，因為只要對方恐慌了焦慮了，才會更加依賴面前這位中介人員

　　過去樓市好的時候，因為房源稀缺所以中介一般對房東很好，類似恐慌情緒都是對房客釋放，說一些類似趕緊買啊，不買這套又沒了房價馬上漲了

　　但是現(xiàn)在市場不好了，當他們看到市場上真正能買房的沒幾個人的時候，他們一定希望能夠抓住客戶，所以他們對房客說的話就是:你跟著我買吧，我有信心幫你把這套房子價格談的更低

　　怎么談的更低呢，就是把過去對房客的話術(shù)現(xiàn)在轉(zhuǎn)過來對房東，說些類似:可以賣了，再不賣這個房客就去買其他房子了，你這套不知道什么時候才能賣掉

　　其實你很難評判中介是否有職業(yè)道德，利益決定出口，對于一個中介來說一年都成交不了2套房子，他當然希望當下可以有更快的成交

　　客觀的說，制造謠言和恐慌對于中介來說是最大的利益獲得者，所以這樣的載體存在將二手房市場弄的更渾了

　　所以如今的二手房市場就是，能賣能成交的，都是降價賣的，你可以選擇等，但是如果你想賣房，那就必須降價

　　4、客戶愿意等以及客戶也真的覺得房價不會很快漲

　　首先，這里說的不是說房價真實走勢如何，當你真的扎根在二手市場里的時候，你會發(fā)現(xiàn)市場上買房的不是什么睿智專家或者富豪階層，那些持幣買房的，都是各種非常普通的阿姨大媽或者各種小白

　　我甚至和朋友說:怎么現(xiàn)在的有錢人和5年前的不太一樣。

　　這其實也是這兩年的樓市浮沉造成的。這兩年的樓市暴漲讓大量的地方土著擁有了龐大的家庭資產(chǎn)，但是這樣的資產(chǎn)提升并沒有提升客戶的心智認知，他們對于市場的態(tài)度依然是來自各種感官的感受

　　所以現(xiàn)在的他們，真的覺得上海樓市已經(jīng)冷了，而且房價也不會再漲了，他們更加愿意選擇等待

　　對于買房人來說，也沒那么焦慮了，因為大多都是置換，如果沒看到合適的，那無非就不買了，自己的房子也不賣了

　　而如今各種政策態(tài)度，也在呈現(xiàn)這樣的姿態(tài)，表態(tài)對于房地產(chǎn)的控制一如既往，而且可能會更嚴

　　政策的態(tài)度已經(jīng)表達很清楚了，市場客戶也以此作為未來自己買房的態(tài)度

　　04

　　后來，我也順利的賣出了自己的房子，一樣的降價30萬賣掉的，比我預(yù)期的要低，但是我接受這樣的結(jié)果

　　過程中的曲折我就不說了，如果我要給一些如今在市場上淘房子的客戶，不論你是買房還是賣房，一點意見就是

　　1、時間比任何都重要，不要判斷后市，說實話我自己都看不懂更別說普通百姓了，能夠盡早交易的話，犧牲合適的利益也沒有關(guān)系

　　2、目前能賣的房子都是降價賣得，如果你要買房砍價一定是有效的

　　3、如果你真的想快點賣房，掛牌的時候最好把價格的誠意放出來，如果你選擇先吊著慢慢賣，然后一點點降，可能最后價格會跌破你的心理預(yù)期

　　4、買房的人，現(xiàn)在關(guān)鍵是判斷好自己的付款條件和時間，這個可能是現(xiàn)在最好的談判籌碼

　　5、不論是買房還是賣房，最好選鏈家，倒不是給他打廣告，這是目前中介行當整體保持職業(yè)操守的中介載體了，信息不對稱的行當里，時間比什么都貴的行當里，靠譜很重要

　　大概是這些建議吧，當我真正置換好房子，現(xiàn)在再來回頭看如今的這次決定的時候，很顯然我依然覺得我淘到了一套好房子，當然我也覺得我自己的房子賣的便宜了，但是我依然覺得我自己做了一個好的決定，因為我在這個周期里，換到了更好的房子，資產(chǎn)升級也好居住改善也好，我在這樣的淡市里完成了自己的居住升級

　　說實話，在這樣的市場里做決策總比在每天房價提價的市場里做要更好，不論是房東還是房客，都是如此

　　而當我回過頭來看現(xiàn)在這一輪趨勢的時候，我自己也問自己大概還會持續(xù)多久，我給自己的答案是，現(xiàn)在很難，下半年預(yù)期會更難，明年或許比今年下半年還要難

　　因為現(xiàn)在的市場，我看不到任何有出利好的趨勢，維穩(wěn)是最樂觀的態(tài)度，對于個體來說，時間是最寶貴的