隨著近期一批高端項目的“開閘”入市，上海樓市迎來供應小高峰。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海入市面積為105.7萬平方米，環(huán)比增加168.3%，而這一供應量是近22個月以來的高點。供應上呈現(xiàn)多點開花格局，剛需、剛改繼續(xù)穩(wěn)定放量外，高端項目也加快入市步伐。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪中了解到，上海新房市場部分“平價”項目去化慘淡，少人問津;但均價在8萬~14萬元/平方米的卻火爆異常，多個樓盤出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。不過，2015年和2016年取得的地王中，仍有金融街(8.880, -0.06, -0.67%)·融府、央璽、上海公元2040等尚未開盤入市。針對地王項目開發(fā)進度以及入市計劃，金融街董秘辦相關負責人回復稱：“該項目正在排隊申請項目預售證，具體開盤時間還不確定，其實不僅僅是我們，受到調控政策影響，不少在上海有待開盤項目的房地產(chǎn)商都面臨著同樣的情況。”

　　另外，記者走訪發(fā)現(xiàn)，總價千萬以上的豪宅項目華潤華發(fā)靜安府，近日被爆出多處質量問題。對此，華潤置地華東區(qū)域相關負責人表示，目前正在進行整改和修補之中。

　　剛需慘淡、豪宅火熱 市場現(xiàn)兩極分化

　　近段時間以來，上海新房市場出現(xiàn)“兩極分化”，剛需賣不動，豪宅項目卻去化搶眼。日前，記者走訪保利翡麗甲第、翠湖天地、華潤華發(fā)靜安府、大寧金茂府、中糧前灘海景壹號等項目了解到，均價在8萬~14萬元/平方米的高端項目，認籌現(xiàn)場人滿為患。其中翠湖天地、中糧前灘海景壹號的認籌人數(shù)是開盤房源的數(shù)倍。

　　同時，在位于上海市青浦區(qū)徐盈路1188弄的仁恒西郊花園，記者得知約在一個月前，項目進行了最后一批房源的加推，截至目前，已經(jīng)完成了所有房源的去化。另外，記者走訪位于浦東新區(qū)楊高南路與浦建路交匯處的仁恒公園世紀時，銷售人員表示，項目僅剩少量大戶型房源在售。

　　不過，與上述“日光”盤認籌人數(shù)數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，部分剛需和剛改型項目房源認籌數(shù)卻不及房源數(shù)。譬如，近期認籌搖號的樓盤中，凱利海華府預售房源538套，認籌客戶僅320組，認籌率約59.48%。

　　5月8日，記者走訪上海市浦東新區(qū)成山路上的凱利海華府售樓處了解到，由于近日開盤，售樓處近期不對外開放。項目附近，一位剛參與過搖號的購房者告訴記者：“該樓盤小戶型普遍單價較高，而大戶型則較為劃算，不過由于自己資金有限，只能購買小戶型。”同時該購房者表示，身邊不少朋友是因為未能在中糧前灘海景壹號中簽房號，才轉而在這里購置房產(chǎn)。不過該項目59.48%的認籌率對比中糧前灘海景壹號，可謂是冰火兩重天。

　　同時，位于上海市浦東新區(qū)綠曉路上的張江·三湘海尚(備案名：三湘海尚福邸)近日迎來開盤。據(jù)上海公證網(wǎng)公示的認籌情況，項目總共認籌253組客戶，而本次開盤房源共計284套。認籌率89.08%。據(jù)了解，早在2016年5月9日，張江·三湘海尚項目就曾獲得預售許可證，不過并未對外銷售。對此，三湘印象相關負責人此前向記者表示，由于內部配套沒有完善導致工期有所拖延，“作為上市公司，我們不可能延緩銷售，這沒有任何意義”。

　　第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華表示，目前的政策管控導致部分獲得預售證的傳統(tǒng)豪宅項目，均以低于市場預期價格入市，這些項目性價比高，因此成為了高端購房者的香餑餑。而部分項目出現(xiàn)開盤銷量不佳的狀態(tài)，主要原因在于同總價段的競爭激烈，同時，產(chǎn)品“稀缺性”不足，部分產(chǎn)品的產(chǎn)品力不足或有某些缺陷等。 產(chǎn)品并沒有明顯的亮點或心動價格，開盤銷售速度緩慢、不理想也在情理之中。

　　金融街等地王拖延入市

　　隨著樓市迎來“紅五月”，2015年和2016年取得的地王入市日期也在臨近，不過記者采訪了解到，諸如央璽、金融街·融府等地王項目尚未入市。

　　2016年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)總建筑面積約12.6萬平方米的宅地，被建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價67.9億元競得，溢價率115%，樓板價53727元/平方米，成為彼時寶山顧村“地王”。

　　近日，記者走訪看到項目已被命名為“央璽”，高層已經(jīng)封頂，但是聯(lián)排別墅還未開始動工。銷售人員表示：“由于預售證審批嚴格，暫時不知道均價等情況，至于開盤時間，最早可能會在今年年底。”項目目前還在儲客階段。記者就相關問題聯(lián)系建發(fā)股份上海公司方面，相關負責人表示：“目前沒有入市時間表。”

　　記者走訪中了解到，另一地王項目金融街·融府也患上了“開盤拖延癥”。5月9日，記者走訪位于上海市靜安區(qū)恒豐北路與中興路路口的金融街·融府售樓部，銷售人員介紹，金融街·融府為綜合體項目，分為住宅、商辦和寫字樓項目等。“C2地塊規(guī)劃有4幢住宅樓，目前都已封頂，在進行外立面施工。如果拿到預售許可證的話，準備5月底首次開盤。”

　　時間回溯到2015年7月，金融街以88.15億元拿下上?；疖囌颈睆V場三宗地塊，溢價率50.12%，樓板價27022元/平方米，刷新上?？們r地王紀錄。時至今日，該項目住宅部分仍未開盤。針對項目開發(fā)進度以及入市計劃，金融街董秘辦相關負責人回復稱：“正在排隊申請項目預售證，具體開盤時間還不確定。”

　　另外值得一提的是，2016年7月，金地集團在上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)的地王車輪戰(zhàn)中，以88億元拿下祝橋鎮(zhèn)G-10地塊，溢價率286%，樓板價33023元/平方米，按可售面積計算，實際樓板價將達到41318元/平方米，成為彼時年度總價地王。

　　日前，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪金地祝橋地王項目發(fā)現(xiàn)，項目正在加緊趕工。距離拿地時間已經(jīng)接近兩年，除了零星樓盤已經(jīng)搭好結構，大部分項目仍處于挖土和打樁階段。

　　金地集團祝橋項目營銷負責人向記者介紹，祝橋地塊分三期開發(fā)，目前在開發(fā)一期，一期第一批項目應該能夠在今年6月份達到領取預售許可證的要求。但具體開盤時間要等到預售許可證成功申領之后才能確定，房源均價也暫時不能確定。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，地王項目面臨虧本的風險正在加大。“不排除下半年頂不住壓力低價跑量的可能。上半年市場交易高點可能出現(xiàn)在5月，之后成交震蕩走低，到三季度末或四季度，房企還債壓力增加，會抓緊時間出貨，交易再度恢復的同時，價格也會出現(xiàn)相對低點。”

　　華潤華發(fā)千萬豪宅陷質量漩渦

　　在高端項目降低心理預期入市的同時，也有部分總價千萬以上的豪宅在近期爆出了多處質量問題。

　　近日，位于上海市靜安區(qū)汶水路與平陸路路口的華潤華發(fā)靜安府項目進行了第一批交房。據(jù)了解，項目分為東區(qū)(備案名：靜安福邸)和西區(qū)(備案名：靜安華邸)，日前東區(qū)7幢樓400余套房源進行集中交付。然而，據(jù)華潤華發(fā)靜安府項目業(yè)主汪先生介紹，原本精裝修交付的房屋，被發(fā)現(xiàn)多處大理石破裂、設備陽臺空缺等與宣傳不相符問題，此外，地下車庫存在漏水現(xiàn)象。

　　據(jù)聚投訴網(wǎng)絡平臺一份材料顯示，靜安府近日交付的房屋多處滲水，踢腳線泡到酥爛，138戶型設備陽臺存留長3米、寬40分米以上的空洞，設備安裝調試存在巨大安全隱患，鍋爐廠家因安全問題拒絕調試，業(yè)主無法正常生活。同時，設備陽臺未考慮防雨措施，導致設備雨淋嚴重。業(yè)主多次交涉有月余，開發(fā)商仍無改進措施。

　　“我們家只是中等偏下的情況，有些業(yè)主家存在的問題更多。”日前，記者來到業(yè)主汪先生家中看到，在客廳和餐廳隨便發(fā)現(xiàn)5處大理石瓷磚的砂眼，在浴室的墻壁上，大理石瓷磚也出現(xiàn)一條近50厘米的裂紋。汪先生介紹，房屋交付之初，地面有多個空坑，補修了三四次之后，大理石瓷磚才補平整。

　　時間撥回到 2015年6月，上海迎來閘北區(qū)市北高新(6.270, -0.07,-1.10%)技術服務業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊的出讓，起價約達69.32億元，為年內起始價最高地塊。最終，華潤華發(fā)聯(lián)合體以總價87.95億元將該地塊收入囊中，溢價26.87%，樓板價3.81萬元/平方米，該成交總價也刷新了上海地王紀錄。

　　隨后，上述地塊項目的案名定為“華潤華發(fā)靜安府”。據(jù)記者此前采訪中了解到，整個項目在2017年未有開盤動作，4月3日，西區(qū)靜安華邸領取到預售許可證。項目開發(fā)企業(yè)相關營銷負責人介紹：受到調控政策影響，2017年整個上海市均價8萬元/平方米左右的樓盤均難以領證開盤。“我們希望入市節(jié)奏快一點兒，本次開盤之后也還有推盤計劃，但具體還要看預售證審批情況，要符合政府相關要求。”

　　對于靜安福邸交房過程中業(yè)主反映的多個問題，5月1日，華潤置地華東區(qū)域相關負責人表示，目前正在進行整改和修補之中。

　　同時，項目開發(fā)企業(yè)上海華泓鉅盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過官方微信平臺發(fā)布《靜安福邸一期交付工作進展說明》，自2018年3月23日~27日開展集中交付以來，400余戶業(yè)主搬入新家。部分業(yè)主在收房過程中及入住期間提及的維修事項，靜安福邸自交付起就組建了專業(yè)的交付小組，對業(yè)主提出的問題有針對性地快速處理