隨著近期一批高端項(xiàng)目的“開閘”入市，上海樓市迎來(lái)供應(yīng)小高峰。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月上海入市面積為105.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加168.3%，而這一供應(yīng)量是近22個(gè)月以來(lái)的高點(diǎn)。供應(yīng)上呈現(xiàn)多點(diǎn)開花格局，剛需、剛改繼續(xù)穩(wěn)定放量外，高端項(xiàng)目也加快入市步伐。

　　近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪中了解到，上海新房市場(chǎng)部分“平價(jià)”項(xiàng)目去化慘淡，少人問(wèn)津;但均價(jià)在8萬(wàn)~14萬(wàn)元/平方米的卻火爆異常，多個(gè)樓盤出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。不過(guò)，2015年和2016年取得的地王中，仍有金融街(8.880, -0.06, -0.67%)·融府、央璽、上海公元2040等尚未開盤入市。針對(duì)地王項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度以及入市計(jì)劃，金融街董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“該項(xiàng)目正在排隊(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目預(yù)售證，具體開盤時(shí)間還不確定，其實(shí)不僅僅是我們，受到調(diào)控政策影響，不少在上海有待開盤項(xiàng)目的房地產(chǎn)商都面臨著同樣的情況。”

　　另外，記者走訪發(fā)現(xiàn)，總價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目華潤(rùn)華發(fā)靜安府，近日被爆出多處質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)此，華潤(rùn)置地華東區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正在進(jìn)行整改和修補(bǔ)之中。

　　剛需慘淡、豪宅火熱 市場(chǎng)現(xiàn)兩極分化

　　近段時(shí)間以來(lái)，上海新房市場(chǎng)出現(xiàn)“兩極分化”，剛需賣不動(dòng)，豪宅項(xiàng)目卻去化搶眼。日前，記者走訪保利翡麗甲第、翠湖天地、華潤(rùn)華發(fā)靜安府、大寧金茂府、中糧前灘海景壹號(hào)等項(xiàng)目了解到，均價(jià)在8萬(wàn)~14萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)人滿為患。其中翠湖天地、中糧前灘海景壹號(hào)的認(rèn)籌人數(shù)是開盤房源的數(shù)倍。

　　同時(shí)，在位于上海市青浦區(qū)徐盈路1188弄的仁恒西郊花園，記者得知約在一個(gè)月前，項(xiàng)目進(jìn)行了最后一批房源的加推，截至目前，已經(jīng)完成了所有房源的去化。另外，記者走訪位于浦東新區(qū)楊高南路與浦建路交匯處的仁恒公園世紀(jì)時(shí)，銷售人員表示，項(xiàng)目?jī)H剩少量大戶型房源在售。

　　不過(guò)，與上述“日光”盤認(rèn)籌人數(shù)數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，部分剛需和剛改型項(xiàng)目房源認(rèn)籌數(shù)卻不及房源數(shù)。譬如，近期認(rèn)籌搖號(hào)的樓盤中，凱利海華府預(yù)售房源538套，認(rèn)籌客戶僅320組，認(rèn)籌率約59.48%。

　　5月8日，記者走訪上海市浦東新區(qū)成山路上的凱利海華府售樓處了解到，由于近日開盤，售樓處近期不對(duì)外開放。項(xiàng)目附近，一位剛參與過(guò)搖號(hào)的購(gòu)房者告訴記者：“該樓盤小戶型普遍單價(jià)較高，而大戶型則較為劃算，不過(guò)由于自己資金有限，只能購(gòu)買小戶型。”同時(shí)該購(gòu)房者表示，身邊不少朋友是因?yàn)槲茨茉谥屑Z前灘海景壹號(hào)中簽房號(hào)，才轉(zhuǎn)而在這里購(gòu)置房產(chǎn)。不過(guò)該項(xiàng)目59.48%的認(rèn)籌率對(duì)比中糧前灘海景壹號(hào)，可謂是冰火兩重天。

　　同時(shí)，位于上海市浦東新區(qū)綠曉路上的張江·三湘海尚(備案名：三湘海尚福邸)近日迎來(lái)開盤。據(jù)上海公證網(wǎng)公示的認(rèn)籌情況，項(xiàng)目總共認(rèn)籌253組客戶，而本次開盤房源共計(jì)284套。認(rèn)籌率89.08%。據(jù)了解，早在2016年5月9日，張江·三湘海尚項(xiàng)目就曾獲得預(yù)售許可證，不過(guò)并未對(duì)外銷售。對(duì)此，三湘印象相關(guān)負(fù)責(zé)人此前向記者表示，由于內(nèi)部配套沒(méi)有完善導(dǎo)致工期有所拖延，“作為上市公司，我們不可能延緩銷售，這沒(méi)有任何意義”。

　　第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級(jí)董事唐華表示，目前的政策管控導(dǎo)致部分獲得預(yù)售證的傳統(tǒng)豪宅項(xiàng)目，均以低于市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格入市，這些項(xiàng)目性價(jià)比高，因此成為了高端購(gòu)房者的香餑餑。而部分項(xiàng)目出現(xiàn)開盤銷量不佳的狀態(tài)，主要原因在于同總價(jià)段的競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)，產(chǎn)品“稀缺性”不足，部分產(chǎn)品的產(chǎn)品力不足或有某些缺陷等。 產(chǎn)品并沒(méi)有明顯的亮點(diǎn)或心動(dòng)價(jià)格，開盤銷售速度緩慢、不理想也在情理之中。

　　金融街等地王拖延入市

　　隨著樓市迎來(lái)“紅五月”，2015年和2016年取得的地王入市日期也在臨近，不過(guò)記者采訪了解到，諸如央璽、金融街·融府等地王項(xiàng)目尚未入市。

　　2016年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)總建筑面積約12.6萬(wàn)平方米的宅地，被建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率115%，樓板價(jià)53727元/平方米，成為彼時(shí)寶山顧村“地王”。

　　近日，記者走訪看到項(xiàng)目已被命名為“央璽”，高層已經(jīng)封頂，但是聯(lián)排別墅還未開始動(dòng)工。銷售人員表示：“由于預(yù)售證審批嚴(yán)格，暫時(shí)不知道均價(jià)等情況，至于開盤時(shí)間，最早可能會(huì)在今年年底。”項(xiàng)目目前還在儲(chǔ)客階段。記者就相關(guān)問(wèn)題聯(lián)系建發(fā)股份上海公司方面，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“目前沒(méi)有入市時(shí)間表。”

　　記者走訪中了解到，另一地王項(xiàng)目金融街·融府也患上了“開盤拖延癥”。5月9日，記者走訪位于上海市靜安區(qū)恒豐北路與中興路路口的金融街·融府售樓部，銷售人員介紹，金融街·融府為綜合體項(xiàng)目，分為住宅、商辦和寫字樓項(xiàng)目等。“C2地塊規(guī)劃有4幢住宅樓，目前都已封頂，在進(jìn)行外立面施工。如果拿到預(yù)售許可證的話，準(zhǔn)備5月底首次開盤。”

　　時(shí)間回溯到2015年7月，金融街以88.15億元拿下上?；疖囌颈睆V場(chǎng)三宗地塊，溢價(jià)率50.12%，樓板價(jià)27022元/平方米，刷新上?？們r(jià)地王紀(jì)錄。時(shí)至今日，該項(xiàng)目住宅部分仍未開盤。針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度以及入市計(jì)劃，金融街董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“正在排隊(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目預(yù)售證，具體開盤時(shí)間還不確定。”

　　另外值得一提的是，2016年7月，金地集團(tuán)在上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)的地王車輪戰(zhàn)中，以88億元拿下祝橋鎮(zhèn)G-10地塊，溢價(jià)率286%，樓板價(jià)33023元/平方米，按可售面積計(jì)算，實(shí)際樓板價(jià)將達(dá)到41318元/平方米，成為彼時(shí)年度總價(jià)地王。

　　日前，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪金地祝橋地王項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目正在加緊趕工。距離拿地時(shí)間已經(jīng)接近兩年，除了零星樓盤已經(jīng)搭好結(jié)構(gòu)，大部分項(xiàng)目仍處于挖土和打樁階段。

　　金地集團(tuán)祝橋項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向記者介紹，祝橋地塊分三期開發(fā)，目前在開發(fā)一期，一期第一批項(xiàng)目應(yīng)該能夠在今年6月份達(dá)到領(lǐng)取預(yù)售許可證的要求。但具體開盤時(shí)間要等到預(yù)售許可證成功申領(lǐng)之后才能確定，房源均價(jià)也暫時(shí)不能確定。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，地王項(xiàng)目面臨虧本的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。“不排除下半年頂不住壓力低價(jià)跑量的可能。上半年市場(chǎng)交易高點(diǎn)可能出現(xiàn)在5月，之后成交震蕩走低，到三季度末或四季度，房企還債壓力增加，會(huì)抓緊時(shí)間出貨，交易再度恢復(fù)的同時(shí)，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)相對(duì)低點(diǎn)。”

　　華潤(rùn)華發(fā)千萬(wàn)豪宅陷質(zhì)量漩渦

　　在高端項(xiàng)目降低心理預(yù)期入市的同時(shí)，也有部分總價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅在近期爆出了多處質(zhì)量問(wèn)題。

　　近日，位于上海市靜安區(qū)汶水路與平陸路路口的華潤(rùn)華發(fā)靜安府項(xiàng)目進(jìn)行了第一批交房。據(jù)了解，項(xiàng)目分為東區(qū)(備案名：靜安福邸)和西區(qū)(備案名：靜安華邸)，日前東區(qū)7幢樓400余套房源進(jìn)行集中交付。然而，據(jù)華潤(rùn)華發(fā)靜安府項(xiàng)目業(yè)主汪先生介紹，原本精裝修交付的房屋，被發(fā)現(xiàn)多處大理石破裂、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)空缺等與宣傳不相符問(wèn)題，此外，地下車庫(kù)存在漏水現(xiàn)象。

　　據(jù)聚投訴網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)一份材料顯示，靜安府近日交付的房屋多處滲水，踢腳線泡到酥爛，138戶型設(shè)備陽(yáng)臺(tái)存留長(zhǎng)3米、寬40分米以上的空洞，設(shè)備安裝調(diào)試存在巨大安全隱患，鍋爐廠家因安全問(wèn)題拒絕調(diào)試，業(yè)主無(wú)法正常生活。同時(shí)，設(shè)備陽(yáng)臺(tái)未考慮防雨措施，導(dǎo)致設(shè)備雨淋嚴(yán)重。業(yè)主多次交涉有月余，開發(fā)商仍無(wú)改進(jìn)措施。

　　“我們家只是中等偏下的情況，有些業(yè)主家存在的問(wèn)題更多。”日前，記者來(lái)到業(yè)主汪先生家中看到，在客廳和餐廳隨便發(fā)現(xiàn)5處大理石瓷磚的砂眼，在浴室的墻壁上，大理石瓷磚也出現(xiàn)一條近50厘米的裂紋。汪先生介紹，房屋交付之初，地面有多個(gè)空坑，補(bǔ)修了三四次之后，大理石瓷磚才補(bǔ)平整。

　　時(shí)間撥回到 2015年6月，上海迎來(lái)閘北區(qū)市北高新(6.270, -0.07,-1.10%)技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊的出讓，起價(jià)約達(dá)69.32億元，為年內(nèi)起始價(jià)最高地塊。最終，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)87.95億元將該地塊收入囊中，溢價(jià)26.87%，樓板價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，該成交總價(jià)也刷新了上海地王紀(jì)錄。

　　隨后，上述地塊項(xiàng)目的案名定為“華潤(rùn)華發(fā)靜安府”。據(jù)記者此前采訪中了解到，整個(gè)項(xiàng)目在2017年未有開盤動(dòng)作，4月3日，西區(qū)靜安華邸領(lǐng)取到預(yù)售許可證。項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹：受到調(diào)控政策影響，2017年整個(gè)上海市均價(jià)8萬(wàn)元/平方米左右的樓盤均難以領(lǐng)證開盤。“我們希望入市節(jié)奏快一點(diǎn)兒，本次開盤之后也還有推盤計(jì)劃，但具體還要看預(yù)售證審批情況，要符合政府相關(guān)要求。”

　　對(duì)于靜安福邸交房過(guò)程中業(yè)主反映的多個(gè)問(wèn)題，5月1日，華潤(rùn)置地華東區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前正在進(jìn)行整改和修補(bǔ)之中。

　　同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)上海華泓鉅盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過(guò)官方微信平臺(tái)發(fā)布《靜安福邸一期交付工作進(jìn)展說(shuō)明》，自2018年3月23日~27日開展集中交付以來(lái)，400余戶業(yè)主搬入新家。部分業(yè)主在收房過(guò)程中及入住期間提及的維修事項(xiàng)，靜安福邸自交付起就組建了專業(yè)的交付小組，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題有針對(duì)性地快速處理