從南京、上海率先實(shí)踐搖號售房起，搖號政策開始了全國復(fù)制，長沙、成都、武漢等城市相繼加入。隨著搖號新政的落地、完善，各城市由搖號帶來的各種樓市新現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。

　　一面是杭州“紅盤”的萬人排隊搖號，一面是西安搖號暗箱操作事件的爆發(fā)，很多城市在搖號政策啟用后，市場高溫依舊。與杭州和西安不同，在搖號新政落地近一年的上海，近期市場卻顯得有些冷清。

　　在經(jīng)歷一波高端項目入市后，上海供應(yīng)放量的節(jié)奏有所放緩。5月的最后一周，僅有位于金山朱涇的湯泉美地城項目有商品住宅推盤。據(jù)悉，該項目此次總計推出456套房源，但最終僅有8組客戶參與搖號，局面甚是冷淡。

　　不僅是湯泉美地城，整個5月，上海新推的項目大多與之相似，由于位置偏遠(yuǎn)或交通不便，郊區(qū)新盤遇冷、銷售難產(chǎn)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，與同期在售的中高端項目反差明顯。

　　從中高端項目的千人排隊認(rèn)籌、搖號，到郊區(qū)新盤的乏人問津，如今上海樓市正上演著“冰火兩重天”的戲碼。

　　根據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，上海全市新建商品住宅成交面積為55.31萬平方米，環(huán)比增長17.98%，同比下跌12.68%；成交套數(shù)為0.45萬套，環(huán)比增長13.70%，同比下跌9.54%。

　　借助4月中下旬的供應(yīng)高峰，5月上海新房市場的成交面積、套數(shù)均達(dá)到今年以來的最高點(diǎn)，但5月的成交水平依然是僅次于2014年同期的最低點(diǎn)，與2017年第二季度的成績相比也仍有差距。

　　在4月上海新建商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)到0.92萬套的高位后，5月的供應(yīng)量大幅回落至0.28萬套。在之前新入市項目的加持下，供應(yīng)的減少并未削減成交向上的勢頭，特別的是上海在整個5月的成交當(dāng)中，當(dāng)月新盤僅占到總量的13.23%，總數(shù)不足600套。換言之，是之前入市的中高端項目轉(zhuǎn)化成網(wǎng)簽數(shù)據(jù)支撐了上海“紅五月”的成交小高峰，當(dāng)月新盤的成交貢獻(xiàn)寥寥無幾。

　　一提到在上海買房、搖號，人們自然會聯(lián)想到場面火熱、一房難求，但5月多個新開項目的表現(xiàn)卻出人意料。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，5月上海主要新開的11個項目中，僅有位于閔行吳涇的紫竹半島花園參與搖號人數(shù)多于推盤套數(shù)，其余的10個項目搖號人數(shù)均低于推盤套數(shù)，且搖號房源比無一超過7成，更有7個項目低于40%。

　　以位于浦東臨港新城的同潤金色橘苑項目為例，該項目此次推出的房源套均面積在88平方米，套均總價在188萬元左右。5月開盤時共推出444套房源，最終僅有90組客戶搖號，占推盤總量的20%。

　　按理說，與上海樓市早已徘徊在5萬元/平方米的成交均價相比，單價不到2萬元、總價低于200萬元的剛需產(chǎn)品應(yīng)該極受購房者喜愛，畢竟在很多置業(yè)家庭看來，只要是上海無論買在哪里，都是值得的。令人難以置信的是，在上海今年的“紅五月”，遇冷的偏偏正是這些剛需項目。

　　從現(xiàn)有案例來看，部分剛需項目遇冷的最大因素之一是地理位置。例如上述提到的湯泉美地城項目，地處滬浙交界，距離人民廣場超過60公里車程，而且不論是22號線小火車，還是9號線松江南站距離都超過10公里，出行基本依靠自駕。交通和配套設(shè)施的劣勢令這些項目與同期上市的產(chǎn)品相比并不具備競爭力。

　　上海中原總經(jīng)理陸成告訴中國房地產(chǎn)報記者：“5月新盤出現(xiàn)分化，并不是所有項目都遇冷，相比之下，遠(yuǎn)郊區(qū)域，又沒有特別賣點(diǎn)的項目去化率較低。以往市場環(huán)境比較好的時候，只要價格便宜，總能吸引買家。但是現(xiàn)在市場環(huán)境變差，預(yù)期調(diào)低，如果項目沒有軌道交通等基礎(chǔ)條件，且所在區(qū)域未來沒有好的規(guī)劃，未必會被市場認(rèn)可。”

　　再加上諸如南橋新城、臨港新城、嘉定主城區(qū)等板塊，短期內(nèi)有過大量的新房供應(yīng)，使得部分有效需求被消耗，且板塊內(nèi)定位近似的新房、次新房項目較多，產(chǎn)品間形成競爭，這讓剛需產(chǎn)品本身的優(yōu)勢進(jìn)一步減弱。

　　除了地段，產(chǎn)品類型也是影響購房者選擇的關(guān)鍵因素，例如以別墅房源為主的御品園林和海德花園開盤遇冷，多是因為能夠消化套均面積在三四百平方米別墅產(chǎn)品的客群本就十分有限。

　　在上海鏈家市場分析師趙葆根看來，前期部分新房項目搖號過熱的行情，是之前供應(yīng)量較低，需求長期積累所造成的。隨著4月以來供應(yīng)端的放量，供求關(guān)系得到了進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。將有更多的新房項目面臨著目標(biāo)客源消耗較大、產(chǎn)品定位相近等問題。

　　“再加上4、5兩月，全市共計新推商品住宅房源1.19萬套，而在這兩個月中，房源去化量僅為0.46萬套。所以目前對于購房者而言，新房市場仍有較大的選擇空間，無需盲目入市。”趙葆根表示。

　　按照陸成的預(yù)測，從目前市場買家預(yù)期來看，這些遇冷遠(yuǎn)郊項目除非價格跌到位，否則很難成為熱銷盤。就目前來看，這種相對清淡的格局還會延續(xù)下去。

　　改善型項目主唱

　　剛需盤遇冷背后購房者心態(tài)的變化不禁讓人思考，如今上海樓市的購房主體是否已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變？對此，陸成給記者的答案是肯定的。“簡單估算，目前上海市場中的改善需求基本在7成左右。”

　　以改善為目的的購房者周先生告訴中國房地產(chǎn)報記者：“這兩個月上海的新盤明顯增多，對于像我這樣的改善家庭來說，是一個不錯的機(jī)會。再加上很多位置比較核心的新盤價格普遍低于周邊二手房，所以我們將目標(biāo)圈定為120平方米左右、位置較好的中高端產(chǎn)品。雖然預(yù)算有所增加，但核心區(qū)位未來的地段價值不可估量。”

　　當(dāng)被問及有沒有關(guān)注遠(yuǎn)郊剛需產(chǎn)品時，周先生坦言，之前關(guān)注的一直是郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊的剛需項目，但是隨著區(qū)位好的項目低價入市，核心位置的房子與郊區(qū)的相比性價比變得更高，盡管超出預(yù)算，但這樣的產(chǎn)品更能保值，也能擁有更便利的交通條件。

　　當(dāng)價格不再是吸引成交的首要因素，我們便能清晰地看到一座城市房地產(chǎn)市場中購房主體對于目標(biāo)產(chǎn)品篩選的標(biāo)準(zhǔn)。在調(diào)控從緊、政策復(fù)雜、改善型項目唱主角的當(dāng)下，購房者早已不再用產(chǎn)品類型、價格等因素來評判，更多的是從區(qū)域出發(fā)，做綜合比較。在經(jīng)過對外界多種因素的初級篩選后，購房者的判斷才會回到價格的比較。

　　經(jīng)過對比，中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，2018年以來，上海搖號情況較好的樓盤往往是一些價格低于周邊二手次新房的項目。例如，5月開盤位于嘉定主城區(qū)搖號比重低于30%的深城投十一街區(qū)項目之所以遇冷，就是因為與周邊嘉寶紫提灣、東方豪園等項目相比不具備明顯的價格優(yōu)勢。

　　“當(dāng)前確有一些項目熱銷，去化情況較好，但并不能代表能夠帶動一輪上升行情。”陸成表示，目前來看，一方面市場反彈的基礎(chǔ)不牢固，另一方面地方政府對樓市調(diào)控并沒有松懈。關(guān)鍵是隨著一年多的調(diào)控，買家預(yù)期已經(jīng)變得理性，不再盲目入市。

　　尤其是調(diào)控持續(xù)一段時間后，具有購買資格的剛需購房者被消化，剩下的剛需客群因為跨不過限購的門檻被凍結(jié)。最后變成活躍在市場中的主要購買力都是改善型群體，對于這類群體而言房屋的改善消費(fèi)不僅是自住需求的升級，更是品質(zhì)和價值的提升。