降租仍是市場普遍現(xiàn)象

　　上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，3月的市場表現(xiàn)為租賃市場新增需求以低端市場為多。隨著新入滬人員數(shù)量的緩慢增多，成交量逐周上揚(yáng)，但降租仍是市場的普遍現(xiàn)象。初入上海的年輕人，大多以合租、分租解決居住問題，需求結(jié)構(gòu)的變化使得各板塊租金走勢略顯差異。

　　需求結(jié)構(gòu)中，應(yīng)聘、跳槽等擇業(yè)變化在一定程度上制約了這輪新租、換租行情。其中，高、中端市場部分租客為企業(yè)中高層管理者、自主創(chuàng)業(yè)者，偏好租借中心城區(qū)及附近區(qū)域的中小戶型；低端市場以中低收入的白領(lǐng)及務(wù)工人員為主，偏好租借小戶型。部分長租公寓運(yùn)營商受市場影響調(diào)整經(jīng)營策略，將房源每套租金下調(diào)200元-300元，少數(shù)停止攬房甚至還房給委托人。與此同時，個人房東分租出租的比例上升，以更低的租金來爭奪客源。

　　另外，上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，節(jié)后租賃需求未及往年，受多個城市招攬人才政策影響，潛在租客或轉(zhuǎn)向其他城市。加上買賣市場成交低位運(yùn)行，部分?jǐn)M置換的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，供大于求明顯。

　　目前，市場租客中以外來常住人口為主，也包括部分戶籍常住人口，有初入職場人群、尚無力購房者以及各類過渡性居住需求的人群，不小比例為短期租約。

　　新興城區(qū)板塊跌幅較大

　　高端市場中跌幅較大的板塊大多位于新興城區(qū)，如青浦徐涇、閔行金虹橋、浦東三林，租金分別下跌0.42%、0.41%、0.37%。區(qū)域內(nèi)企業(yè)及個人租賃需求平淡，精裝修房源往往也需降租5%-8%才能成交。調(diào)查顯示，成交案例中租客為企業(yè)高管，或租借大戶型以同時滿足工作與居住需求。

　　中端市場換租減少，以板塊看，新興城區(qū)的板塊跌幅較大，如嘉定豐莊、閔行七寶、青浦徐涇，租金分別下跌0.45%、0.39%、0.33%。究其原因，一是軌交網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，換乘40分鐘基本能到達(dá)主要的CBD和科創(chuàng)園區(qū)，工作調(diào)動產(chǎn)生的換租需求在減少；二是節(jié)后新增掛牌上升但求租人數(shù)不多，租客往往被帶看數(shù)十套房后，才選擇性價比最高的房源，往年節(jié)后的搶房現(xiàn)象不再。

　　另外，中心城區(qū)一些板塊的戶型成交上升，租金小幅上漲，如中等戶型成交較熱的黃浦蓬萊公園、靜安南京西路、浦東塘橋，二室戶型租金分別上漲，平均租金為8019元、8624元、7614元。而大戶型的浦東聯(lián)洋、普陀甘泉宜川、長寧仙霞，三室戶型平均租金為11096元、8919元、9088元。在上漲板塊中，僅內(nèi)環(huán)內(nèi)一些板塊整體租金延續(xù)小幅上漲，如徐家匯、黃浦老西門、普陀長壽路，租客多為初次進(jìn)入上海，而成交上升也離不開多軌交。

　　軌交房源成為租房熱點(diǎn)

　　低端需求成交熱點(diǎn)在新興城區(qū)軌交房源。低端市場中分租、合租需求逐漸升溫，成交節(jié)奏加快，整租房源降價攬客。低端市場租金跌幅較大的多為新興城區(qū)板塊，如金山朱涇、閔行顓橋、嘉定南翔、奉賢南橋，抽樣顯示，金山朱涇、奉賢南橋由于地理位置稍遠(yuǎn)，租客多為基層務(wù)工人員，人均求租成本在千元以內(nèi)；在合租較為熱門的二室戶型，平均租金為1606元、1944元。而閔行顓橋、嘉定南翔等軌交板塊，基本生活配套完善，距離中山公園、徐家匯、人民廣場等CBD板塊半小時至45分鐘車程，初入職場的白領(lǐng)租借較多，受板塊內(nèi)供應(yīng)充足影響，租金合理，成交趨好。一室戶型平均租金為2404元、2418元；二室戶型平均租金為3284元、3060元。

　　相對于中心城區(qū)的老公房，新興城區(qū)近郊軌交動遷房、老公房更受到職場年輕人的青睞，正在成為租房交易的熱點(diǎn)。在中心城區(qū)，租金跌幅稍小的板塊，如徐家匯、普陀光新、靜安大寧綠地、陸家嘴，調(diào)查顯示，租客中白領(lǐng)能承擔(dān)2000元-4000元租金，租房方式以合租為主。中心城區(qū)上漲板塊，如徐匯龍華、楊浦五角場、普陀武寧、浦東花木，租金分別上漲0.15%、0.11%、0.09%、0.03%，得益于臨近核心商務(wù)圈。