4月11日，仲量聯(lián)行發(fā)布2023年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，各類市場經(jīng)營活動(dòng)有條不紊，持續(xù)釋放復(fù)蘇信號(hào)。
甲級(jí)辦公樓：帶看量和問詢量穩(wěn)步增加
一季度帶看量和問詢量顯著增加，然而大部分租戶延續(xù)了謹(jǐn)慎的租賃策略，故租賃成交相對緩慢。市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示：“在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性?！倍诜侵醒肷虅?wù)區(qū)，一季度凈吸納量錄得59,300平方米，其中內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)和生命科學(xué)行業(yè)是主要需求來源。出于節(jié)約成本的考量，部分企業(yè)從中央商務(wù)區(qū)遷至鄰近的非中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)：科技和高端制造企業(yè)租賃需求活躍
租賃活動(dòng)逐步回暖，帶看量顯著上升，但大部分租戶仍持謹(jǐn)慎的租賃策略，致使租賃進(jìn)程較為緩慢。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示：“一季度，以集成電路、人工智能為代表的科技企業(yè)和以新能源汽車為代表的高端制造企業(yè)展現(xiàn)出較為活躍的租賃需求?！?/p>
新增供應(yīng)方面，一季度錄得一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積共計(jì)82,000平方米，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率小幅上升至13.6%?？紤]到租戶較為謹(jǐn)慎的態(tài)度及未來供應(yīng)壓力，業(yè)主預(yù)期有所調(diào)整，一季度整體租金小幅下降0.1%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。
零售物業(yè)：購物中心客流量大幅回升
2023年一季度，上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。消費(fèi)品零售緩慢復(fù)蘇，品牌在擴(kuò)張方面仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。
一季度，上海全市凈吸納量錄得-28,300 平方米，仍為負(fù)值。新增租賃需求主要來自國際護(hù)膚品牌、運(yùn)動(dòng)戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、家居用品和家具品牌。
仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級(jí)餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時(shí)，品牌對于門店選址也更加看重。”
物流地產(chǎn)：凈吸納量高于去年同期
2023年一季度上海物流地產(chǎn)的租賃活動(dòng)保持平穩(wěn)，凈吸納量共錄得8.7萬平方米，高于去年同期水平。盡管一季度有新項(xiàng)目完工入市，但新項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的需求仍保持穩(wěn)定，非保稅物流地產(chǎn)整體空置率小幅下降至9.4%。
仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部資深董事黃暉表示： “一季度租賃活動(dòng)主要由電商和零售租戶主導(dǎo)?！?023年整體的新增供應(yīng)仍將保持高位，預(yù)計(jì)2023年還將有5個(gè)新項(xiàng)目完工入市，總建筑面積達(dá)58.2萬平方米，青浦和松江等新增供應(yīng)較集中的子市場在短期內(nèi)將面臨空置率上升和租金漲幅收窄的壓力。
穩(wěn)健的租賃需求使得上海物流地產(chǎn)租金在2023年一季度保持增長。一季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.41%，增速微幅放緩，達(dá)到人民幣1.58元每平方米每天。
住宅市場：新房銷售勢頭有所回暖
受一季度新增一手商品住宅供應(yīng)減少的影響，一季度商品住宅成交量錄得255萬平方米，環(huán)比下降4.2%，同比下降4.7%。盡管如此，一季度整體一手商品住宅銷售勢頭有所回暖，在本季度開盤的新項(xiàng)目中，約47%的樓盤項(xiàng)目獲得高認(rèn)籌率并觸發(fā)積分制，高于上季度的36%。不同品質(zhì)的住宅項(xiàng)目之間的成交表現(xiàn)維持分化態(tài)勢，地處優(yōu)質(zhì)地段的高端住宅項(xiàng)目需求維持高位。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“預(yù)計(jì)2023年高端住宅供應(yīng)量將保持充足，由于改善型需求依然強(qiáng)勁，全年高端住宅銷售將有望持續(xù)良好勢頭?！倍唐趦?nèi)一手房限價(jià)將維持邊際寬松的情況下，預(yù)計(jì)高端一手價(jià)格有望進(jìn)一步上漲。高端二手市場方面，隨著二手商品住宅成交勢頭逐步企穩(wěn)回暖，2023年下半年二手住宅價(jià)格有望進(jìn)一步回升。
投資市場：大宗交易總成交量同比增長
2023年一季度，上海大宗交易總成交量達(dá)到247.6億元同比增長0.65%。整體市場延續(xù)2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預(yù)期更加積極。
一季度，機(jī)構(gòu)投資者的成交金額占全市成交總額的80%，相較于去年的40%顯著上升。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓仍受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞；辦公物業(yè)成交仍以自用型買家為主導(dǎo)，一季度四宗辦公物業(yè)交易均由自用買家購得，以滿足其總部辦公需求。
仲量聯(lián)行投資部華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎表示：“中國不斷出臺(tái)宏觀利好政策，包括不動(dòng)產(chǎn)私募基金的試點(diǎn)以及公募REITs的擴(kuò)容，拓寬不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的融資渠道，同時(shí)為市場注入了更多動(dòng)力，加快恢復(fù)投資者對中國市場的信心。”
酒店市場：一二月酒店入住率恢復(fù)至疫情前86%
2023年一季度，旅游人次和酒店業(yè)績出現(xiàn)雙重正向效應(yīng)。上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%。截至2023年2月，每間可出租客房收入同比顯著增長21.6%至482元，主要得益于入住需求的恢復(fù)。入住率比去年同期增長18.9個(gè)百分點(diǎn)至51.5%，同時(shí)日均房價(jià)也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1-2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房價(jià)已恢復(fù)至95%。
今年后三季度，上海將再次迎來一波供給潮，共計(jì)3,696間客房入市，一些換牌改造的地標(biāo)奢華型酒店也即將亮相。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“來華簽證的恢復(fù)將對旅游業(yè)和酒店業(yè)產(chǎn)生積極影響。上海與其他外國需求市場之間的國際交流已經(jīng)開始，而且這種活動(dòng)將變得更加活躍。首先體現(xiàn)在商務(wù)出行上，再是旅游出行。我們對2023年上海酒店市場的復(fù)蘇充滿信心。”
