近日，位于上海虹橋商務區(qū)的申昆路停車場及上蓋綜合開發(fā)項目正式開工。這里將建起國內首例置于地下的市域動車組停車場，同時，多座高樓將在加了“蓋子”的停車場上平地而起，形成集交通、商業(yè)、辦公等于一體的城市空間。

　　作為列車列檢、維修、保養(yǎng)的場所，傳統(tǒng)的軌道交通停車場功能單一，屬于工業(yè)廠房范疇，與城市周邊居住生活設施缺乏過渡銜接，割裂了合理的城市功能布局，在寸土寸金的上海，這是對土地資源的低效利用。

　　近年來，國內不少城市遵循TOD(transitoriented development)理念開展軌道交通上蓋項目，即以公共交通為導向，在公交、軌交站點等周邊，結合商辦、居住等業(yè)態(tài)進行綜合開發(fā)，打造城市中的一座微城。作為最早進行相關探索的城市之一，上海的地鐵上蓋開發(fā)已發(fā)展到3.0階段，市域鐵路上蓋開發(fā)也已起步。在打造城際線、市區(qū)線、局域線“三個1000公里”軌道交通網絡的背景下，這一模式將為上海城市發(fā)展帶來多大想象空間?

　　全國首例，在摸索中前行

　　接到申昆路停車場及上蓋綜合開發(fā)項目時，中鐵上海設計院城建院副總建筑師袁銘的心中有些打鼓：“這是國內首個市域鐵路地下停車場TOD綜合開發(fā)項目，設計與建設都沒有先例可循?！?/p>

　　項目地處上海虹橋國際開放樞紐“南大門”申昆路片區(qū)核心地帶，北面緊鄰虹橋交通樞紐，西面毗鄰已建成的華翔綠地，居于在建市域鐵路機場聯(lián)絡線和嘉閔線的交叉節(jié)點，總建筑面積超18萬平方米。根據規(guī)劃，地下停車場將滿足機場聯(lián)絡線和嘉閔線存車洗車以及正線綜合維修功能，地下占地約12.5萬平方米，建筑面積約11.2萬平方米?！巴＼噲鼋ㄔ诘叵?，有助于激發(fā)地上空間價值最大化，避免大規(guī)模占地打斷主要交通脈絡?！痹懻f。上蓋區(qū)核心地塊建筑面積約6.5萬平方米，吸納嘉閔線規(guī)劃站點的輻射作用，融合華翔綠地的生態(tài)景觀資源，從“大虹橋商務典范、南片區(qū)活力引擎”的定位出發(fā)，聚焦國際化商務交流功能，規(guī)劃商務辦公、公交樞紐、停車場配套綜合樓等。其中，公交樞紐包含2條中運量線路和5條常規(guī)公交線路。

　　在地鐵車輛基地上方加“蓋子”建商業(yè)綜合體并不少見，上海已有萬象城、天空之城等探索。不過，市域鐵路在國內屬于新生事物，不少人對這一概念頗感陌生，建設者們也是在摸索中前行。

　　“市域鐵路采用國鐵制式列車，設計時速和站間距介于地鐵和高鐵之間。采用公交化運營模式，簡單來說，可以理解為‘地下高鐵’?！睒I(yè)內人士介紹，目前，上海僅有一條由老國鐵改建而來的市域鐵路——金山鐵路，完全新建的線路則是在建中的機場聯(lián)絡線與嘉閔線。主要難點在于蓋下，也就是地下空間的開發(fā)。由于現(xiàn)行軌道交通技術規(guī)范與標準更多地適用于地鐵，對于國內首例置于地下的市域動車組停車場來說，只能作為參考。以消防為例，申昆路停車場設在地下，存在庫房火災危險性類別、防火分區(qū)、疏散距離、排煙與滅火救援等技術難點。中鐵上海設計院聯(lián)合同濟大學防災救災研究中心成立科研攻關團隊，首次創(chuàng)新性提出“類隧道”排煙等消防排煙強化措施，在后續(xù)的設計中采用科研成果中的新工藝、新方法，申請?zhí)厥庀涝O計論證，并一次性通過了住建委組織的審查。

　　“面對市域鐵路這一新課題，上海相關各方一直在進行合作探索?！痹懜嬖V記者，今年1月，上海市域鐵路團體標準規(guī)范發(fā)布，涉及勘察設計、施工技術、質量驗收、BIM技術等領域，是我國第一套涉及地方市域鐵路建設全過程的標準，內容廣泛、覆蓋面大、涉及專業(yè)多，為上海市域鐵路的科學化和標準化建設提供支持?！敖酉聛?，我們將進一步編制出臺市域鐵路建設相關規(guī)范，本次上蓋綜合開發(fā)項目將為它的制定提供經驗與依據。”

　　現(xiàn)實難題，倒逼制度創(chuàng)新

　　曾經的吳中路沿線，有三樣東西很有名：一是汽車4S店，二是大型家居城，三是沙發(fā)窗簾零售。“那時周邊缺少逛吃玩樂一體的大型商場，我們就會跨區(qū)跑到古北或徐家匯購物消費?！笔忻駨埾壬f。

　　2017年，吳中路停車場上蓋開發(fā)項目——上海萬象城開業(yè)。這是上海首個商業(yè)運營的地鐵停車場上蓋綜合體項目，包括24萬平方米萬象城購物中心、14萬平方米超A級寫字樓，以及3萬平方米國際輕奢時尚酒店。采用多首層設計，分別連接地鐵、吳中路地面、星空廣場及寫字樓區(qū)域，使不同區(qū)域與通過不同交通方式抵達的客流融合。隨著萬象城開業(yè)，周邊生態(tài)逐漸轉變，人氣聚攏過來，甚至情況還出現(xiàn)逆轉，其他區(qū)域的市民也慕名而來。愛琴海、萬科七寶等商業(yè)體隨之而起，城市空間明顯優(yōu)化，區(qū)域經濟“活”了起來。

　　如果說申昆路項目站在了市域鐵路上蓋建設的起點，那么包括萬象城在內的上海地鐵停車場上蓋項目已蹚出了一條路子，實現(xiàn)了從1.0到3.0的發(fā)展轉變。而申昆路項目上蓋商業(yè)綜合體進展較為順利，也有賴于地鐵上蓋建設時多個層面的制度創(chuàng)新與積累。

　　“在當時的上海乃至整個中國，地鐵公司都面臨共性的問題，即尚未形成配套的政策來支持地鐵上蓋開發(fā)。”申通資產總經理莊巍說，比如，軌道交通場站上蓋開發(fā)中，“蓋”下為市政基礎設施，“蓋”上為市場化開發(fā)內容，這涉及土地復合使用，在當時并沒有相關的土地政策來確定這種用地的屬性。同時，項目開發(fā)面臨建設規(guī)范和技術規(guī)范的空白。從建筑或地鐵單個來看，國內的規(guī)范都很完善，但如果放在一起，問題就來了。以消防為例，停車場加了“蓋子”后，就變成一塊新地，地上地下是完全不同的消防等級。再比如抗震，停車場是大跨度空間，“蓋”上做大量的開發(fā)，致使整體頭重腳輕，加之上海又是軟土地基，這對抗震提出了不小的挑戰(zhàn)。

　　現(xiàn)實的難題倒逼制度創(chuàng)新，在有關各方的多次溝通下，配套政策相繼推出，保證軌道交通上蓋開發(fā)這條路能夠走下去。2014年，上海出臺《關于推進上海市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實施意見(暫行)》，鼓勵軌道交通建設主體積極參與上蓋開發(fā)。過去幾年，上海市政府針對推進市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用陸續(xù)發(fā)布相關實施意見，明確表示應促進公共交通與城市建設協(xié)調發(fā)展，創(chuàng)新土地集約利用方式，加強組織領導、規(guī)劃先導和政策支持的落實保障措施等。去年底，上海又推出《關于加快實施本市軌道交通車輛基地及周邊土地綜合開發(fā)利用的意見》，這是在新時期下專門針對軌道交通車輛基地及周邊土地綜合開發(fā)出臺的政策文件?！兑庖姟访鞔_了開發(fā)主體，鼓勵通過市場化方式引進品牌企業(yè)共同參與，鼓勵對條件成熟的車輛基地綜合開發(fā)用地在上蓋預留結構工程建設前先行出讓，為上蓋開發(fā)提供了更明晰的政策指引。

　　“目前，我們正在努力配合，在規(guī)劃方面實現(xiàn)‘兩規(guī)合一’?！鼻f巍說。這意味著，在做軌道交通專項規(guī)劃的同時，把地區(qū)的空閑規(guī)劃，包括停車場上蓋開發(fā)規(guī)劃同步做好，這樣才能真正做到同步規(guī)劃、同步建設，實現(xiàn)效益的最大化。

　　產城融合，改變區(qū)域生態(tài)

　　根據《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035)》，上海將形成城際線、市區(qū)線、局域線“三個1000公里”的軌道交通網絡，基本實現(xiàn)10萬人以上新市鎮(zhèn)軌道交通站點全覆蓋?！暗罔F停車場用地規(guī)模相當大，一般要幾十公頃，小的要十幾二十公頃。目前上海有兩個建設中的停車場上蓋項目，包括元江路停車場以及航頭定修段。規(guī)劃中的有6個，位于寶山、閔行、浦東、普陀及楊浦。如果全部建設完成，上蓋開發(fā)的量將有指數級增長，大概在300萬平方米。”莊巍說，這樣一來，最直接的效果是，在土地進入存量發(fā)展的當下，可以為城市創(chuàng)造出新的增量，實現(xiàn)土地集約化利用。

　　從地鐵運營來看，上蓋開發(fā)也可實現(xiàn)對經營的反哺。目前，全國各個城市地鐵在主營業(yè)務上幾乎都處于虧損狀態(tài)。上海僅有早期建成的線路實現(xiàn)了盈利。隨著中心網逐漸向郊區(qū)鋪開，郊區(qū)線路主要承擔通勤功能，收益相對較低，收支差額隨之加大。以吳中路停車場為例，上蓋開發(fā)直接節(jié)省了停車場全額動遷支出約14億元，占地鐵建設總投資的10%左右。在項目股權轉讓時獲取股權溢價4億元。通過與品牌開發(fā)商的合作運營，銷售部分物業(yè)消化了項目全部的土地成本、土建成本和財務成本。雙方持有的商業(yè)物業(yè)每年可產生凈利潤2億元。

　　當然，“地鐵+物業(yè)”的模式無法解決上海地鐵運營的資金問題。長期運營資金的平衡還是要依靠票務收入，非票務收入只能作為補充。上蓋的意義在于，通過市場化運作手段，使地鐵站點周邊成為產城融合的絕佳機會，沿線客流提高，地塊價值得以提升，以此促進地鐵的可持續(xù)發(fā)展。

　　在業(yè)內人士看來，軌道交通上蓋開發(fā)在優(yōu)化城市空間布局、改善區(qū)域生態(tài)上也發(fā)揮著重要作用。以徐涇鎮(zhèn)“天空之城”為例，這是上海首個集住宅、商業(yè)、辦公于一體的上蓋綜合體，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，東至徐盈路，南至諸陸西路，西至徐樂路，北至崧澤大道，用地面積26萬平方米，建筑面積約70萬平方米。這一區(qū)域原本較為冷清，隨著項目逐步實施，配套了商業(yè)、辦公、住宅等業(yè)態(tài)，由此又吸引了更多主體加入。正如上世紀90年代末的古北，得益于交通開發(fā)的發(fā)展模式，如今這里已是建成區(qū)，并打造出了新城鎮(zhèn)的概念。

　　“停車場有一個優(yōu)勢，有車站，交通便捷，同時把周邊土地開發(fā)資源向這里集聚，形成了新的產城融合社區(qū)。我們不是造房子，而是造社區(qū)，優(yōu)化城市的空間布局?！痹谇f巍看來，要實現(xiàn)軌道交通和城市生態(tài)的深度融合，很重要的一點是在規(guī)劃階段就要盡早融合TOD理念，將其作為城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，為城市可持續(xù)發(fā)展找到一條路。

　　袁銘也提出了對于TOD上蓋項目的建議。他指出，一是項目要具備城市性，即業(yè)態(tài)要符合區(qū)域環(huán)境、資源稟賦及產業(yè)體系等，規(guī)劃設計階段必須要有清晰的定位，項目與城市發(fā)展有機融合。比如，申昆路上蓋項目考慮到區(qū)域規(guī)劃以及航空限高等因素，就沒有將住宅業(yè)態(tài)納入其中；二是出于項目的復雜性及多權屬多業(yè)主的前提，注重協(xié)同設計，進行一體化標準制定；三是對項目進行特色化打造，提升其品質與競爭力，塑造出符合未來城市發(fā)展理念的IP。(記者 束涵)