老弄堂缺乏專業(yè)的物業(yè)管理，是個老問題，卻一直未能解決。

　　目前，四川北路街道71個住宅小區(qū)中，有直管公房管理小區(qū)(街坊)28個，面積約占虹口全區(qū)直管公房總面積62%。老城區(qū)的物業(yè)服務力量，已無法滿足現(xiàn)代化社區(qū)的管理需求，不僅基礎設施薄弱，普遍存在公共活動面積小、無停車位、綠化缺少且維護難等問題。由于物業(yè)職能缺位，虹房集團作為授權管理單位，只進行租賃管理，負責保修項目，保安、保潔、保綠服務項目只能由居委會托底保障。

　　永樂坊小區(qū)建造于1930年，位于山陰路歷史風貌保護區(qū)內(nèi)，建筑面積14409平方米，轄區(qū)東至長春路，北至虹口教育學院實驗中學，南至海倫西路，西至四川北路，有11幢房屋，居民417戶。永美居民區(qū)書記方瓊告訴記者，以往居委干部忙于補位，小區(qū)保安、保潔、保綠等工作都是通過居委會及居民志愿者承接托底，物業(yè)管理職責占用了居委會大量時間。為此，四川北路街道協(xié)同區(qū)房管局、虹房集團搭建共治平臺，探索舊式里弄小區(qū)直管公房管理新模式，彌補里弄房屋治理的短板。通過以物業(yè)一體化管理的方式統(tǒng)一整合物業(yè)管理，讓居住在直管公房里的居民能享受到高品質(zhì)的物業(yè)管理服務，也讓居委干部有更多精力投入走訪居民和居民區(qū)自治建設中。

　　與此同時，四川北路街道借鑒商品房小區(qū)業(yè)委會自治架構(gòu)，結(jié)合老城區(qū)(弄堂)特色，幫助居民區(qū)成立由7位弄堂居民組成的弄堂自治委員會，以議事協(xié)商會議的形式推進社區(qū)治理，引導居民發(fā)揮積極性，主動參與小區(qū)管理和服務。由弄委會引入第三方專業(yè)管理機構(gòu)，根據(jù)居民意見，選聘上海佳靈杰物業(yè)管理有限公司承接永樂坊小區(qū)物業(yè)管理，推進小區(qū)精細化管理。

　　據(jù)了解，永樂坊進駐專業(yè)物業(yè)后，對標虹口區(qū)直管公房一體化管理標準要求，管理服務項目由“一?！弊儭八谋！?，即在完善小區(qū)保修服務的同時，新增保潔、保安、保綠等多個項目，并對小區(qū)進行門衛(wèi)室改造、垃圾箱房功能提升、監(jiān)控探頭維護更新等，逐步實現(xiàn)管理主體一元化、服務專業(yè)化、保障托底化、管理長效化的直管公房管理新模式。上海佳靈杰物業(yè)管理有限公司永樂坊管理處負責人鄭睿昕指著永樂坊內(nèi)增設的居民休息座椅和晾衣架說：“這都是我們新添置的，還種植了很多綠化。不過我們在新增設施、美化環(huán)境前，會聽取居民意見。我們原本想在弄堂里添置一些健身器材，但居民覺得弄堂地方小，怕影響走路，就沒有安裝?！?/p>

　　開源節(jié)流促“持續(xù)發(fā)展”

　　永樂坊居民黎湘已在這里居住了40年。她說，由于過去沒有專業(yè)物業(yè)，永樂坊環(huán)境很差，弄堂里隨處可見垃圾，居民只能各掃門前雪。一年繳納44元物業(yè)費，需要維修時，打電話給相關部門，往往來得也不及時。這次眼看著弄堂面貌大變，以后有專業(yè)物業(yè)來管理，感覺住在這里舒心多了。

　　第一次接手管理老弄堂，物業(yè)能收回成本嗎?佳靈杰物業(yè)黨支部書記周運告訴記者：“想要真正落實長效管理、可持續(xù)性服務，不但需要政府搭臺、國企擔當，也需要‘精打算盤’。經(jīng)過整合職能、精簡編制，我們在永樂坊小區(qū)推出‘秩序管家’與‘環(huán)境管家’兩個新崗位?！本唧w而言，用“秩序管家”替代傳統(tǒng)物業(yè)門衛(wèi)保安、客服工作人員，用“環(huán)境管家”替代傳統(tǒng)物業(yè)的保潔員、保綠員、巡邏保安職能。“秩序管家”在進行門崗執(zhí)勤的同時，可通過電話、手機完成客服類工作，如處理監(jiān)督報修、受理居民投訴意見、提供便民咨詢等服務。“環(huán)境管家”不僅需要打掃衛(wèi)生，進行簡單綠化的養(yǎng)護，還要巡邏，對發(fā)現(xiàn)的不文明情況及安全隱患及時上報管理處，同時勸阻小區(qū)內(nèi)一些危害公共安全、影響公共環(huán)境的行為并及時上報。

　　兩個“新崗位”精簡了人員，節(jié)約了成本，提升了服務效能。但有節(jié)流，也有開源。四川北路街道相關負責人介紹，在引入物業(yè)公司的同時，明確將小區(qū)居民的衛(wèi)生保潔費用等納入收益。在逐步提高“衛(wèi)生費”等居民自負部分的基礎上，由虹口區(qū)房管局、四川北路街道根據(jù)前三年居民區(qū)意見反饋，給予物業(yè)一定金額的物業(yè)達標獎勵補貼。物業(yè)企業(yè)也可通過轄區(qū)內(nèi)增值服務(如長護險、代理經(jīng)租、裝修、送餐等)反哺主業(yè)。同時，適時調(diào)整居民出資金額。

　　據(jù)悉，四川北路街道將在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎上，爭取在兩至三年內(nèi)實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)舊式里弄小區(qū)直管公房一體化管理全覆蓋。同時完善建立考核機制，對物業(yè)采用區(qū)房管局、街道考核意見和居民區(qū)評價相結(jié)合的方式，從而促使物業(yè)不斷提升服務效能。(記者 周楠)