老弄堂缺乏專業(yè)的物業(yè)管理，是個(gè)老問題，卻一直未能解決。

　　目前，四川北路街道71個(gè)住宅小區(qū)中，有直管公房管理小區(qū)(街坊)28個(gè)，面積約占虹口全區(qū)直管公房總面積62%。老城區(qū)的物業(yè)服務(wù)力量，已無法滿足現(xiàn)代化社區(qū)的管理需求，不僅基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，普遍存在公共活動(dòng)面積小、無停車位、綠化缺少且維護(hù)難等問題。由于物業(yè)職能缺位，虹房集團(tuán)作為授權(quán)管理單位，只進(jìn)行租賃管理，負(fù)責(zé)保修項(xiàng)目，保安、保潔、保綠服務(wù)項(xiàng)目只能由居委會(huì)托底保障。

　　永樂坊小區(qū)建造于1930年，位于山陰路歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)，建筑面積14409平方米，轄區(qū)東至長(zhǎng)春路，北至虹口教育學(xué)院實(shí)驗(yàn)中學(xué)，南至海倫西路，西至四川北路，有11幢房屋，居民417戶。永美居民區(qū)書記方瓊告訴記者，以往居委干部忙于補(bǔ)位，小區(qū)保安、保潔、保綠等工作都是通過居委會(huì)及居民志愿者承接托底，物業(yè)管理職責(zé)占用了居委會(huì)大量時(shí)間。為此，四川北路街道協(xié)同區(qū)房管局、虹房集團(tuán)搭建共治平臺(tái)，探索舊式里弄小區(qū)直管公房管理新模式，彌補(bǔ)里弄房屋治理的短板。通過以物業(yè)一體化管理的方式統(tǒng)一整合物業(yè)管理，讓居住在直管公房里的居民能享受到高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，也讓居委干部有更多精力投入走訪居民和居民區(qū)自治建設(shè)中。

　　與此同時(shí)，四川北路街道借鑒商品房小區(qū)業(yè)委會(huì)自治架構(gòu)，結(jié)合老城區(qū)(弄堂)特色，幫助居民區(qū)成立由7位弄堂居民組成的弄堂自治委員會(huì)，以議事協(xié)商會(huì)議的形式推進(jìn)社區(qū)治理，引導(dǎo)居民發(fā)揮積極性，主動(dòng)參與小區(qū)管理和服務(wù)。由弄委會(huì)引入第三方專業(yè)管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)居民意見，選聘上海佳靈杰物業(yè)管理有限公司承接永樂坊小區(qū)物業(yè)管理，推進(jìn)小區(qū)精細(xì)化管理。

　　據(jù)了解，永樂坊進(jìn)駐專業(yè)物業(yè)后，對(duì)標(biāo)虹口區(qū)直管公房一體化管理標(biāo)準(zhǔn)要求，管理服務(wù)項(xiàng)目由“一?！弊儭八谋！?，即在完善小區(qū)保修服務(wù)的同時(shí)，新增保潔、保安、保綠等多個(gè)項(xiàng)目，并對(duì)小區(qū)進(jìn)行門衛(wèi)室改造、垃圾箱房功能提升、監(jiān)控探頭維護(hù)更新等，逐步實(shí)現(xiàn)管理主體一元化、服務(wù)專業(yè)化、保障托底化、管理長(zhǎng)效化的直管公房管理新模式。上海佳靈杰物業(yè)管理有限公司永樂坊管理處負(fù)責(zé)人鄭睿昕指著永樂坊內(nèi)增設(shè)的居民休息座椅和晾衣架說：“這都是我們新添置的，還種植了很多綠化。不過我們?cè)谛略鲈O(shè)施、美化環(huán)境前，會(huì)聽取居民意見。我們?cè)鞠朐谂美锾碇靡恍┙∩砥鞑?，但居民覺得弄堂地方小，怕影響走路，就沒有安裝?！?/p>

　　開源節(jié)流促“持續(xù)發(fā)展”

　　永樂坊居民黎湘已在這里居住了40年。她說，由于過去沒有專業(yè)物業(yè)，永樂坊環(huán)境很差，弄堂里隨處可見垃圾，居民只能各掃門前雪。一年繳納44元物業(yè)費(fèi)，需要維修時(shí)，打電話給相關(guān)部門，往往來得也不及時(shí)。這次眼看著弄堂面貌大變，以后有專業(yè)物業(yè)來管理，感覺住在這里舒心多了。

　　第一次接手管理老弄堂，物業(yè)能收回成本嗎?佳靈杰物業(yè)黨支部書記周運(yùn)告訴記者：“想要真正落實(shí)長(zhǎng)效管理、可持續(xù)性服務(wù)，不但需要政府搭臺(tái)、國企擔(dān)當(dāng)，也需要‘精打算盤’。經(jīng)過整合職能、精簡(jiǎn)編制，我們?cè)谟罉贩恍^(qū)推出‘秩序管家’與‘環(huán)境管家’兩個(gè)新崗位。”具體而言，用“秩序管家”替代傳統(tǒng)物業(yè)門衛(wèi)保安、客服工作人員，用“環(huán)境管家”替代傳統(tǒng)物業(yè)的保潔員、保綠員、巡邏保安職能?！爸刃蚬芗摇痹谶M(jìn)行門崗執(zhí)勤的同時(shí)，可通過電話、手機(jī)完成客服類工作，如處理監(jiān)督報(bào)修、受理居民投訴意見、提供便民咨詢等服務(wù)?！碍h(huán)境管家”不僅需要打掃衛(wèi)生，進(jìn)行簡(jiǎn)單綠化的養(yǎng)護(hù)，還要巡邏，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不文明情況及安全隱患及時(shí)上報(bào)管理處，同時(shí)勸阻小區(qū)內(nèi)一些危害公共安全、影響公共環(huán)境的行為并及時(shí)上報(bào)。

　　兩個(gè)“新崗位”精簡(jiǎn)了人員，節(jié)約了成本，提升了服務(wù)效能。但有節(jié)流，也有開源。四川北路街道相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在引入物業(yè)公司的同時(shí)，明確將小區(qū)居民的衛(wèi)生保潔費(fèi)用等納入收益。在逐步提高“衛(wèi)生費(fèi)”等居民自負(fù)部分的基礎(chǔ)上，由虹口區(qū)房管局、四川北路街道根據(jù)前三年居民區(qū)意見反饋，給予物業(yè)一定金額的物業(yè)達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。物業(yè)企業(yè)也可通過轄區(qū)內(nèi)增值服務(wù)(如長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)、代理經(jīng)租、裝修、送餐等)反哺主業(yè)。同時(shí)，適時(shí)調(diào)整居民出資金額。

　　據(jù)悉，四川北路街道將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取在兩至三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)舊式里弄小區(qū)直管公房一體化管理全覆蓋。同時(shí)完善建立考核機(jī)制，對(duì)物業(yè)采用區(qū)房管局、街道考核意見和居民區(qū)評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式，從而促使物業(yè)不斷提升服務(wù)效能。(記者 周楠)