記者 葉宇

  上海市土地出讓交易規(guī)則宣布新的變化。記者昨天從上海市規(guī)劃和自然資源局獲悉，自今年第五批次起，上海商品住房用地出讓將對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”舉措，即施行兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標準。其中，“第二輪競價”將不再設(shè)置溢價率上限，以“價高者得”確定最終競得人。

  同時，上海市土地交易市場發(fā)布上海第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區(qū)2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價106.79億元。這意味著，在下一批次的土地出讓中，靜安區(qū)2幅地塊將完全交由市場定價。

  雙高雙競，梯度競爭

  此次宣布的“雙高雙競”，拆開來看可以分為兩輪競價、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標準，競買完成上一個指標要求后，轉(zhuǎn)入下一個指標要求，采取梯度競爭舉措。具體步驟如下：

  “第一輪競高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同。因此這一輪“競高”也可以理解為進入現(xiàn)場土拍流程前的起始條件。符合前一輪條件的競拍者，將在土拍現(xiàn)場進行“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設(shè)定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。這一環(huán)節(jié)基本延續(xù)此前土拍的競價模式。

  當“第一輪競價”觸到地塊的溢價中止價時，將進行“第二輪競高品質(zhì)”，對“競裝修標準”“競公共設(shè)施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競買。通過“第二輪競高品質(zhì)”的競買者，將進入“第二輪競價”，通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

  值得注意的是，此次新規(guī)針對的是市場熱門地塊。上海在2021年為抑制房地產(chǎn)市場過熱，曾實行限價競價政策。今年6月，上海取消土拍溢價率10%上限，但對市場熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

  因此，本次新規(guī)中的“第二輪競高品質(zhì)”與“第二輪競價”相當于替代了此前土拍中的搖號環(huán)節(jié)。尤其是在“第二輪競價”中，將不再設(shè)置溢價率上限。這意味著，熱門地塊的土拍成交地價將完全由市場化競價確定。

  新增指標，引導(dǎo)高品質(zhì)建設(shè)

  此次規(guī)則的改變，可以看到兩個方向：一是釋放市場活力，加強市場資源配置功能；二是吸引優(yōu)質(zhì)投資者，引導(dǎo)建設(shè)高品質(zhì)住宅項目。

  本次新規(guī)的另一個重要改變就是增加了“第二輪競高品質(zhì)”，且放在了最終競價輪的前面。上海市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負責(zé)人表示，這一改變針對的是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化和人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，引導(dǎo)住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

  因此，除原有的綠色建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建設(shè)指標外，本次出讓增設(shè)了“競裝修標準”“競公共設(shè)施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”3項全新指標，鼓勵市場主體建設(shè)優(yōu)質(zhì)住房，提升居住配套的公共服務(wù)功能和高品質(zhì)公共空間環(huán)境，吸引各類人才落戶發(fā)展。

  其中，地塊的高品質(zhì)建設(shè)導(dǎo)向和具體競爭指標，均在出讓條件確定階段，由市相關(guān)部門會同相關(guān)區(qū)政府（出讓人）通過綜合評估和會商機制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、產(chǎn)品定位、市場情況等差異化確定。

  地塊成交后，高品質(zhì)建設(shè)各項要求將全部納入土地出讓合同，實現(xiàn)建設(shè)、竣工驗收、運營等全生命周期合同監(jiān)管，確保高品質(zhì)建設(shè)要求落地。