有關“帶押過戶”的消息近來不斷刷屏，引來房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一片叫好。9月27日，記者從省自然資源廳確權登記局獲悉，目前江蘇省南京、無錫、蘇州、泰州等城市均有二手房交易中采用“帶押過戶”的成功案例。其中，南京市不動產(chǎn)登記中心宣布將全面推行該模式。

　　二手房交易過戶環(huán)節(jié)的一個小小變化，為何會在業(yè)界引起如此大的反響?記者進行了調(diào)查。

　　減少了賣房人籌錢還款的壓力

　　9月28日下午兩點，南京市不動產(chǎn)登記中心來了一組辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務的客戶，隨行的還有建設銀行南京分行的工作人員。一小時后，“帶押過戶”、購房人抵押設立、新產(chǎn)證出件這3件事，在同一個窗口一次性全部辦理完畢，購房人帶著新房本滿意地離開了。

　　建設銀行南京分行住房金融業(yè)務部客戶經(jīng)理黎興亞告訴記者，該組客戶9月23日向銀行提出貸款申請，9月28日完成過戶抵押，放款流程基本準備完畢，29日一早放款，同時完成售房人還款結(jié)清。這個案例，將原還款、解押約一個月的時間壓縮至5個工作日左右完成。

　　無須還貸、無須墊資也可實現(xiàn)帶抵押的二手房過戶，這便是二手房“帶押過戶”新模式。江蘇致邦(自貿(mào)區(qū)南京片區(qū))律師事務所方霄杰說，二手房“帶押過戶”是在《民法典》施行后應運而生的產(chǎn)物，意將《民法典》第406條鼓勵交易的立法精神落到實處?！案鶕?jù)原《物權法》規(guī)定，帶押無法直接轉(zhuǎn)讓。而《民法典》第406條則規(guī)定只要及時通知抵押權人，帶押可以轉(zhuǎn)讓，抵押權不受影響?！?/p>

　　南京市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務運行科科長雷飛介紹說，在《民法典》實施以前，二手房交易時，房子如果有抵押，必須把貸款還清、解除抵押后才能辦過戶手續(xù)?，F(xiàn)在二手房“帶押過戶”的模式，就是在房子的抵押不解除的情況下，也可以辦理轉(zhuǎn)移登記，過戶到新的產(chǎn)權人名下。

　　在原來的模式中，賣方先要籌措資金把銀行的抵押解除，買賣雙方同步簽訂合同，買方申請銀行貸款，貸款審批通過后到不動產(chǎn)登記部門辦理房屋轉(zhuǎn)移登記和抵押的設立登記手續(xù)后，銀行才會放款，當事人買賣雙方才能拿到錢。顯而易見，如果賣方資金比較緊張，籌集資金需要一定時間，到銀行去申請解押也需要時間，這就導致整個流程需要半個月甚至更長時間。

　　而新的二手房“帶押過戶”模式，則簡化了上述流程。雷飛說，二手房“帶押過戶”模式，最大優(yōu)勢是減少了賣房人籌錢還款的壓力，同時，如果買房人要同步辦理貸款，可以把三筆業(yè)務合并在一起，一窗受理，大大壓縮了辦理環(huán)節(jié)。

　　“過去，買賣雙方資金均不足時，就要向機構(gòu)借錢‘過橋’。”省自然資源廳確權登記局局長譚靜給記者算了一筆賬，以部分機構(gòu)“過橋”費為所借金額的萬分之八每天來算，如果賣房者借用100萬元的資金“過橋”，借用時間為30天的話，則會產(chǎn)生2.4萬元的“過橋”費，時間越長產(chǎn)生的費用越多。

　　房產(chǎn)中介從業(yè)者對二手房“帶押過戶”模式帶來的利好有更直接感受?！拔覑畚壹摇蹦暇┓止窘灰追詹靠偙O(jiān)許曉琦告訴記者，“南京不動產(chǎn)”公眾號發(fā)布消息宣布“南京全面推行二手房‘帶押過戶’模式”的第二天，一線業(yè)務員接到了很多房東的電話咨詢，紛紛詢問具體的操作細節(jié)。許曉琦認為，二手房“帶押過戶”新模式的實施，無論對二手房交易買賣雙方、還是對房產(chǎn)中介、對整個市場，都是一件好事。對房產(chǎn)中介來說，簡化了交易環(huán)節(jié)，提高了工作效率。

　　全面推行“帶押過戶”尚待時機

　　記者了解到，二手房“帶押過戶”模式在江蘇省尚未全面開展。其中，南京不動產(chǎn)登記機構(gòu)宣布將全面推行該模式，目前已通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元；蘇州市的張家港、常熟、太倉和市中心不動產(chǎn)登記部門也已試點開展二手房“帶押過戶”業(yè)務，截至9月底，建設銀行蘇州分行、中國銀行蘇州分行、蘇州銀行等6家金融機構(gòu)已申請辦理了8套住宅房屋的“帶押過戶”。

　　辦理二手房“帶押過戶”的流程是怎樣的呢?雷飛介紹了兩個場景：第一種情況，原來的房子有抵押，買房人不需要辦理貸款。這種情況下，只要原抵押權人的銀行同意跟賣方、買方一起來辦理，那么就可以到不動產(chǎn)登記中心申請二合一的辦理模式，實現(xiàn)了最簡潔的帶押過戶。第二種情況更為常見，原來賣的房子有抵押，新的購房人需要去貸款。針對這種情況，不動產(chǎn)登記中心提供三合一的服務模式，即轉(zhuǎn)移登記(過戶)、原抵押權變更登記、新抵押權設立登記，三合一同步辦理，在一個窗口便可實現(xiàn)。對于符合條件的一般性案件，這個流程可實現(xiàn)當場辦結(jié)。

　　獲悉南京全面推行二手房“帶押過戶”模式后，南京王祥房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負責人王祥發(fā)布了一篇長文，細數(shù)二手房“帶押過戶”的利好與難點。他表示，原先“先解押、再過戶”模式存在較高的風險和交易成本，而二手房“帶押過戶”解決了這兩大痛點。他也表示，“執(zhí)行起來還是有難點”。例如，賣方原貸款銀行與買方新貸款不是同一個銀行的，或者賣方的抵押不止一押，還有二押或三押，還有，如果賣方或買方涉及公積金貸款，這些問題如何解決?

　　許曉琦也向記者坦言，二手房“帶押過戶”對交易案例有諸多細節(jié)的要求。例如，需要賣方未還清的貸款余額大于買方要申請貸款的金額怎么辦?

　　記者向業(yè)內(nèi)相關人士了解到，目前江蘇省二手房“帶押過戶”成功案例中，均不包含上述情況。這也意味著，上述操作中的難點，還尚需解決，全面推行尚待時機。

　　制度改革能否激發(fā)市場活力

　　王祥表示，“相信在不動產(chǎn)登記與交易環(huán)節(jié)不斷優(yōu)化、一直走在全國前列的南京不動產(chǎn)登記機構(gòu)，一定能大部分解決以上我說的這些難點，讓‘帶押過戶’的模式早日成為二手房交易的常態(tài)。”有業(yè)內(nèi)人士表示，該模式有利于進一步激發(fā)房地產(chǎn)市場活力。

　　“我愛我家”南京分公司市場分析師黃守娟認為，從市場層面來看，二手房“帶押過戶”有助于激活二手房市場，特別是一部分剛需置業(yè)，既可簡化流程、保障資金安全，也能減少一筆購房支出，對二手房交易量有一定的促進作用。

　　近年來，不動產(chǎn)登記一直在“提速”。自2016年6月28日實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，南京不動產(chǎn)登記中心進行了很多改革。例如，在全國率先提出一窗受理、集成服務的新工作模式，將原來涉及到房產(chǎn)交易、稅收、不動產(chǎn)登記等多項手續(xù)進行了集成。由一個工作人員代表3家單位，在一個窗口為群眾提供服務。還提出“一鍵繳費，后臺清分”模式，群眾一次性可以把稅費、登記費、房屋維修基金等多項費用一次性繳納。如今，該中心有12類業(yè)務可以當場辦結(jié)，其他一般性業(yè)務壓縮到3個工作日以內(nèi)。

　　一家國有大行江蘇省分行的有關負責人告訴記者，目前省內(nèi)各地市的二手房“帶押過戶”操作模式略有差異，辦理時長各不相同，但與原有交易模式相比，“帶押過戶”的耗時會明顯縮短。例如南京新模式下的交易耗時較傳統(tǒng)模式將節(jié)約1個月以上的時間。該負責人認為，對銀行來說，二手房“帶押過戶”業(yè)務將進一步提高服務客戶的能力和效率。一方面，業(yè)務流程將更加便捷，另一方面，交易資金更加安全，是一項便民、利民、惠民的措施。

　　“帶押過戶”要防范哪些風險

　　不可忽視的是，二手房“帶押過戶”同樣存在風險。方霄杰舉例稱，比如買賣雙方確定的價格未考慮到利率差，可能就價格和手續(xù)辦理階段風險與成本分擔產(chǎn)生爭議；銀行作為抵押權人的，在結(jié)束與賣方的合同后，與買方新簽訂貸款合同，利率如何確定問題；第三方在發(fā)揮職能的過程中，可能存在具體操作問題，比如委托公證、公證提存具體如何操作等等，都是亟待破解的問題。

　　金融業(yè)內(nèi)人士也指出二手房“帶押過戶”可能存在的風險：一是交易資金的切分、撥付，要確保在結(jié)清賣方貸款、向賣方撥付剩余購房款時能夠?qū)崿F(xiàn)資金的閉環(huán)，二是在業(yè)務過程中可能會出現(xiàn)房產(chǎn)被查封等突發(fā)情況。

　　針對銀行抵押權落空、交易最終未達成等潛在風險，譚靜建議，鼓勵各地引入公證或擔保等第三方機構(gòu)，一方面降低部分制度性成本，讓利于老百姓，另一方面保障資金安全，防控銀行業(yè)務風險。

　　江蘇省在“帶押過戶”風險防控方面也已有了一定探索。比如，無錫將抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設立三個環(huán)節(jié)“無縫銜接”，規(guī)避銀行風險。今年江陰農(nóng)商銀行與無錫市住房置業(yè)擔保有限公司合作推出二手房按揭貸款業(yè)務——“安居寶”，客戶賣房時無須結(jié)清原有貸款，待銀行發(fā)放的按揭貸款資金進入監(jiān)管賬戶后，在全流程閉環(huán)操作保障資金安全性的前提下，優(yōu)先償還結(jié)清原有貸款。該產(chǎn)品既解決了客戶在賣房時未結(jié)清貸款的融資難題，又保障了買方首付款的資金安全。

　　泰興市在去年就創(chuàng)新推出了二手房“帶押過戶”登記新模式——不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移及抵押“雙預告”登記。具體做法是，在存量房交易過程中，買方貸款銀行可會同買賣雙方共同申請辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移預告登記及抵押預告登記，“雙預告”登記辦理完成后，銀行可依據(jù)抵押預告登記結(jié)果發(fā)放貸款，實現(xiàn)貸款資金的到賬與轉(zhuǎn)移登記手續(xù)同步辦理。“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預告登記，杜絕賣方‘一房二賣’行為，不動產(chǎn)抵押預告登記，保障買方貸款銀行先行放貸。買方貸款資金直接匯入賣方貸款銀行且直接自動扣款，消除賣方和賣方貸款銀行疑慮，充分保證了各方利益?！碧┡d市不動產(chǎn)登記中心有關負責人說。(劉霞 沈佳暄)