交匯點(diǎn)訊 成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月南京市二手房成交量8150套、蘇州市二手房住宅成交6002套，均創(chuàng)年內(nèi)新高。專家認(rèn)為，一般成交量領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化，二手房成交量的活躍，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性增加的向好趨勢(shì)。同時(shí)也要注意到不同城市、不同板塊、不同產(chǎn)品間存在明顯分化，要促進(jìn)健康發(fā)展和良性循環(huán)仍需各方努力。
淡季不淡，政策利好頻出
7月28日，中共中央政治局會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
因城施策，江蘇各地都在付諸行動(dòng)。7月20日，南京降低積分落戶門檻，在長(zhǎng)三角區(qū)域三省一市繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)的，累計(jì)納入南京市繳納年限計(jì)算并賦分；7月25日，南京高淳區(qū)出臺(tái)3項(xiàng)樓市新政，給予購房補(bǔ)貼、優(yōu)化入學(xué)政策、優(yōu)惠貸款利率；6月18日，南京溧水發(fā)布房產(chǎn)新政，對(duì)今后一年內(nèi)成交的商品房發(fā)放0.8%購房補(bǔ)貼；5月7日，蘇州、揚(yáng)州出臺(tái)樓市政策，蘇州取消二手房限售、新房限售年限3年降為2年、對(duì)二孩及以上家庭放開限購套數(shù)，揚(yáng)州調(diào)整公積金政策，對(duì)人才、二孩及以上家庭降低貸款首付比例至20%，同時(shí)提高貸款額度。在上半年更早的時(shí)候，蘇州、無錫、南京、南通、鎮(zhèn)江等地已先后出臺(tái)相關(guān)“穩(wěn)樓市、促消費(fèi)”措施。
隨著多項(xiàng)利好政策落地，4月以來，江蘇各地二手房市場(chǎng)活躍度明顯增加，交易量持續(xù)上漲。作為傳統(tǒng)淡季的7月，今年卻實(shí)現(xiàn)了“淡季不淡”，南京和蘇州7月交易量創(chuàng)年內(nèi)月度新高，無錫7月份受疫情影響市場(chǎng)成交受到的沖擊比較大，環(huán)比下降38.9%，6月份成交4739套，環(huán)比上漲31.5%，成交量連續(xù)兩月呈上升態(tài)勢(shì)，整體成交態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)好。溧水新政發(fā)布一個(gè)月后，新房、二手房分別環(huán)比增長(zhǎng)35.51%、10.54%。
南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，政策利好激活了部分購房需求，隨著更多優(yōu)惠政策、購房福利的持續(xù)發(fā)布，相信市場(chǎng)的購房信心和購房欲望也會(huì)有所復(fù)蘇。
二手成交量顯著好于新房
據(jù)我愛我家南京研究院統(tǒng)計(jì)，南京二手房成交量連續(xù)5個(gè)月保持上升態(tài)勢(shì)；7月成交均價(jià)32882元/㎡，環(huán)比上漲3.1%。市場(chǎng)分析師黃守娟認(rèn)為，市場(chǎng)改善需求小幅增加拉升了整體房?jī)r(jià)。
從掛牌走勢(shì)來看，7月南京二手房新增掛牌量8819套，環(huán)比微漲1.8%；新增掛牌均價(jià)為34839元/㎡，環(huán)比也小幅上揚(yáng)0.9%。黃守娟表示，除了5月南京限售政策放寬市場(chǎng)迎來一波掛牌潮外，今年二手房掛牌行情都相對(duì)穩(wěn)定，量?jī)r(jià)波動(dòng)較小。
隨著二手房市場(chǎng)活躍度的不斷提高，新增購房需求也有所增加。7月南京二手房房客比為1.15，環(huán)比減少0.06，近一年來市場(chǎng)持續(xù)供過于求的情況有所緩和。
與二手房市場(chǎng)活躍度增加相對(duì)的，是新房市場(chǎng)的成交量回落。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京樓市上周(7月25日—7月31日)新房認(rèn)購972套，基本持平，7月淡季市場(chǎng)呈現(xiàn)周期性下跌。蘇州的新房市場(chǎng)則下跌明顯，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月蘇州新房住宅成交4373套，相比6月份的17131套下降76%。
從全國(guó)市場(chǎng)來看，同樣出現(xiàn)二手成交量顯著好于新房的情況。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，包含南京在內(nèi)的15城二手房成交環(huán)比增3%。
孟祥遠(yuǎn)告訴記者，今年二手房成交總量已經(jīng)超過新房。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)，二手房的成交套數(shù)逼近4.5萬套，但新房市場(chǎng)今年以來的成交量是在43862套，不及二手房的成交套數(shù)。
他認(rèn)為，今年二手房成交量好于新房的原因有四個(gè)。一是政策利好不斷推出，釋放買房/換房需求。在過去的幾個(gè)月，南京在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展等方面，利好政策應(yīng)出盡出，尤其是限售政策的放寬，縮短了買房人的持有周期，加快了置換效率，掛牌量和成交量都有所增加，釋放了部分買房和換房的需求。二是南京一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象在逐漸消失。前幾年，部分新房銷售火爆的一個(gè)很大的原因是因?yàn)樾路繃?yán)格限價(jià)，與周邊二手房形成價(jià)格差。但今年，這種情況逐漸消失，不少購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房。三是各地房企出險(xiǎn)情況較多，影響到買房人對(duì)未交付期房的信心，轉(zhuǎn)而從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房現(xiàn)房市場(chǎng)。此外，當(dāng)下二手房市場(chǎng)議價(jià)空間充足，不少業(yè)主主動(dòng)降低價(jià)格來促進(jìn)成交，也促進(jìn)成交量回升。從新房為主轉(zhuǎn)向新房、存量房并重，也是市場(chǎng)成熟的一大表現(xiàn)。
市場(chǎng)分化明顯，仍需更強(qiáng)助力
值得關(guān)注的是，7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降城市增多，其中三、四線城市尤為明顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)重點(diǎn)30城商品住宅成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。其中，二手房置業(yè)偏好上升，重點(diǎn)15城成交環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比跌幅收窄至11%。其中，徐州商品住宅成交面積環(huán)比下跌34%，無錫商品住宅成交面積環(huán)比下跌42%。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，南通市二手房上半成交量6515套，同比去年的11095套，下降了41.28%。鹽城市7月樓市住宅成交面積為7.87萬平方米，環(huán)比下降21%。
孟祥遠(yuǎn)說，當(dāng)下，中小城市、遠(yuǎn)郊板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)仍然比較冷淡。即便是在南京，不同板塊的交易熱度兩極分化現(xiàn)象非常明顯。此外，購房者對(duì)新房的信心仍然不足，短期內(nèi)“保交樓”將是各地關(guān)注的焦點(diǎn)。
展望今年下半年的樓市，孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)仍不牢固，短期房地產(chǎn)政策仍需進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，通過一系列強(qiáng)有力的動(dòng)作和政策，促進(jìn)市場(chǎng)走向和購房信心逐漸趨穩(wěn)。
(新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 劉霞)
