記者 戚穎璞 吳丹璐

  在房產(chǎn)交易契稅新政發(fā)布的5天后，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。

  個(gè)稅增值稅契稅均作調(diào)整

  通知明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第三條的規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

  按照上述規(guī)定，上海取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整，如對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策仍按照國(guó)家相關(guān)文件繼續(xù)執(zhí)行。

  近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確了與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策。根據(jù)《公告》規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

  根據(jù)《公告》規(guī)定，上海適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

  調(diào)整后買(mǎi)房成本如何下降

  根據(jù)新政，自12月1日起，在上海買(mǎi)房到底能節(jié)省多少成本？

  舉例來(lái)說(shuō)，首先，在上海，如果市民購(gòu)買(mǎi)一套140平方米的住房，總價(jià)900萬(wàn)元。如果是首套房，調(diào)整前契稅是13.5萬(wàn)元，此次調(diào)整后為9萬(wàn)元，節(jié)省了4.5萬(wàn)元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是27萬(wàn)元，此次調(diào)整后為9萬(wàn)元，節(jié)省了18萬(wàn)元。

  其次是增值稅政策調(diào)整。取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，與其掛鉤的增值稅政策將優(yōu)化。增值稅政策和房屋出售關(guān)系較大，可以降低賣(mài)家的售房成本。如果一位上海市民在2014年購(gòu)置一套總價(jià)600萬(wàn)元的住房，2024年該住房?jī)r(jià)格為1000萬(wàn)元，其增值額為400萬(wàn)元，因持有超過(guò)2年，增值稅為20萬(wàn)元。此次新政后不需再繳納20萬(wàn)元的增值稅。

  最后是個(gè)稅政策調(diào)整。上海在房屋交易環(huán)節(jié)執(zhí)行差別化的個(gè)稅政策，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。當(dāng)前上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自然使得核定征收的稅率統(tǒng)一為1%。若上海某賣(mài)家出售一套總價(jià)1000萬(wàn)元的住房，過(guò)去個(gè)稅或需繳納20萬(wàn)元，現(xiàn)在或只需繳納10萬(wàn)元，售房成本降低、住房財(cái)產(chǎn)性收入增加。

  近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，新房和二手房?jī)r(jià)格均迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、向好發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。其中，上海各項(xiàng)指標(biāo)均在全國(guó)前列。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海房地產(chǎn)政策已進(jìn)入寬松階段，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將持續(xù)釋放，供求關(guān)系在四季度將有積極調(diào)整，市場(chǎng)信心也持續(xù)增加。

  以二手房為例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已經(jīng)達(dá)到15076套，僅僅半個(gè)月就達(dá)到了二手房交易量的月度“榮枯線”（即1.5萬(wàn)套）。“二手房市場(chǎng)這股交易熱情有望延續(xù)到年底，疊加政策利好，交易量有望維持在高位運(yùn)行，交易價(jià)格可能得到鞏固，加快筑底過(guò)程。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)。

  通知規(guī)定自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房涉及的個(gè)人所得稅、增值稅和契稅尚未申報(bào)繳納的，符合《公告》和通知規(guī)定的可適用執(zhí)行。