城市更新、住房保障、物業(yè)管理“美麗家園”改造、加裝電梯……這些房子的事情，和你我都有關！上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會副主任、上海市房屋管理局局長王楨，今天做客《2024民生訪談》，回應市民關切。
1、“城中村”改造：今年啟動不少于15個
上海以城市更新推進高質量發(fā)展，“城中村”改造正是其中的一項重要內容，通過改造不僅改善了整體居住環(huán)境，也促進了區(qū)域發(fā)展。
上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會副主任、上海市房屋管理局局長王楨介紹，截至去年底，本市已累計推進了72個“城中村”改造項目，累計改善了3.9萬戶村（居）民的居住條件，拆除了約500萬平方米違建，規(guī)劃建設道路約160公里、綠地約900萬平方米、公建設施約340個。
在上午的節(jié)目中，記者就帶大家探訪了位于青浦區(qū)的蟠龍?zhí)斓?，通過“城中村”改造，將歷史文脈與城市功能同時植入古鎮(zhèn)空間，形成上海新晉網紅打卡點。
目前正在進行“城中村”改造的還有閔行召稼樓、浦東橫沔老街等項目，都將很好地延續(xù)歷史文脈，同時向“新”而行，未來的面貌值得期待?！俺侵写濉备脑鞛榫用裉峁┑牟粌H是新房屋，還有全新的城市生活。
王楨表示，當前，上海的“城中村”改造已進入關鍵階段，今年的重點就是要提速、擴容、增效。堅持統(tǒng)籌聯動、強化市區(qū)協同、引導社會參與，今年預計啟動不少于15個城中村改造項目。
預計到2025年底，中心城區(qū)周邊城中村項目全面啟動；到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”項目全面完成，五個新城等重點區(qū)域“城中村”改造規(guī)?；七M。到2032年底，“城中村”改造項目全面完成。
2、新時代城市建設者管理者之家：進得來、留得下、住得安、能成業(yè)
“新時代城市建設者管理者之家”是去年誕生的上海住房保障體系中的新品種，是以宿舍床位供應為主的租賃住房項目，也是本市“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系的重要組成部分。
王楨介紹，“新時代城市建設者管理者之家”的供應對象，主要面向建筑、交通、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、物業(yè)、快遞、外賣、家政、醫(yī)護等城市建設、運行保障和市民生活服務保障等行業(yè)一線人員，以及來滬新就業(yè)、初創(chuàng)業(yè)的人員。
在建設配套，以四人一間、帶有獨立衛(wèi)浴設施的宿舍為主，合理配置雙人間、單人間，特別注重營造“家”的溫馨舒適氛圍，因地制宜配備共享空間和公共設施。
運營管理由社會力量參與，用人單位共享租賃，員工拎包入住，納入基層社區(qū)治理，提供社區(qū)公共服務。
項目優(yōu)先在配套成熟、交通便利、產業(yè)集中、人口導入等區(qū)域配置。
“在租金標準上，注重可承受性。主要控制在500-1000元每月每床。”王楨表示，2023年上海試點從既有保障性租賃住房中遴選籌措首批1.1萬張床位并向社會供應，受到了入住對象的普遍歡迎，也得到社會各界的充分肯定。
今年，上海計劃新增籌措供應“新時代城市建設者管理者之家”床位3萬張以上（其中，從既有保障性租賃住房項目中遴選1.8萬張床位），并作為市政府為民辦實事項目。
下一步將堅持在需求較為旺盛的區(qū)域，按照“小體量、多點位”原則，落點布局，并提前開展供需對接，加快形成實際供應。
“我們將探索創(chuàng)新新時代城市建設者管理者之家可持續(xù)發(fā)展、規(guī)?；臋C制模式，鼓勵更多社會力量參與投資建設運營。持續(xù)完善多層次租賃住房供應體系，努力讓城市建設者管理者們在上?！M得來、留得下、住得安、能成業(yè)’?！蓖鯓E表示。
3、保障性租賃住房：租金可負擔、長期穩(wěn)定
保障性租賃住房是解決新市民、青年人階段性住房困難問題的住房保障品種。王楨介紹，今年一季度，本市新增建設籌措2.6萬套（間）、供應1.9萬套（間），分別完成全年目標任務的37%和38%。
截至今年一季度末，上海已累計建設籌措各類保障性租賃住房49.1萬套（間）、供應30.4萬套（間），分別完成“十四五”規(guī)劃目標任務的82%和76%。
新市民、青年人的安居體驗正在不斷改善。規(guī)劃選址注重供需匹配、職住平衡。在已上市供應的項目中，外環(huán)以內的房源接近40%，外環(huán)以外的房源基本上也都在租賃需求較為集中、生產生活便利、交通便捷的區(qū)域。
戶型設計上，堅持“小戶型、全功能、悅生活”，用心打造青年友好型租賃社區(qū)。
租賃價格上，做到租戶可負擔、企業(yè)可持續(xù)。
對保障性租賃住房租金初次定價和調價漲幅實行“雙控”，初次定價在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下，后續(xù)調價每年漲幅最高不超5%。
依托“隨申辦”APP，不斷優(yōu)化“我要租房”應用場景功能，保障性租賃住房申請對象最快可以實現當天申請、當天審核、當天入住。截至3月底，“隨申辦”保租房專題服務頁面累計訪問量近2300萬人次，日均訪問量約4.6萬次。
王楨介紹，今年圍繞深化完善“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系，市房管局將有序做好保障性租賃住房建設籌措和供應。
指導出租企業(yè)根據區(qū)域需求、市場變化等情況，合理安排項目供應規(guī)模和時序，促進保障與市場協調有序發(fā)展，保持租賃市場運行平穩(wěn)。
另一方面，持續(xù)開展專項活動，助力推動高水平人才高地建設。聚焦應屆畢業(yè)生群體，推動開展2024年在滬應屆高校畢業(yè)生安居保障專項活動，將定向提供一批租金可負擔、長期穩(wěn)定的保障性租賃住房，讓高校畢業(yè)生便捷租到好房，安身安心安業(yè)。
同時，對畢業(yè)6個月內暫未就業(yè)的，可以憑畢業(yè)證申請保障性租賃住房。
4、大型居住社區(qū)：8類370多項任務三年完成
在《2024民生訪談》中的《新政搶先知》板塊，王楨表示，今年，上海啟動新一輪《大型居住社區(qū)市政公建配套設施三年行動計劃》。
緊緊圍繞大居居民生活需要，將再安排370余項任務，聚焦交通、綠化、教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生、商業(yè)、社區(qū)服務、文化體育等八類配套設施。持續(xù)發(fā)力、滾動推進，馳而不息地在大居配套上補短板、拉長板、創(chuàng)樣板。
通過市區(qū)聯手、部門協同，未來三年，大型居住社區(qū)將新增道路50公里、綠化80公頃、河道14條；新增幼兒園及中小學校等教育設施52個、醫(yī)療及文體等服務設施46個，成為“規(guī)劃科學、配套健全、功能完善、環(huán)境友好、資源優(yōu)質”的高品質社區(qū)。
5、加裝電梯：解決“懸空老人”出行難
既有多層住宅加裝電梯是一項重要的民心工程，為行動不便的“懸空老人”解決上下樓的難題。
在上海，無電梯多層住宅約20萬個門洞，老年人上下樓難的問題日益突出，居民對改善自身出行條件的呼聲強烈。
去年，全市加裝電梯完工超過3000臺。對于加梯過程中居民反映集中的問題，市房管局也正在持續(xù)優(yōu)化相關工作舉措。
針對加梯各樓層居民“上熱、中溫、下冷”的情況，鼓勵對低樓層實施樓道改造、污水管更新、更換隔音窗等舉措，來解決居民的實際困難。
同時，在前期表決階段，引導居民就加梯的后續(xù)管理事宜達成共識，明確管理模式、經費籌集方式、分攤比例、使用規(guī)則等，避免后續(xù)無人接管或籌資難的問題。
在資金籌措方面，在已有財政支持力度的基礎上，允許業(yè)主提取本人及其直系親屬的公積金用于加裝電梯，并推動銀行等金融機構提供加梯貸款來緩解業(yè)主的出資壓力。
對于從未有過電梯管理經驗的居民來說，“誰來管、管什么、錢誰出”是大家最為關心的三大后續(xù)管理問題。在后期維護方面，房管部門出臺相關文件和參考示范合同，明確了電梯管理責任、管理費用的籌集使用等，鼓勵物業(yè)公司全程參與加梯項目。
積極探索“保險+服務”模式，鼓勵業(yè)主購買加梯全生命周期保險，由保險公司為加梯后續(xù)管理提供服務，涵蓋保養(yǎng)、檢驗、檢測、維修、應急救援等，提供風險托底。
居民還可通過前期購買加梯工程質量潛在缺陷保險，為加梯主體結構等部分提供保險保障。
比如，黃浦區(qū)蒙西小區(qū)就率先試點了“梯管家”加梯后續(xù)資金管理模式，留電梯“養(yǎng)老”錢、物業(yè)托底接管、專業(yè)管家管理。有效規(guī)避了資金籌集困難、管理人員變動、管理責任推諉等問題。
6、守護小區(qū)安全：做好這三件事
全國各地多起火災事故發(fā)生后，市民對于小區(qū)安全話題的關注度越來越高。王楨表示，守住小區(qū)的安全底線，要重點做好三件事：老舊電梯安全、高層住宅消防安全以及電動自行車充電安全。
力爭2025年底，實現全市小區(qū)非機動車充電設施全覆蓋。
老舊電梯安全，持續(xù)推進評估和修理改造更新。對投入使用滿15年的老舊住宅電梯，滾動實施，全覆蓋評估，建立“問題電梯”清單。進一步完善支持政策，支持使用維修資金，實施修理改造更新。今年，全市要評估1萬臺老舊電梯，為2萬臺住宅電梯配備遠程監(jiān)測裝置。
高層住宅消防安全，持續(xù)推進隱患整治。會同消防、公安等部門對全市5773個高層住宅小區(qū)進行消防隱患排查，針對排查出的小區(qū)，目前已有455個小區(qū)完成整治，剩余的百余個小區(qū)，加大整改工作推進力度，確保年底前完成。
電動自行車充電設施，持續(xù)推進建設。到2023年底，全市約1.3萬個住宅小區(qū)中，已有約1.25萬個建有電動自行車充電設施。對尚未建設的小區(qū)，將會同應急、消防、公安等部門，加快推進。
對存在客觀條件限制的小區(qū)，因地制宜，建設露天分散充電樁、充（換）電柜等，力爭2025年底實現全市小區(qū)充電設施全覆蓋。同時，研究制訂本市電動自行車集中充電和停放場所設計標準，為建設充電設施提供指引。
近年來，上海不斷加大老舊小區(qū)改造力度，“十四五”期間，計劃每年改造不少于1000萬平方米。
今年，上海將繼續(xù)安排實施1500萬平方米更高水平改造，把老舊小區(qū)打造成生活空間宜居適度、生活要素布局合理、傳統(tǒng)現代有機交融的美麗家園。
特別是把老舊小區(qū)改造與房屋安全隱患處置、增設電動自行車充電設施等工作有機結合起來。既解決市民群眾居住“急難愁盼”問題，又提高項目改造“集成度”，最大程度提升房屋立面效果、改善小區(qū)環(huán)境、完善房屋基本功能。
7、物業(yè)管理：質價相符、按質論價
物業(yè)管理服務水平和居民的生活幸福指數正相關，物業(yè)服務提質的關鍵是建制度、造工具，引導規(guī)范管理。市房管局正在推動形成質價相符、按質論價的市場機制。
目前，主要是兩種計費方式，一種是包干制，另一種是酬金制。對于物業(yè)費包干制計費的小區(qū)，用好“物業(yè)服務價格評估”工具，抓住物業(yè)服務合同期滿選聘、老舊小區(qū)改造、小微小區(qū)合并等重要窗口期，合理調整物業(yè)服務標準或價格。今年，將推動500個小區(qū)按質論價調整物業(yè)費。
王楨表示：“我們指導相關行業(yè)組織，通過上海發(fā)布、上海物業(yè)微信公眾號，發(fā)布了全市各區(qū)及環(huán)線區(qū)域小區(qū)的物業(yè)費平均價格，在市物業(yè)管理行業(yè)協會網站上，發(fā)布了2000余個小區(qū)的物業(yè)服務價格監(jiān)測信息，為業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協商定價提供參考。同時，指導幫助有條件、有意愿的小區(qū)實施物業(yè)費酬金制計費方式?！?/p>
目前全市為小區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)有1800余家。為幫助業(yè)主更全面了解和選擇合適的物業(yè)企業(yè)，本市也建立了物業(yè)服務企業(yè)綜合評價體系。
這個評價體系涵蓋了物業(yè)服務企業(yè)的信用信息、訴求處置及信息報送、社區(qū)滿意度、綜合能力、履約質量、公眾滿意度等6個維度，評價主體包括房管部門、街鎮(zhèn)黨委、行業(yè)協會、居民群眾等。
在公開招投標物業(yè)服務企業(yè)時，業(yè)主大會可以在規(guī)定的幅度范圍內，自行確定各個維度評價結果所占的不同權重，計算出物業(yè)服務企業(yè)的綜合得分，作為投標入圍的依據。
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