原標題：合肥：二手房頻現(xiàn)“掛牌指導價”等新詞應理性對待
房價指導委員會、掛牌指導價……最近，合肥二手房市場頻頻出現(xiàn)這類“新名詞”。隨著這兩天合肥學區(qū)的劃定，此類“新名詞”在部分小區(qū)愈演愈烈。那么，這些“新名詞”有何意義？是否具有操作性？其背后又隱藏著哪些利益糾葛？
現(xiàn)象
部分小區(qū)頻現(xiàn)“指導價”
——這一行為被市民質疑為小區(qū)業(yè)主集體漲價，或借著學區(qū)名義炒作房價。
6 月初，合肥濱湖新區(qū)某小區(qū)一份“房價指導委員會第二次公告”在網絡上走紅。這份“公告”落款署名為“××(小區(qū)名)房價指導委員會”，具體內容是“小區(qū)二手房掛牌價如下：十層以下及頂樓1.9 萬~2.2 萬，十層以上(不含頂樓)2.1 萬~2.4 萬。距離地鐵直線距離700 米以內的在上述單價再加1 千。”此外，“公告”還指出“望各位正在掛牌的業(yè)主及時按照指導價調整掛牌價，任何賤賣行為必將受到全體業(yè)主的唾棄”。
小區(qū)二手房是各個分散的業(yè)主所有，掛牌也是個人行為，何以小區(qū)二手房還有統(tǒng)一掛牌價?這份“公告”引發(fā)眾多關注。
無獨有偶。這兩天，隨著合肥學區(qū)的劃定以及發(fā)布，類似“公告”逐漸傳得多了起來。根據(jù)網絡截圖，經開區(qū)一小區(qū)“房價指導委員會”發(fā)出“公告”：鑒于小區(qū)化為168 玫瑰園東區(qū)，提高自身利益，關于小區(qū)掛牌指導價如下：……望各位正在掛牌的業(yè)主及時按照指導價調整掛牌價。
蜀山區(qū)一小區(qū)“房價指導委員會第一次房價倡議公告”也在網上流傳甚廣：鑒于本小區(qū)初中學區(qū)今日起發(fā)生質變……特發(fā)布以下價格指導區(qū)間：一期85 平米戶型，170 萬~200 萬;二期三期四期89 平米戶型195 萬~240 萬，101 戶型上浮20 萬……各位美鄰出售住宅時可根據(jù)以上價格區(qū)間擬定具體價格……
記者了解到，這些所謂“指導價”均比目前小區(qū)在市場上的掛牌價高出不少。因此，這一行為也被市民質疑為小區(qū)業(yè)主集體漲價，或借著學區(qū)名義炒作房價。也有市民指出，小區(qū)若真的依此統(tǒng)一調高二手房掛牌價，是否形成價格聯(lián)盟、價格串通，甚至壟斷?
調查
“指導價”不具備操作性
——二手房一房一價的屬性，決定了自由市場下各房主對房源的心理價位不盡相同。
“我并沒有在我們小區(qū)群看到這個公告，是別的朋友轉給我看才知道。”上述流傳的發(fā)布指導價公告的蜀山區(qū)某小區(qū)業(yè)主李先生告訴記者，他看到這個公告內容覺得有點莫名其妙：“各家房子的樓層、裝修等差別很大，售價肯定迥異，指導價意義在哪?”
記者咨詢該小區(qū)附近的二手房中介機構人士。對方表示，沒聽說這個小區(qū)有所謂的“房價指導委員會”。
合肥市消協(xié)有關人士向記者表示，他們并未接到市民關于“房價指導委員會”行為的投訴或是反映。根據(jù)價格法相關規(guī)定，經營者不得有相互串通，操縱市場價格，損害其他經營者或者消費者的合法權益。但“房價指導委員會”并不是一個經營主體，各二手房房主也無法形成價格聯(lián)盟。
記者了解到，所謂“房價指導委員會”這類風氣是從外地傳入合肥。最初，這一現(xiàn)象出現(xiàn)在南京和杭州。南京市江北一家樓盤二手房成交價兩年來一直沒變。4 月20日，該小區(qū)業(yè)主權益聯(lián)盟委員會發(fā)布這樣一則聲明：倡導所有業(yè)主提高自家二手房報價，倡議書中詳細列明了各戶型的指導報價，而這一指導價相比當前的成交價上漲了數(shù)千元。隨后這一現(xiàn)象在杭州出現(xiàn)，主體成為“房價先期調控委員會”。6月初，合肥濱湖新區(qū)一小區(qū)首度出現(xiàn)類似的公告。
“玩笑性質的可能性大。”安徽省清源房地產研究院執(zhí)行院長郭紅兵表示，這并不具備可操作性。他表示，同小區(qū)的二手房，某一個房源賣得過低，或者過高，對于同性價比的其他業(yè)主賣房確實有影響，因此也衍生出目前部分業(yè)主集體定“指導價”的現(xiàn)象。但二手房一房一價的屬性，決定了自由市場下各房主對房源的心理價位不盡相同，也使得同一小區(qū)同類條件的房源交易價格或高或低，這與新房市場開發(fā)商對不同樓層及戶型有對應的價格機制完全不同。
背后
與二手房行情存在關系
——多方數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后，合肥二手房市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，賣家開始惜售。
雖然可能沒有實際效力，但賣方市場傳出“房價指導委員會”這一現(xiàn)象，也體現(xiàn)了賣房在市場上的姿態(tài)。而這與合肥整個二手房市場走勢存在一定關系。記者了解到，多方數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)后，合肥二手房市場呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，賣家開始惜售。濱湖新區(qū)一家房產中介門店的店長王彩娟表示，3 月份以來，該門店二手房成交量有顯著上升。“去年有的業(yè)務員一個月只能簽一單，有的一單都沒有;現(xiàn)在業(yè)務員一個月簽兩三單是常態(tài)。”她介紹，成交量上升的同時，濱湖新區(qū)二手房價格較為穩(wěn)定，比如濱湖世紀城板塊成交均價在1.6 萬~1.7 萬元;有師范附小和46 中學區(qū)的板塊，成交均價在2.1 萬~2.2萬元。“這樣的價格相比去年同期逐步企穩(wěn)，學區(qū)板塊還有小幅抬頭的趨勢。”
政務區(qū)一家房產中介門店的店長盛偉偉表示，從政務區(qū)來看，去年較為清淡的時期，整個政務區(qū)二手房成交套數(shù)一個月才百套左右，如今成交量則在150套左右。近兩天，有消息稱政務區(qū)學區(qū)房小區(qū)聯(lián)合迎來漲價潮，有的小區(qū)漲價達每平米數(shù)千元。對此，他表示這夸大了事實。“議價空間確實變小了，以前房主可能讓價三五萬，現(xiàn)在則不讓價;也有少數(shù)房主即時提高售價。”他表示，政務區(qū)二手房這一波價格上漲，其實從春節(jié)過后就已經啟動，并不單純是學區(qū)劃定的影響。具體來看，不少小區(qū)相比去年同期均價上漲了1000元左右。
合肥市房屋交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，自2016 年10 月合肥實行限購政策以來，該市二手房交易量持續(xù)處于低位徘徊。進入2018 年后，二手房市場逐漸復蘇。一季度全市二手住房共達成交易7978 套，四月當月存量住房交易更是達到4313 套，存量住房市場呈現(xiàn)全面回暖的態(tài)勢。4 月份以來，存量房管理科各窗口工作量直線攀升，其中阜南路窗口購房資格查詢量已由年初日均40 余戶上升至80 余戶，5 月4 日當天更是近120戶之多;存量房網簽數(shù)量也由年初的日均30戶左右增至50余戶。
隨著房地產市場平穩(wěn)發(fā)展趨勢的確立，預計合肥市二手住房交易量還將繼續(xù)增長。
建議
買賣雙方均應理性對待
——這一波“操作”不排除是部分業(yè)主借著合肥學區(qū)劃定的熱度進行自我炒作，惡意哄抬價格。
合肥市房產界人士表示，此次“房價指導委員會”的這一波“操作”，不排除是部分業(yè)主借著合肥學區(qū)劃定的熱度進行自我炒作，惡意哄抬價格。這顯然與當前“ 房住不炒”的國家大政策背道而馳。
對賣家來說，要理性面對市場，定價掛牌出售要根據(jù)房源的樓層、戶型、朝向、裝修程度等因素，酌情報價，現(xiàn)實合理才是關鍵。
對于買方而言，一方面，買房前一定要多打聽，多看房源。由于二手房市場的定價與新房市場不一樣，同樣的房源之間，價格差別客觀存在。遇到急售的業(yè)主說不定還可能以較低價格“ 撿漏”。另一方面，關于學區(qū)房，一直以來由于其稀缺性屬性受到市場熱捧，但購房者也要量力而行，同時合理評估風險。
值得一提的是，如今新房市場紛紛提高首付比例，特別是限價盤，目前最低首付基本上不低于6 成，有的達到7 成，甚至要求全款。相比之下，目前二手房市場尚未出現(xiàn)這樣的購房“門檻”。對買方來說也算是一個不錯的選擇。
