不過，目前該城市商業(yè)綜合體的閑置對(duì)于博澳麗苑小區(qū)居民生活是沒有影響的，上述招商人員認(rèn)為，小區(qū)西邊的兩個(gè)超市都是他們招商過來的，“綜合體不開業(yè)，不會(huì)影響業(yè)主生活”。
專家建言：須預(yù)防城市“黑洞”
像博澳麗苑這邊城市綜合體的現(xiàn)象，在省城不在少數(shù)，雖然政府不應(yīng)該介入太深，但是否也應(yīng)該督促企業(yè)拿出整改意見，或者允許商業(yè)項(xiàng)目改建成可售型公寓出售……畢竟城市商業(yè)綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來更多的土地資源和社會(huì)資金浪費(fèi)。省城清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為，在前期規(guī)劃上，政府也需要對(duì)于城市綜合體的數(shù)量和區(qū)域位置進(jìn)行合理控制，合肥需要在摸清商業(yè)“家底”之后出臺(tái)長(zhǎng)期合理的商業(yè)規(guī)劃，而不是一味地放任市場(chǎng)這么無序發(fā)展。
與合肥火熱的住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)趨于嚴(yán)重過剩的結(jié)果，就是沃爾瑪撤店、金鷹關(guān)門、北一環(huán)寫字樓空置率高漲……合肥業(yè)內(nèi)從業(yè)者表示“憂心忡忡”。按照最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥的商業(yè)和辦公房源可能要在8～10年內(nèi)才能去化完成，綠地集團(tuán)安徽事業(yè)部總經(jīng)理李煜在公開場(chǎng)合直言。
商業(yè)地產(chǎn)過剩，已經(jīng)不是合肥一座城市所面臨的問題，而是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的問題。睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)難。預(yù)計(jì)未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為品牌入駐低、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)流失、盈利無期的“僵尸”項(xiàng)目。同時(shí)社科院最新中國(guó)商業(yè)藍(lán)皮書顯示，未來將有超過三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。
但為什么還有那么多城市綜合體出現(xiàn)，省城一位不愿透露姓名的專家坦言，一部分是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策出臺(tái)之后，許多房企被迫轉(zhuǎn)型，操盤商業(yè)地產(chǎn)，另一部分是因?yàn)槊恳粋€(gè)綜合體無論是土地獲取還是對(duì)城市土地出讓金的貢獻(xiàn)，還有大量投資對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)和稅收的帶動(dòng)，以及商業(yè)對(duì)城市持續(xù)發(fā)展帶來的貢獻(xiàn)，都讓地方政府難以抗拒，所以在規(guī)劃時(shí)就配套有大型商業(yè)設(shè)施。
官方結(jié)論：商業(yè)綜合體同質(zhì)化嚴(yán)重
安徽的政府相關(guān)部門，已經(jīng)開始在部分城市進(jìn)行城市商業(yè)綜合體“摸底”，記者從省統(tǒng)計(jì)局了解到，目前的初步結(jié)論是，全省城市商業(yè)綜合體區(qū)域布局過于集中、同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重、經(jīng)營(yíng)狀況不夠穩(wěn)定、管理水平有待提升。
全省城市商業(yè)綜合體分布較為集中，特別是合肥一些城市商業(yè)綜合體輻射范圍相互交叉，過度競(jìng)爭(zhēng)，客流及營(yíng)業(yè)收入長(zhǎng)期達(dá)不到理想狀態(tài)，導(dǎo)致出現(xiàn)招商難及商戶退租問題。經(jīng)營(yíng)缺乏特色是首要問題，多數(shù)城市商業(yè)綜合體的層次定位、業(yè)態(tài)、品牌等大同小異，經(jīng)營(yíng)方式雷同，快時(shí)尚、超市、傳統(tǒng)百貨、餐飲的組合已成為標(biāo)配，從服裝到餐飲，品牌組合幾乎千篇一律。
一些城市商業(yè)綜合體的組織化、現(xiàn)代化程度也較低，還停留在傳統(tǒng)的攤?cè)菏绞袌?chǎng)階段，管理松散，難以開展整體的營(yíng)銷推廣，管理公司僅停留在收租金階段，對(duì)招商、服務(wù)不聞不問。據(jù)調(diào)查，全省112家城市商業(yè)綜合體就有63家完全以租賃形式經(jīng)營(yíng)，占56.3%。而且在電子商務(wù)大潮的沖擊下，百貨商場(chǎng)越來越有淪為“試衣間”的尷尬，與之唇齒相依的城市商業(yè)綜合體也出現(xiàn)了人氣不足、經(jīng)營(yíng)狀況不佳的現(xiàn)象，商戶撤柜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
但不可否認(rèn)的是，自2001年全省第一家城市商業(yè)綜合體——合肥北京華聯(lián)南七購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)以來，我省城市商業(yè)綜合體快速發(fā)展，到2010年末增至33家；“十二五”期間，城市商業(yè)綜合體更是呈現(xiàn)“井噴式”增長(zhǎng)，2011～2015年，每年分別開業(yè)10家、12家、14家、20家和23家，到2015年末全省已達(dá)112家。目前，全省16個(gè)省轄市均有城市商業(yè)綜合體入駐，其中合肥市達(dá)42個(gè)，超過全省三分之一，城市商業(yè)綜合體以優(yōu)越的軟硬件設(shè)施、完善的服務(wù)保障、集中的廣告效應(yīng)、較低的入駐門檻等，為“大眾創(chuàng)業(yè)”節(jié)約了運(yùn)營(yíng)成本，備受“創(chuàng)客”青睞。全省112家城市商業(yè)綜合體共吸納就業(yè)11萬人，平均每家商戶6.2人，發(fā)揮了較好的吸納就業(yè)作用。
記者調(diào)查：合肥還有綜合體將開業(yè)
“已經(jīng)能感受到今年省城商業(yè)的陣陣寒意”，去年從北一環(huán)搬到政務(wù)區(qū)天鵝湖萬達(dá)金街的李老板說，在下午3點(diǎn)至4點(diǎn)的時(shí)段內(nèi)，金街內(nèi)各商業(yè)生意就少人問津，他周邊原先在經(jīng)營(yíng)的店面也已換了門頭。“這幾年合肥的商業(yè)生意一直不太好，沒想到政務(wù)區(qū)這邊商業(yè)氛圍已經(jīng)形成之后也是如此。”李老板說。
而有李老板這樣感受的自營(yíng)職業(yè)者們比比皆是。作為合肥商業(yè)過剩的代表區(qū)域，從2012年7月開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)，到2015年9月開業(yè)的華潤(rùn)萬象城，政務(wù)區(qū)幾乎每年都會(huì)增加一座大型商業(yè)綜合體，讓商圈競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入“白熱化”階段。商業(yè)綜合體過剩并不僅僅出現(xiàn)在政務(wù)區(qū)一個(gè)區(qū)域，從去年下半年至今，類似于閉店撤離的事件由東至西在合肥商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)已屢見不鮮，大型城市商業(yè)綜合體及其經(jīng)營(yíng)戶“折戟”市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生。
據(jù)商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前合肥市在建和已建成的商業(yè)綜合體已經(jīng)超過70家，商業(yè)地產(chǎn)庫存達(dá)1300萬平方米。而合肥主城區(qū)人口在400萬左右，人均商業(yè)面積近4平方米，已超過了發(fā)達(dá)國(guó)家人均商業(yè)面積1.2平方米的警戒線。但就是在這種情況下，合肥依然還有29個(gè)城市綜合體項(xiàng)目今年將開業(yè)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，有不少商業(yè)綜合體備受關(guān)注，如合肥保利廣場(chǎng)、合肥綠地中央廣場(chǎng)、合肥寶能城、合肥百利中心等。
大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，會(huì)為周邊區(qū)域的居民帶來不少便利，在90后購(gòu)房者心里，商超配套也成了選房的一大考慮因素，但如果經(jīng)營(yíng)不善呢？到底是誰在“埋單”？（王三龍 記者 任金如）》》》推薦閱讀：合肥地鐵1、2、3、4、5號(hào)線最新最全動(dòng)態(tài)規(guī)劃都在這 厲害了霸都！
