原標(biāo)題:【解局】寒冬之下，樓市眾生相
樓市“入秋”之際，伴隨著陣陣喧囂。樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”在今年落了空，相反，多地房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“房鬧”現(xiàn)象;同時(shí)，自媒體炒作樓市“取消限價(jià)限購(gòu)”的消息也屢見(jiàn)不鮮。鬧哪般?
房鬧
近期，“房鬧”事件陸續(xù)在上海、長(zhǎng)沙、鄭州、天津等多地上演。
先是萬(wàn)科廈門(mén)白鷺郡傳出了“五折大甩賣(mài)”、“退款100萬(wàn)”傳言;后有泰禾合肥院子“降價(jià)4000元/平”促銷，引來(lái)老業(yè)主堵門(mén)、拉橫幅維權(quán);再是杭州濱江未來(lái)海岸二期“降價(jià)40萬(wàn)”、江西上饒某項(xiàng)目房?jī)r(jià)“由1萬(wàn)元驟降至7000元”，輕者業(yè)主維權(quán)、退房，重者售樓處直接被砸。
所謂“房鬧”，多數(shù)情況下是指已購(gòu)房的老業(yè)主由于對(duì)新開(kāi)或新推盤(pán)價(jià)格低于其購(gòu)房時(shí)的價(jià)格不滿而組織的針對(duì)開(kāi)發(fā)商的、集體鬧事行為。一般鬧事原因也會(huì)包括房子質(zhì)量問(wèn)題、開(kāi)盤(pán)價(jià)和宣傳價(jià)不符等。
“房鬧”亂象，其始在何?從根本上說(shuō)，每逢樓市調(diào)控、信貸收緊、房?jī)r(jià)拐頭向下，那些對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”產(chǎn)生信仰的人群或者是“投機(jī)客”，就必然會(huì)搞出一波房鬧——畢竟損失的是實(shí)實(shí)在在的金錢(qián)和利益。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一些城市的房源需要通過(guò)市場(chǎng)化降價(jià)來(lái)促銷，以減小庫(kù)存去化和資金回籠壓力，“房鬧”因而難免產(chǎn)生。
在應(yīng)對(duì)過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)商起初尚有條件滿足“房鬧”的需求，通過(guò)降價(jià)補(bǔ)償措施勉強(qiáng)維護(hù)品牌形象;但一味“縱容”，換來(lái)的卻是“會(huì)哭的孩子有奶吃”的亂象頻生。
比如一些房企開(kāi)了不好的頭，便會(huì)給行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)帶來(lái)壓力，紛紛效仿退款退房的“治鬧”手段，最終造成購(gòu)房者投機(jī)心理的進(jìn)一步膨脹，只能漲不能跌的偽邏輯也逐漸被“坐實(shí)”。
較具諷刺意味的一個(gè)例子是，幾年前北京樓市調(diào)控后的降價(jià)潮中，某小區(qū)業(yè)主因房?jī)r(jià)驟降大鬧售樓處并要求退款退房;如今，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格卻已從當(dāng)初2萬(wàn)元一平的原價(jià)，漲到了現(xiàn)在的5萬(wàn)多一平。
市場(chǎng)
“降價(jià)便退房”的房鬧邏輯，果真能讓房?jī)r(jià)回歸“理性”?
從常識(shí)上講，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律的表現(xiàn)形式。在地產(chǎn)周期的下行期，開(kāi)發(fā)商處于環(huán)境壓力的降價(jià)行為乃是市場(chǎng)行為，和其他商品無(wú)異。
然而多年以來(lái)，中國(guó)樓市只漲不跌的慣性神話，支撐起了老百姓的“樓市信仰”，形成了“買(mǎi)到就是賺到”的觀念。從購(gòu)買(mǎi)方看，無(wú)論是投資者還是投機(jī)客，基本都用了信貸杠桿，一旦價(jià)格向下，便會(huì)形成放大損失效應(yīng)，“房鬧”也就在所難免。
無(wú)獨(dú)有偶，除了房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期內(nèi)由降價(jià)引起的退房現(xiàn)象，二手房漲價(jià)時(shí)業(yè)主或中介的坐地起價(jià)、撕毀合同等行為也是鬧事根源之一。這其中也都透露出市場(chǎng)“契約精神”的缺失。
道理其實(shí)不難講，如果房產(chǎn)一貶值你就要求對(duì)方退款賠償?shù)脑挘敲捶慨a(chǎn)升值的利處又憑啥獨(dú)吞呢?“漲了就樂(lè)，跌了就鬧”的心態(tài)顯然是不理性、不成熟的。
當(dāng)然，這也并不是說(shuō)買(mǎi)方就要為“房鬧”擔(dān)上全責(zé)。以開(kāi)發(fā)商房屋質(zhì)量問(wèn)題為例，當(dāng)“高價(jià)拿地”遭遇政府“限價(jià)”，偷工減料、降低建筑標(biāo)準(zhǔn)、以至于業(yè)主退房退款的事件也屢屢發(fā)生。比如9月份北京二環(huán)華潤(rùn)昆侖域業(yè)交房時(shí)就存在明顯的質(zhì)量問(wèn)題，多處水泥填補(bǔ)過(guò)的裂縫，與廣告宣傳時(shí)的房屋標(biāo)準(zhǔn)明顯不符。
島叔想說(shuō)的其實(shí)是，任何資產(chǎn)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。
在股票市場(chǎng)，不久前達(dá)到萬(wàn)億市值的“股王”貴州茅臺(tái)，如今罕見(jiàn)跌停;在理財(cái)市場(chǎng)，老百姓對(duì)“保本理財(cái)”的觀念根深蒂固，未來(lái)剛性兌付卻將成為歷史。
至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們也必須理路清明——只漲不跌的樓市博傻時(shí)代已成過(guò)去。
政策
如何止住“房鬧”?
最要緊的無(wú)疑是正確認(rèn)識(shí)地產(chǎn)市場(chǎng)，而這就需要在更高層面認(rèn)識(shí)政策趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
近期，廈門(mén)、廣州等地樓市全面取消限購(gòu)的消息瘋狂刷屏，甚至有傳言說(shuō)，“國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開(kāi)樓市全部限購(gòu)”。傳言除了對(duì)地產(chǎn)政策的曲解外，還隱含著對(duì)今年央行貨幣政策4次降準(zhǔn)的炒作，過(guò)去的思維認(rèn)為央行一放水，房?jī)r(jià)就大漲。
而事實(shí)上，從最新數(shù)據(jù)看，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年9月70個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落。
另一方面，從另一組數(shù)據(jù)看，三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示GDP增速繼續(xù)下滑至6.5%，創(chuàng)09年2季度以來(lái)新低，凈出口負(fù)貢獻(xiàn)、工業(yè)增速下滑、汽車(chē)、電子增速顯著下滑。加之一二線樓市調(diào)控只緊不松，三四線棚改貨幣化逐漸退出——當(dāng)前有聲音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力將倒逼政府放松地產(chǎn)調(diào)控。
對(duì)此，島叔只有一句：展望未來(lái)樓市的關(guān)鍵，還是要吃透今年7月31日中央政治局指出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的精神。
從實(shí)際層面看，僅在9月，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)就高達(dá)70次，全年已調(diào)控400余次，取消預(yù)售證制度也在一些城市陸續(xù)推出;全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中已經(jīng)把“房地產(chǎn)稅法”列入條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案的第一類項(xiàng)目;實(shí)施租售并舉已成為政策共識(shí)，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房的供給不斷增加;同時(shí)，住建部也在建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，完善對(duì)地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評(píng)價(jià)考核機(jī)制。
而在昨日，新華社也刊文進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：
中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，調(diào)控舉措不是裝裝樣子的“花拳繡腿”，“房住不炒”定位正在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。政策“說(shuō)話”，對(duì)引導(dǎo)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期起著關(guān)鍵作用，把一二三線城市中房?jī)r(jià)上漲的躁動(dòng)打回原形，讓有些地方寄予房?jī)r(jià)“再飛一會(huì)兒”的希望迅速冰凍。
需注意的是，行政手段能夠迅速對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控;但長(zhǎng)期來(lái)看，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，建立以供求平衡為目標(biāo)的長(zhǎng)效機(jī)制，才能求得一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
行百里者半九十，我們不能低估中央對(duì)“房住不炒”定位之決心，同時(shí)也要摒棄房?jī)r(jià)“永遠(yuǎn)上漲”的非理性信仰。
文/庖丁騎牛
