原標(biāo)題：

　　網(wǎng)傳“一線城市房租暴漲”?本報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)：上海住宅租金連續(xù)9個(gè)月下跌后上月微弱上揚(yáng)

　　申城租金沒有非理性上漲，市中心部分房源緊俏

　　7月1日，上海已全面實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度。通過網(wǎng)簽合同備案，對租賃企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管。

　　一則 “自如和蛋殼抬高租金哄搶房源”的帖子，把長租公寓推上輿論的風(fēng)口浪尖。

　　據(jù)北京媒體報(bào)道，部分長租公寓為了爭奪房源，惡意抬升房租，導(dǎo)致北京房租顯著上漲。數(shù)據(jù)顯示，北京租賃價(jià)格指數(shù)已連續(xù)19個(gè)月上漲，部分區(qū)域在一年內(nèi)漲幅超過40%。

　　上海住房租賃市場真實(shí)情況如何?記者實(shí)地探訪了上海部分中介機(jī)構(gòu)和長租公寓企業(yè)，發(fā)現(xiàn)上海租賃市場整體平穩(wěn)，租金未出現(xiàn)非理性上漲。在市中心部分區(qū)域，“房源爭奪戰(zhàn)”正悄然打響。

　　上海的租賃市場整體平穩(wěn)

　　根據(jù)“中國房價(jià)行情網(wǎng)”數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一線城市普遍出現(xiàn)房租上漲趨勢，其中北京7月的租金比去年同期上漲21.89%，上海也出現(xiàn)上浮。

　　記者綜合上海本地多家專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在過去一年內(nèi)，上海房租價(jià)格保持整體平穩(wěn)，“大幅上漲”消息不實(shí)。上海房屋租賃指數(shù)辦公室的監(jiān)測顯示，去年9月起，上海住宅租金水平持續(xù)回落，租金指數(shù)從1938點(diǎn)降至1898點(diǎn)，連續(xù)9個(gè)月呈現(xiàn)下行趨勢。直到今年7月，租金才出現(xiàn)微弱上揚(yáng)。

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提供的報(bào)告則顯示，2018年上半年上海住房租賃平均價(jià)格較去年第四季度平均價(jià)格上漲2.7%，平均單位標(biāo)準(zhǔn)租金為64.2元/平方米/月，租賃市場供求總體平衡。負(fù)責(zé)報(bào)告撰寫的上海師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任崔光燦表示，2.7%的數(shù)據(jù)背后，監(jiān)控了上海1.4萬個(gè)住宅小區(qū)在今年上半年有租賃成交的約15萬套整租住宅，采取全樣本而非抽樣模式，具有較高客觀性和可信度。

　　市場觀察與監(jiān)測數(shù)據(jù)不謀而合。虹口區(qū)曲陽板塊的一位房地產(chǎn)中介說，“雖然租賃情況整體良好，但掛牌一個(gè)月以上沒成交的房源數(shù)量增多。”位于楊浦區(qū)中原板塊的一位房地產(chǎn)中介則表示，以往3至4月均算旺季，房源搶手，“供不應(yīng)求”局面頻現(xiàn)。但今年同期的交易相對冷清，最多一天僅5至6人上門咨詢，和高峰時(shí)期一天10多人上門形成對比。

　　為何上海房租未出現(xiàn)明顯上漲?崔光燦認(rèn)為，主要原因是房源供給較充足。來自中信建投證券的報(bào)告顯示，2015年樓市價(jià)格上漲時(shí)，房東紛紛將房源出售，導(dǎo)致出租房源減少，這也是2015年后上海房租迅速上漲的主要原因。但是2016年一系列調(diào)控政策出臺后，住宅銷售市場日趨冷靜，房東出現(xiàn)“由售轉(zhuǎn)租”，大幅增加市場租賃房源供給，供求關(guān)系發(fā)生變化。

　　市中心房源受到租客歡迎

　　2017年是長租公寓行業(yè)站上風(fēng)口的 “元年”。伴隨多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷推進(jìn)，上海各大租賃企業(yè)迎來滾雪球式發(fā)展。記者從上海自如獲悉，今年自如將在全國擴(kuò)張至100萬間房源，相比去年提升100%。魔方公寓預(yù)計(jì)在今年擴(kuò)張5萬間—8萬間。青客預(yù)計(jì)將在2019年從原先的12萬間增長至24萬間……各大租賃企業(yè)發(fā)力“規(guī)模”意圖明顯。來自大型房企開發(fā)商、國企等多方主體也陸續(xù)試水長租公寓產(chǎn)業(yè)。

　　記者走訪上海各個(gè)區(qū)域的長租公寓企業(yè)發(fā)現(xiàn)，規(guī)模擴(kuò)張背后，暗流涌動(dòng)，在上海市中心部分區(qū)域打響“房源爭奪戰(zhàn)”。某“青客”公寓管家說，今年初，某知名長租公寓企業(yè)進(jìn)入上海市場，初始規(guī)模較小，為搶占市場，他們在城市中心區(qū)域不惜成本收取房源。“一套房源，我們開價(jià)4000元，他們直接抬升到5000元。”

　　“我們都不看好這家企業(yè)，價(jià)格戰(zhàn)打得太激烈，風(fēng)險(xiǎn)管控意識薄弱。”該管家表示。但由于“戰(zhàn)火”被挑起，其他企業(yè)只能跟進(jìn)。“就像一場牌局，他們?nèi)映鲆粚ν跽?，我們難道坐等服輸?”

　　另一自如管家透露，在中山公園附近區(qū)域，共有40至50個(gè)住宅區(qū)，約數(shù)萬戶居民，其中已有1000戶“自如”房源。在安化路某住宅樓內(nèi)，六層高的建筑里已有三層房源被改造為“自如”。“平均每個(gè)管家每個(gè)月要收取10套房源。”該管家介紹，從延安西路到蘇州河附近，“自如”房間套數(shù)在一年內(nèi)已翻倍。

　　上海臨汾花園某居民告訴記者，由于小區(qū)周邊配套齊全，交通方便，頗受房屋中介青睞。曾有一套位置合理、大小居中的房源出租，由于房東在中介機(jī)構(gòu)公開個(gè)人信息，引來多家代理經(jīng)租企業(yè)爭奪。“每天要接到四五十個(gè)電話，都是長租公寓打來咨詢的。”

　　由于市中心房源受到租客歡迎，在激烈爭奪下，部分資本金不夠雄厚的長租公寓轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)。多位房屋管家表示，郊區(qū)房源競爭較少，拿房成本較低。因?yàn)榉孔廨^低，一樣受到租客青睞。

　　“蘑菇租房”CEO龍東平透露，實(shí)際上，在上海已涌現(xiàn)超過1200家租賃企業(yè)，參與房源競爭的不只有自如、蛋殼、青客等知名分散式公寓，更有數(shù)量龐大的中小型公寓。

　　“長租公寓不是暴利行業(yè)。”龍東平說。“長租公寓的成本除了房租外，還包括裝修攤銷、人員成本、獲客成本、增值稅等。一個(gè)公司化運(yùn)作的長租公寓，假設(shè)從業(yè)主處租賃的成本為0.8萬/月，算上每套6萬元的裝修成本、運(yùn)營維護(hù)、稅費(fèi)和利息等，即便簽5年合約，也很難賺錢。”在他看來，長租公寓的發(fā)展宛如一條曲線，盈利只有兩種模式，第一種是維持100至1000套左右的小規(guī)模，只需2至3人管理，由于成本較低，盈利速度更快，對需要的房源能給出更高的價(jià)格。另一種模式是3萬—5萬間以上，必須不斷擴(kuò)大規(guī)模，參與市場競爭，贏得資本青睞后參加行業(yè)角逐。“普通人目光都聚焦在自如、蛋殼等大型知名公寓企業(yè)，實(shí)際上，中小型公寓占據(jù)市場相當(dāng)份額，他們不僅能盈利，且處于監(jiān)管盲區(qū)。”

　　多因素約束房屋租金定價(jià)

　　激烈的房源競爭是否直接推動(dòng)房租上漲?這是房東和租客最關(guān)心的問題。事實(shí)上，房屋租金定價(jià)受多重約束，大多數(shù)情況下，租賃企業(yè)也不能為所欲為。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前長租公寓收取小區(qū)民宅主要分為四個(gè)流程：收房、定價(jià)、裝修和出房。其中，收房團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)前期獲取房源并和原房東談判，商議雙方都能接受的價(jià)格后，簽訂租賃合約。經(jīng)過約60天裝修改造后，再掛上公寓的APP開放出租。

　　制定收房租金的標(biāo)準(zhǔn)是什么?“主要根據(jù)裝修和合同期限決定。”一位自如管家說。根據(jù)裝修不同，可將房源分為毛坯房、普通裝修房和精裝修房。其中，普通裝修和精裝修房源的收房可以高出毛坯房500元—1000元。這是因?yàn)檠b修條件較好的房子，會(huì)降低長租公寓的裝修成本，自然能給原房東更理想的價(jià)格。

　　另一重要標(biāo)準(zhǔn)是租賃期限，分散式公寓從3年起租，租期每增加一年，月租金都會(huì)提升150元。這是由于長期租賃可以分?jǐn)傃b修成本，租期越長，相當(dāng)于每月均攤的裝修成本越低，給房東的租金就會(huì)越高。

　　那么長租公寓給出的價(jià)格是否高于市場價(jià)?多位租客反映，不僅沒有高于市場價(jià)格，反而比市場價(jià)更低。所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”，只存在于市中心部分區(qū)域，上海整體未出現(xiàn)激烈抬價(jià)現(xiàn)象。例如在長寧區(qū)安化路附近某房源，約60平方米，兩室一廳，自如收房價(jià)格為5200元/月，低于周邊6000元/月的市場平均租金。

　　“長租公寓的主要競爭對手，其實(shí)不是同類公寓，而是自然租賃。”一位管家坦言。“如果價(jià)格比市場價(jià)高出太多，就無人問津。因此，公寓傾向于比市場價(jià)更低的價(jià)格獲取房源，再以高出5%—10%的價(jià)格重新出租。”上述安化路房源，自如重新出租價(jià)格為6260元/月，比市場平均租金略高。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同公寓對于房屋租金的報(bào)價(jià)機(jī)制不同。青客有專門的收益管理部，對獲取的所有房源制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，收房管家只能根據(jù)制定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行輕微的一些浮動(dòng)。而自如、蛋殼的報(bào)價(jià)往往由收房管家自己決定。“采房團(tuán)隊(duì)如果和出租團(tuán)隊(duì)分離，往往能制衡房屋租金，因?yàn)槿绻辗孔饨鹛?，出租團(tuán)隊(duì)就會(huì)一票否決。”

　　多位房屋管家表示，目前在公寓企業(yè)內(nèi)，收房管家的業(yè)務(wù)指標(biāo)壓力較大，只要能在短期沖到業(yè)績前列，就會(huì)收到現(xiàn)金、禮物等各種獎(jiǎng)勵(lì)。以“自如”臨平路商圈為例，收到的第一套房，管家能收到888元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

　　記者嘗試向自如、蛋殼、青客等多家中介出租一套價(jià)格偏高的房源，中介均拒絕不合理報(bào)價(jià)。當(dāng)記者暗示自如管家，蛋殼公寓已接受了這一不合理報(bào)價(jià)后，這位管家驚訝地說：“這么高價(jià)格，他們瘋了吧!”幾經(jīng)權(quán)衡，他還是放棄了該房源。

　　如何防范“房租上漲”風(fēng)險(xiǎn)

　　“房租上漲”輿論背后，監(jiān)管部門正在出手。8月17日，北京住建委等多個(gè)部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源等。

　　上海應(yīng)該如何防范類似情況發(fā)生?中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，首先應(yīng)健全市場數(shù)據(jù)監(jiān)管，目前對于租金尚沒有統(tǒng)一和權(quán)威的數(shù)據(jù)發(fā)布，包括市場存量房源數(shù)量、不同機(jī)構(gòu)的租金水平等缺乏完整、透明的公開數(shù)據(jù)，可以強(qiáng)化內(nèi)部調(diào)研，完善監(jiān)管部門內(nèi)部的數(shù)據(jù)庫。

　　同時(shí)，應(yīng)發(fā)揮國企“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年至今，上海已成交超過30幅租賃地塊。這些地塊普遍位于張江、前灘、市北、莘莊等熱門區(qū)域，周邊年輕工作群體規(guī)模很大，租房需求旺盛。自2017年下半年以來，上海已在租賃房需求量大的創(chuàng)新園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)等區(qū)域，先后推出29幅79.9公頃的土地，用于租賃住房建設(shè)，大體可興建租賃住房2.2萬套。

　　2018年，上海將繼續(xù)增加租賃住房用地供給。8月14日，楊浦區(qū)租賃用地新江灣社區(qū)E2-02B地塊(新江灣城街道439街坊)出讓，地塊底價(jià)成交，成交總價(jià)3.5508億元，成交樓板價(jià)8089元/平方米。該公司于今年5月已經(jīng)獲得1幅新江灣城的租賃地塊。

　　上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授陸銘介紹，上海在邁向“卓越的全球城市”和推進(jìn)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心的進(jìn)程中，迫切需要進(jìn)一步吸引、聚集一流人才，大力發(fā)展住房租賃市場，是上海筑巢引鳳，保障人才“租”有所居的重要條件。為防止房租出現(xiàn)非理性抬升，上海的房屋供應(yīng)總量也值得關(guān)注。他建議，現(xiàn)有大量工業(yè)用地密度較低，可嘗試轉(zhuǎn)化為多元化用地模式，兼容商業(yè)和住宅用途。對于住宅用地，可適度增加內(nèi)部建筑容積率，有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　上海市房屋管理局市場監(jiān)管處副處長劉紀(jì)來介紹，上海住房租賃公共服務(wù)平臺自今年3月31日上線試運(yùn)行，已實(shí)現(xiàn)房源發(fā)布、實(shí)名認(rèn)證、合同網(wǎng)簽等基本功能，并提供租金查詢、金融服務(wù)、法律問答等便民服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范上海住房租賃市場秩序，為市場參與各方提供安全、便捷、暢通的服務(wù)。7月1日，上海已全面實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度。通過網(wǎng)簽合同備案，對租賃企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管。

　　未來，上海將不斷優(yōu)化完善住房租賃平臺功能，逐步實(shí)現(xiàn)住房租賃合同“網(wǎng)簽備案一體化”，真正做到“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”。同時(shí)依托平臺，逐步推進(jìn)租賃住房信用體系建設(shè)，充分保障住房租賃各方合法權(quán)益。