今年南京住房租賃市場規(guī)模將超200億元，而至2027年，這一數(shù)字將增至500多億元。與此同時，2020-2027年，南京年均租賃住房供應(yīng)量有望超過8.9萬間，與同期年均預(yù)計6.6萬間的住房租賃需求相比，將出現(xiàn)供大于求的趨勢。20日，在《中國房地產(chǎn)金融》江蘇事業(yè)部、南京市房地產(chǎn)學(xué)會等主辦的“南京長租公寓市場趨勢研討沙龍”上，記者獲悉上述權(quán)威預(yù)測數(shù)據(jù)。

　　南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長、南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華表示，“房住不炒”“租購并舉”的住房制度確立后，在一系列政策利好刺激下，北京、上海、南京等12個試點城市啟動租賃用地供應(yīng)加速模式，其中，南京已出讓5幅租賃住房用地，總建筑面積360萬平方米。根據(jù)今年南京國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，當?shù)?00公頃商品住房用地中，租賃住房用地占比將不低于30%。

　　“南京有153萬外來常住人口，這是住房租賃的主流群體。我們通過研究，得出南京2018-2027年住房租賃市場規(guī)模預(yù)測值，今年南京住房租賃市場規(guī)模可達200.50億元，明年可達230億元……而到2027年可達534.25億元。”吳翔華介紹說。

　　同時披露的南京2020-2027年租賃住房供需情況顯示，2020年南京租賃住房供應(yīng)量可達8萬間、需求量54630間，2021年供應(yīng)量8萬間、需求量67173間……2027年供應(yīng)量10萬間、需求量65923間?？傮w來看，2020年至2027年，租賃住房供應(yīng)總量將達71.5萬間，年均供應(yīng)量約8.9萬間;同期租賃住房需求總量為530157間，年均需求量約6.6萬間，供大于求是大勢所趨。

　　“南京主城總價200萬以內(nèi)的剛需房源已屈指可數(shù)，剛需買房難。”吳翔華認為，大力發(fā)展“租購并舉”是房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，對商品房市場影響最小，也有助于消化庫存并穩(wěn)定預(yù)期，可為長效機制的最終確立贏得時間。

　　東南公寓管理公司總經(jīng)理劉雙鵬告訴記者，他們?nèi)ツ曛两褚堰\營5家長租公寓門店，可租賃房源1500間，年內(nèi)將在南京開出1萬間長租公寓。

　　他從城市更新、人口流動的角度分析住房租賃市場的巨大發(fā)展前景。“去年以前，每年外地來寧就業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生為5萬人，其中約20%的大學(xué)畢業(yè)生要租房，每年新增租賃需求1萬套以上。今年初南京推出‘寧聚計劃’，5年內(nèi)每年引進20萬人才落戶，這意味著住房租賃需求還將加倍增長。”

　　南京安居保障房建設(shè)發(fā)展有限公司投資企管部部長高聞?wù)f，他們正展開利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的嘗試，從她口中，記者聽到一個全新的居住概念——“長住社區(qū)”，“這是為了更好踐行‘房子是用來住的’理念，租客可以一直住在社區(qū)里，只要租客不搬走，我們就會始終為租客提供服務(wù)”。

　　南京租賃住房市場前景廣闊，但各類市場主體的發(fā)展狀況冷熱參半，行業(yè)痛點已暴露出來——

　　未來域副總裁徐郝捷說，他們早在8年前已介入長租公寓市場，是業(yè)內(nèi)唯一的公寓全品類企業(yè)，既有人才公寓、服務(wù)式公寓、青年公寓，也有藍領(lǐng)公寓、移動智能公寓，可滿足不同層次的住房租賃需求。但即便已積累一定運營經(jīng)驗和口碑，未來域同樣面臨重重阻礙，比如：租金增長緩慢導(dǎo)致投資收益周期長，買不起“面粉”(土地)，資金成本高等。長租公寓運營人才的極度缺乏也是行業(yè)內(nèi)一大痛點，不少人都是從地產(chǎn)、酒店等外圍行業(yè)轉(zhuǎn)入長租公寓領(lǐng)域，缺乏專業(yè)能力、研發(fā)能力和穩(wěn)定性。

　　長租公寓市場群雄并起之時，先前開出的一些長租公寓項目因空置率高已難以維持。有業(yè)內(nèi)人士透露，其所在公司正在處理5起并購，“很多小公寓已經(jīng)運作不下去了”。

　　從長租公寓業(yè)界的共同體會看，房租是其主流收入，但光靠租金遠遠不夠。即便政府運作的人才公寓，也面臨這樣的困境。徐郝捷說，他們在全國各地為政府的人才公寓項目算過賬，最短的也要20年才能回本。

　　為獲取更多邊際利潤，不少長租公寓項目已將增值服務(wù)作為后期運營的關(guān)鍵，并加強資本運作力度。

　　南京冠寓商業(yè)運營公司總經(jīng)理夏冰月稱，之前他們的長租公寓產(chǎn)品定位單一，4個門店均專注于發(fā)展藍領(lǐng)公寓，經(jīng)過一段時間試水后，他們調(diào)整為兩個藍領(lǐng)公寓、兩個白領(lǐng)公寓，承租率果然有所上升。“在北京和上海，冠寓還將開出月租分別為6萬多元和2萬多元的高端公寓產(chǎn)品，以實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，把更多租客引進來。”

　　吳翔華提醒說，租購并舉的前提是租購?fù)瑱?quán)。但現(xiàn)實是，租購并不同權(quán)，不能給承租人帶來居住和心理的穩(wěn)定性，加之受傳統(tǒng)置業(yè)觀念、積累個人財富等因素影響，租房習(xí)慣的養(yǎng)成還有待時日。高聞表示，他們也在向市里反饋，希望盡快推動租售同權(quán)細則落地。