在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“穩(wěn)住樓市股市”之后，各地開(kāi)始落地新一輪穩(wěn)樓市政策。一周之內(nèi)，兩地先后官宣“取消公攤面積”。 “取消公攤”再度成為熱搜關(guān)鍵詞。
近日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，落實(shí)取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)政策，取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽(yáng)市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
分析人士認(rèn)為，上述措施中提到的取消新房銷售限價(jià)、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消公攤等關(guān)鍵詞，是近期市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。取消公攤、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房信心，加速剛性和改善型購(gòu)房需求的釋放，助推房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)。
今年，廣東肇慶和湖南湘潭等地也提出“取消公攤”。此外，包括廣州、杭州、長(zhǎng)沙和廈門(mén)等地，雖未明確取消公攤，但也通過(guò)放寬對(duì)贈(zèng)送面積限制、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)等空間面積計(jì)算規(guī)則的方式提高實(shí)際得房率。
更早之前，合肥市于去年7月召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專題會(huì)議，就提出“為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。
從取消公攤面積的城市來(lái)看，目前以三線城市、四線城市為主。業(yè)內(nèi)人士表示，張家口的城市能級(jí)無(wú)法與一線城市、二線城市相比，但其最新政策關(guān)于延長(zhǎng)購(gòu)房補(bǔ)貼、用好專項(xiàng)債回購(gòu)閑置土地等舉措，很好呼應(yīng)了當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)切，因而對(duì)其他城市具有一定的借鑒意義。
我國(guó)2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
據(jù)了解，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。
無(wú)論商品房是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)還是按建筑面積計(jì)價(jià)，對(duì)購(gòu)房整體成本的影響可能并沒(méi)有想象中大，本質(zhì)上是商品房?jī)r(jià)格計(jì)算方法的差異，對(duì)房?jī)r(jià)影響整體較小。
不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前“公攤不透明”才是根本問(wèn)題。不同樓盤(pán)公攤比例不同，公攤面積計(jì)算較為復(fù)雜，有消費(fèi)者購(gòu)買110平方米房子，到手僅61平方米，“買大得小”飽受詬病。未來(lái)如果能按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，有利于購(gòu)房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，有利于減少因信息不對(duì)稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范。
但如果僅按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，也可能導(dǎo)致出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商降低公共部位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、部分購(gòu)房者產(chǎn)生不需要承擔(dān)公共部位責(zé)任的錯(cuò)覺(jué)等諸多問(wèn)題。
事實(shí)上，“取消公攤”的討論由來(lái)已久，大家普遍討論其對(duì)購(gòu)房成本和用房成本的影響。有購(gòu)房者疑惑，“之前買的是不是多交錢了?”“物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)怎么收?”
河北、湖南等地住建部門(mén)表示，該政策用意并非取消公攤，而是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)能夠更清晰地了解所購(gòu)居住空間的實(shí)際大小，有助于購(gòu)房者分辨出商品房的性價(jià)比。對(duì)于“物業(yè)費(fèi)”、“采暖費(fèi)”、“稅費(fèi)”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。長(zhǎng)期來(lái)看，若物業(yè)、供熱、稅費(fèi)等計(jì)價(jià)模式作出調(diào)整，則可進(jìn)一步影響購(gòu)房者的用房成本。這一政策有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加公平合理地發(fā)展，使得購(gòu)房者能更容易接受房屋的定價(jià)，可能帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度的提高。
《人民日?qǐng)?bào)》有評(píng)論指出，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，就是讓消費(fèi)者明明白白消費(fèi)。買的房有多大，得到的就是相應(yīng)面積的生活空間。房地產(chǎn)發(fā)展，民生是落腳點(diǎn)。得房率的高低，首付、還貸壓力……種種因素，都會(huì)影響居民購(gòu)房意愿。購(gòu)房“所見(jiàn)即所得”，既尊重了知情權(quán)，讓市場(chǎng)更透明，還擠掉銷售“水分”，降低購(gòu)房交易成本，有助于穩(wěn)定消費(fèi)預(yù)期，增強(qiáng)消費(fèi)信心。好政策要落好，配套管理制度也要跟上。比如完善測(cè)繪規(guī)范，更新房屋計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤部位管護(hù)責(zé)任。有好政策，增強(qiáng)消費(fèi)意愿，建好房子，提升居住品質(zhì)，才能更好滿足剛性和改善性住房需求。
整理：新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 唐悅
