全國房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月份來了一波小陽春，與去年同期相比有所增長，4月份又掉頭向下，5月份仍沒有明顯起色。從去年開始，中央及地方各級政府先后出臺了一系列救市政策，盡管市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整階段。

　　近來“救樓市”呼聲此起彼伏，有的主張力挺樓市，呼吁政府盡快出手，拯救處于水深火熱之中的樓市。有的反對，認(rèn)為樓市不需要救，應(yīng)順應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，通過市場機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。還有一種觀點，直接躺平，自我修復(fù)，任其生長。

　　吳曉波先生發(fā)表了一篇短文《只有救樓市才能救內(nèi)需》，提出五項救市建議。北師大董藩教授提出救樓市14條建議。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生發(fā)表《房地產(chǎn)不需要救，需要耐心》的文章，從五個方面闡述了他的觀點。進(jìn)入6月份以來，黨媒為穩(wěn)樓市，樹信心頻頻發(fā)聲。中國經(jīng)濟(jì)時報發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》，呼吁一線城市房地產(chǎn)限購措施適時適勢優(yōu)化調(diào)整。經(jīng)濟(jì)日報發(fā)文《房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需一些耐心》，提出我們應(yīng)該給房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心。(專家的主要觀點，將在本文后附錄。)

　　各位專家從自己對樓市理解的角度，為處于病態(tài)中的房地產(chǎn)市場開出了“靈丹妙藥”。說實話，這些藥方也許能緩解病情，可是有些深層次的關(guān)鍵問題并沒有給予解答。樓市“病根”在哪?樓市“救”到何處去?希望實現(xiàn)什么目標(biāo)?

　　2020年初為了應(yīng)對疫情造成的經(jīng)濟(jì)下行，政府出臺一系列“救樓市”政策，在政策驅(qū)動下房地產(chǎn)市場快速上漲，至2021年上半年為了抑制快速上漲的房地產(chǎn)市場，政府又出臺調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場降溫下行，2022年開始加速下行。從2022年下半年政府又快速出臺“救市”政策，出手之快，力度之大前所未有，但是效果不明顯。今年一季度雖有小陽春，但隨后樓市又處于下行探底階段。

　　我們知道，我國房地產(chǎn)市場20多年的發(fā)展過程中，在政策調(diào)控與救市的驅(qū)動下不斷發(fā)生變化，因城市住房強(qiáng)大需求與供應(yīng)內(nèi)在運行規(guī)律所決定，這一階段房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了六次較大的波動，依然是一路高歌猛進(jìn)，商品房銷售量價齊升。

　　我國房地產(chǎn)市場走過了20多年，為什么每一次在樓市下行時，政府出手救市都靈?房地產(chǎn)市場都會有一個快速上升的過程，但是這一次救市卻反應(yīng)遲緩，仍在下行探底呢?

　　我們做了大量的調(diào)研認(rèn)為：房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，就是平衡需求與供應(yīng)的關(guān)系。

　　我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，雖然存在一些問題，但是依然取得了巨大的成績，有力地推動了我國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，城市居民住房條件得到極大改善，全國人均住房面積超過40㎡，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平，至2022年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%。

　　那么問題來了，我國城市到底還需要多少房子?今后我國房地產(chǎn)市場仍然有四大需求。1、我國新型城鎮(zhèn)化仍在發(fā)展進(jìn)程中，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市拉動房地產(chǎn)市場發(fā)展，大約還會持續(xù)10年時間。2、改善性住房需求不斷上升。3、投資性購房仍有一定的需求。4、新市民居住需求呈現(xiàn)上升趨勢。但是，因城市人口住房條件得到根本改善，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素，城市住房需求將會逐漸下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，待售商品房、施工面積數(shù)量很大，同時二手房上市供應(yīng)量也在快速增加。目前房地產(chǎn)市場正處于需求下降，供應(yīng)上升的狀態(tài)，調(diào)控房地產(chǎn)市場供需關(guān)系，已是當(dāng)前迫切需要解決的問題，必須引起政府高度重視。

　　我從2018開始在全國各地的演講或發(fā)表文章中，就預(yù)測我國房地產(chǎn)市場將會從2020年開始進(jìn)入轉(zhuǎn)型新周期。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近30年高速增長，將在2022年開始進(jìn)入中速增長期，其主要特點是商品房銷售量將會持續(xù)下行，但仍然有較高的需求。房價會在目前的高位上下波動，城市與區(qū)域差別將會越來越明顯，越來越大，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。

　　樓市“救”到何處去?本文結(jié)論：如果寄希望于通過拯救樓市回到曾經(jīng)擁有過的房地產(chǎn)市場量價齊升的紅火時代，那是絕對不可能的!

　　拯救樓市的目標(biāo)就是盡快穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府出招，企業(yè)自救，金融穩(wěn)定，重塑市民購房信心，四方齊努力，救市穩(wěn)樓市，盡快建立房地產(chǎn)市場新發(fā)展模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，這是我們希望看到的局面。

　　我們認(rèn)為：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入加速換擋期、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入加速轉(zhuǎn)型期、房地產(chǎn)項目進(jìn)入加速升級期、房地產(chǎn)運營進(jìn)入加速融合期。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入中速增長新周期，今后的發(fā)展趨勢是什么?房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對?我將在今后的演講或文章中，闡述我的觀點，敬請關(guān)注。您如需與我探討，請在下面留言。

　　專家關(guān)于“救樓市”的主要觀點

　　吳曉波先生發(fā)表了一篇短文《只有救樓市才能救內(nèi)需》。文章認(rèn)為，想要提振當(dāng)前十分低迷的國內(nèi)需求，恐怕非房地產(chǎn)莫屬，因此，只有救樓市才能救內(nèi)需。并提出五項救市建議：盡快對房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問題做出具體的法律安排和明示。降低改善型住房的房貸利率。降低存量房貸利率。全面取消限價政策。認(rèn)真落實“三支箭”和保交樓政策。

　　北師大董藩教授提出救樓市14條建議：中央政府要釋放明確的救市信號，要推出國家層面的救市措施。要通過中央政府文件，重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，恢復(fù)市場主體的信心。放松對“三條紅線”的管理。中央政府要明確宣布緊縮未來幾年的建設(shè)用地供應(yīng)。全面取消限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。對開發(fā)商和買房者實施財稅扶持政策。鼓勵各地政府在購房補(bǔ)貼、稅收減免方面給購房者以幫助。降低首付成數(shù)，延長按揭貸款期限。要適度松綁房地產(chǎn)貸款集中度限制。處理好爛尾樓罷供問題。已出臺的保交樓支持政策，必須落實好。對開發(fā)商的融資一定要出臺實實在在的政策等。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生發(fā)表《房地產(chǎn)不需要救，需要耐心》的文章，從五個方面闡述了他的觀點：一是正確認(rèn)識中國房地產(chǎn)所處的階段。中國房地產(chǎn)并沒有進(jìn)入“晚期”，而是剛剛進(jìn)入到中期。二是清理不合時宜的房地產(chǎn)政策，松開卡住房地產(chǎn)脖子的手。中國已經(jīng)到了該真正落實制度建設(shè)，長效機(jī)制的時候了。三是真正貫徹支持“改善型需求”的政策。四是暢通房地產(chǎn)市場的循環(huán)體系。五是解決房地產(chǎn)問題需要耐心，需要大智慧。

　　中國經(jīng)濟(jì)時報發(fā)布《一線城市房地產(chǎn)限購應(yīng)適時優(yōu)化調(diào)整》，該文強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)三高模式(高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn))將逐漸成為歷史。消費者對住房需求也發(fā)生了明顯的改變，從過去“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。呼吁一線城市房地產(chǎn)限購措施適時適勢優(yōu)化調(diào)整。

　　經(jīng)濟(jì)日報發(fā)文《房地產(chǎn)市場企穩(wěn)還需一些耐心》，該文指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，市場明顯下行，購房者觀望情緒濃厚。2023年第一季度，很多城市都出現(xiàn)了銷售量和銷售價格的雙升，如今的回落，當(dāng)視為企穩(wěn)回升過程中出現(xiàn)的正常波動。有關(guān)部門和各地持續(xù)出臺支持政策，放松購房限制，減輕資金壓力，加大金融支持，而政策的落地見效需要一定時間。我們應(yīng)該給房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升以及持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展更多耐心和信心。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是一個大行業(yè)、好行業(yè)，房地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　注：本文已獲“東方地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)盟”授權(quán)發(fā)布。