2020年樓市表現(xiàn)如何?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽這樣評價(jià)：“總體運(yùn)行平穩(wěn)，基本實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)?！苯y(tǒng)計(jì)顯示，2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積比上年分別增長7%、2.6%；江蘇這兩項(xiàng)指標(biāo)增速分別為9.7%、10.4%，明顯快于全國平均水平。江蘇和廣東，一個(gè)連續(xù)兩年摘得全國商品房銷售面積桂冠，一個(gè)連續(xù)六年穩(wěn)居全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額第一。
和上年相比，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積增速回升2.7個(gè)百分點(diǎn)；江蘇兩項(xiàng)指標(biāo)增速分別比上年提高0.3個(gè)、6.8個(gè)百分點(diǎn)。至于房價(jià)，易居房地產(chǎn)研究院的研究報(bào)告顯示，全國100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲10.8%?？梢哉f，在堅(jiān)持“房住不炒”、各地調(diào)控頻繁的行業(yè)背景下，特別是在遭受新冠肺炎疫情的嚴(yán)重沖擊下，全國樓市表現(xiàn)超預(yù)期，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了關(guān)鍵作用，但熱點(diǎn)大城市熱點(diǎn)板塊“一房難求”同時(shí)存在，樓市供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。
經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的“關(guān)鍵先生”
在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，固定資產(chǎn)投資發(fā)揮著關(guān)鍵作用。而無論從房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的分量衡量，還是從商品房銷售對家裝、家電等行業(yè)消費(fèi)的連鎖影響考察，樓市投資與銷售至今仍是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的“關(guān)鍵先生”。
春節(jié)期間，記者路過南京市孝陵衛(wèi)一條巷子，朝南百十米長的街面有24家商戶，其中房地產(chǎn)中介就有4家，數(shù)量僅次于經(jīng)營吃食的5家。在居民家門口寸土寸金的商業(yè)布局中，一輩子打不了幾次交道的房地產(chǎn)中介，居然已和“吃”這樣的日常剛需“地位”相當(dāng)，可見去年房地產(chǎn)中介的日子不錯(cuò)，樓市溫度不低。
“開發(fā)投資增速穩(wěn)步回升，銷售逐月回暖”，這是省統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)業(yè)年度分析報(bào)告對江蘇樓市的“評語”。
去年1-5月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，“負(fù)轉(zhuǎn)正”時(shí)間早于固定資產(chǎn)投資6個(gè)月，后者在年底才浮出水面，全年微增0.3%。
2020年，民間投資占江蘇固定資產(chǎn)投資比重達(dá)68.8%。同期數(shù)據(jù)顯示，江蘇民間固定資產(chǎn)投資同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，但民間房地產(chǎn)開發(fā)投資增長12.5%，拉動(dòng)民間投資增長4.1個(gè)百分點(diǎn)。
蘇州是江蘇固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資第一大市，2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占其固定資產(chǎn)投資的比重為51.2%，超“半壁江山”。南京市這一比重為48.6%。在投資調(diào)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資固然是被優(yōu)化的對象，但作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其現(xiàn)實(shí)地位和影響仍不容忽視。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，蘇南總量仍最大。2020年，蘇南地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.3%，增速低于蘇中的32%和蘇北的12.6%，占全省比重由2019年的65.3%下降到61.5%。
投資活躍的同時(shí)，銷售也不錯(cuò)。2020年，江蘇商品房銷售15427萬平方米，其中，住宅13856萬平方米，按100平方米/套計(jì)，相當(dāng)于賣了近139萬套房。江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的9.3%，商品房銷售面積占8.8%，相當(dāng)于全國每賣出11套房，起碼有一套在江蘇。自2015年起，江蘇商品房年銷售面積連續(xù)6年超億平方米，2020年創(chuàng)出歷史新高。
全省13個(gè)設(shè)區(qū)市中，蘇州市以2192萬平方米的絕對量排在全省銷售面積首位，緊隨其后的是南通(2000萬平方米)、徐州(1658萬平方米)。
“白銀時(shí)代”的成色不低
3年前，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)市場還處于白銀時(shí)代，并解釋說：“當(dāng)我們把白銀和黃金進(jìn)行對比的時(shí)候，不要忘記，白銀也是貴金屬。中國的城市化過程并沒有結(jié)束，城市對于空間的需求，無論從數(shù)量還是品質(zhì)上來看，都依然龐大?！?020年超預(yù)期的樓市表現(xiàn)，展現(xiàn)的正是“白銀”不低的成色。
2020年，熱點(diǎn)大城市熱點(diǎn)板塊“一房難求”的新聞不時(shí)刺激著公眾眼球：上海一位博士4次參與搖號失敗，買不到房，情急之下給市領(lǐng)導(dǎo)致信提建議；南京一套700萬的河西房，一位市民經(jīng)過一年9次搖號才中簽，還稱自己是“幸運(yùn)兒”。
作為“準(zhǔn)一線城市”，2020年，諸多發(fā)展利好“加身”的南京累計(jì)成交新房8.6萬套、二手房12萬套，雙雙創(chuàng)下近4年來的新高。上海市新房成交面積、二手住房成交套數(shù)也都創(chuàng)出近4年來新高。同樣創(chuàng)出近4年來新高，這應(yīng)該不是巧合。
當(dāng)然，在樓市“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)行業(yè)整體快速擴(kuò)張和市場單邊快速上漲都已結(jié)束，取而代之的是結(jié)構(gòu)性供需矛盾，熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市、城市的熱點(diǎn)板塊與非熱點(diǎn)板塊冷熱不均現(xiàn)象普遍存在。
城市群和都市圈建設(shè)，加速了人口往經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域流動(dòng)的進(jìn)程，在人口增長趨勢放緩的背景下，不同城市的樓市溫度因“人”而異實(shí)屬正常。舊換新、小換大、農(nóng)村遷居城市、小城市遷居大城市，居民改善居住條件得償所愿的前提條件是足夠有錢，這首先取決于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
2020年，江蘇樓市的“溫度”不低，個(gè)中緣由有兩點(diǎn)很重要：一是全省不同區(qū)域以及城鄉(xiāng)的協(xié)調(diào)發(fā)展更均衡，二是“十三五”時(shí)期江蘇快速補(bǔ)上了高鐵建設(shè)的短板，提升了商品房的區(qū)位價(jià)值。2020年江蘇城鎮(zhèn)化率達(dá)72%，較上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，越來越多的農(nóng)民變?yōu)槭忻?，充?shí)了樓市購買力。而居民買房無論是出于自住消費(fèi)還是投資增值，“區(qū)位”“地段”都是王道，交通便利性無疑成為“區(qū)位”“地段”優(yōu)勢的關(guān)鍵要素之一。
“十三五”時(shí)期，江蘇人傲嬌的發(fā)展成績之一，就是五年建成了“高鐵大省”，蘇南沿江、蘇中、蘇北地區(qū)均進(jìn)入上海1-2小時(shí)都市圈。難怪2020年南通樓市格外火熱，全市商品房銷售面積增長14.6%，商品房銷售額增長16.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5%。要知道，南通的常住人口、GDP規(guī)模均排在全省第四位，但去年商品房銷售居然“賣”過了省會(huì)南京，顯然，交通條件改善進(jìn)而提升經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢，成為南通樓市吸引力增強(qiáng)的重要“得分”項(xiàng)。
“有形之手”摁住暴漲風(fēng)險(xiǎn)
價(jià)隨量升，是市場正?，F(xiàn)象，何況住房本身兼有投資屬性。但，商品房尤其是商品住宅又是特殊的，“居者有其屋”的基本民生需求決定了房子是用來住的，而不是用來炒的，調(diào)控房價(jià)漲幅如同調(diào)控物價(jià)漲幅，均因涉及基本民生而尤為必要。所以，不必諱言房價(jià)上漲，應(yīng)警覺的是房價(jià)過快上漲，尤其是投資、投機(jī)性需求造成的房價(jià)虛漲，政府“有形之手”調(diào)控發(fā)力點(diǎn)也在于此。
2020年，全國商品房銷售額增長8.7%，快于銷售面積增速6.1個(gè)百分點(diǎn)，這多出來的6.1個(gè)百分點(diǎn)無疑和房價(jià)上漲緊密關(guān)聯(lián)。
2020年12月，納入國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)的江蘇4市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅為：徐州上漲10%，揚(yáng)州上漲6.6%，無錫上漲6.3%，南京上漲4.9%。單看去年數(shù)據(jù)，江蘇這4個(gè)城市房價(jià)漲幅不僅大大超過物價(jià)平均漲幅，也讓居民收入增速相形見絀。
事實(shí)上，去年江蘇熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控收緊政策密集出臺。如，新房房價(jià)連漲57個(gè)月的徐州市，去年10月就從宅地供應(yīng)、備案價(jià)格管理、裝修行為與價(jià)格監(jiān)管、房地產(chǎn)金融政策、限售等多方面給出指導(dǎo)政策。去年南通GDP增長4.7%，增速全省居首，樓市也堪稱火熱，今年南通市政府工作報(bào)告中就明確提出要堅(jiān)持“房住不炒”，而該市2020年政府工作報(bào)告除提出堅(jiān)持“房住不炒”外，還特別指出要“控制房價(jià)上漲趨勢”。
江蘇城鎮(zhèn)化率低于全球高收入經(jīng)濟(jì)體81.3%的平均數(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有一定成長空間，尤其是中心城市樓市應(yīng)有不錯(cuò)的前景。省統(tǒng)計(jì)局分析報(bào)告這樣展望：我省正處于多個(gè)國家重大戰(zhàn)略疊加實(shí)施機(jī)遇期，交通、教育、醫(yī)療等利好，推進(jìn)城市能級不斷提升，為房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了有利環(huán)境；改善型需求的增加，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了新一輪的發(fā)展機(jī)遇，在地段、配套、品質(zhì)、規(guī)劃等方面勝出的“好房子”依舊備受客戶青睞。
顯然，樓市調(diào)控需要在維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，與摁住房價(jià)非理性上漲沖動(dòng)、滿足群眾住房條件改善性需求之間精準(zhǔn)拿捏。而解決大城市新市民、困難群眾等住房突出問題，還需政府在有效增加保障房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房等方面繼續(xù)揮出“重拳”。(新華日報(bào)記者 吉強(qiáng))
