在存量房(又稱二手房)買賣中

　　錢給了，房產(chǎn)沒過戶，擔(dān)心!

　　房產(chǎn)過戶了，可錢還沒收齊，也擔(dān)心!

　　有沒有辦法可以讓買賣雙方都放心交易?

　　近日，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺了《南通市市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管實施辦法》，辦法將進(jìn)一步加強(qiáng)存量房市場管理，規(guī)范存量房交易行為，保障交易資金安全，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，辦法自2020年12月1日起施行。

　　存量房交易資金監(jiān)管如何實施?

　　資金安全能否得以保障?

　　與傳統(tǒng)交易有何不同?

　　對買賣雙方普遍關(guān)心的問題，記者請市住建局相關(guān)處室負(fù)責(zé)人作了進(jìn)一步解讀。

　　提供第三方平臺

　　交易更安全放心

　　存量房交易資金監(jiān)管是指二手房買方將交易資金存入存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶，其中購房貸款由銀行轉(zhuǎn)入該專用賬戶，等到房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)順利完成后，最終將監(jiān)管資金劃入二手房賣方的銀行結(jié)算賬戶。“這個官方的專用賬戶相當(dāng)于提供了類似‘支付寶’功能，更安全也更具公信力?！笔凶〗ň址康禺a(chǎn)市場監(jiān)管處處長胥小華介紹說。

　　對于購房人需要貸款的二手房交易，存量房資金監(jiān)管對于保護(hù)交易雙方資金安全的作用尤其突出。

　　以往二手房買賣，購買方支付首付款后，存在出售方不能配合過戶或房產(chǎn)中途會被法院查封、另行售賣等可能，購房方存在較大風(fēng)險；由于必須先將房產(chǎn)過戶后購房人方能辦理抵押貸款，而此時出售方只收到少量房款，同樣存在購房人無法獲批貸款、將房產(chǎn)辦理民間借貸抵押和另行出售得款后逃跑等風(fēng)險。此前，我市已出現(xiàn)過此類案例。這次市住建局推出的存量房資金監(jiān)管辦法升級版，就很好的解決了交易雙方的顧慮和風(fēng)險，使二手房交易更加安全和規(guī)范。

　　記者了解到，與傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易模式相比，新的存量房交易資金監(jiān)管辦法有三大特點：

　　01

　　利用貸款購房的，交易資金由自愿監(jiān)管轉(zhuǎn)為強(qiáng)制監(jiān)管，但全額支付房價款的，交易雙方可以至房產(chǎn)交易中心共同申請免監(jiān)管，直系親屬之間的房產(chǎn)交易也免監(jiān)管；

　　02

　　經(jīng)過多部門的通力合作，實現(xiàn)了帶抵押房產(chǎn)的合同備案，以及原抵押權(quán)注銷、轉(zhuǎn)移登記和新設(shè)立抵押權(quán)的同時辦理，解決了賣方須先還清原抵押貸款，才能辦理合同備案和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的不便。據(jù)了解，該模式為國內(nèi)首創(chuàng)；

　　03

　　委托監(jiān)管銀行簽訂存量房買賣合同和資金監(jiān)管協(xié)議，方便群眾辦事。

　　“這一舉措為老百姓辦理二手房交易提供了諸多利好之處，交易安全得到保障，交易環(huán)節(jié)更加流暢便捷。”

　　胥小華告訴記者，通過接受存量房交易資金監(jiān)管，可以確保賣方能及時足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權(quán)益。此外，產(chǎn)權(quán)帶抵押轉(zhuǎn)讓過程中也可以進(jìn)行資金監(jiān)管，既可以減輕賣方還貸的資金壓力，也可以避免買方提前墊資還款造成的風(fēng)險。通過接受存量房交易資金監(jiān)管，按照既定的公平、公正、公開的模式進(jìn)行房產(chǎn)交易，讓買賣雙方不再糾結(jié)于先過戶還是先給房款，促進(jìn)市場成交。

　　市民選擇存量房交易資金監(jiān)管后，銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款，抵押登記和交易過戶同時進(jìn)行，從而大大縮短交易的時間，提高了交易的效率。

　　縮短交易時間

　　讓市民少跑路

　　與辦理《存量房買賣合同》備案時相同，需交易雙方所有權(quán)利人和義務(wù)人同時到場辦理。

　　買賣雙方在監(jiān)管銀行辦理交易資金監(jiān)管手續(xù)時，除了審批購房貸款所需的必要材料外，還需提供以下材料：已預(yù)審?fù)ㄟ^的《存量房買賣合同》(原件)；《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》(直接在監(jiān)管銀行簽署)；房屋所有權(quán)證(原件、復(fù)印件)；交易雙方身份、婚姻證明(原件、復(fù)印件)；交易雙方在監(jiān)管銀行開設(shè)的借記卡、存(單)折等。

　　除此之外，交易雙方在簽訂《存量房買賣合同》時，需準(zhǔn)確填寫相應(yīng)信息，尤其是房改房的建筑面積，必須填寫實際測繪面積。否則將直接影響后期購房貸款發(fā)放的準(zhǔn)確性。

　　同時，交易雙方在選擇監(jiān)管銀行時要遵循一定的規(guī)則：賣方有抵押貸款未還清的，只能選擇原抵押貸款銀行作為監(jiān)管銀行；賣方無抵押貸款未還清的，可以自行選擇監(jiān)管銀行。

　　交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)無需預(yù)約，相關(guān)手續(xù)在監(jiān)管銀行可直接辦理，資金監(jiān)管過程也不收取任何費用。

　　“實行南通市市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管后，市民在買賣不動產(chǎn)的過程中，只要提交一份材料，跑一次，就可以把轉(zhuǎn)移登記和抵押登記一并辦理，這樣不僅方便了群眾，也提高了我市的營商環(huán)境評價水平。”市不動產(chǎn)登記中心副主任趙攸忠介紹說。

　　交易流程高效

　　行業(yè)規(guī)范可期

　　在正式實行存量房交易資金監(jiān)管辦法之后，買賣雙方只要跑一次銀行，就可以一站式辦理合同網(wǎng)簽、簽訂監(jiān)管協(xié)議、存首付、申請貸款，待貸款發(fā)放到監(jiān)管賬戶后，再去一次不動產(chǎn)登記中心辦理合同備案、過戶、抵押，就完成了交易行為。銀行在抵押登記辦妥后就根據(jù)交易中心的指令直接進(jìn)行劃款，減少了買賣雙方在銀行和登記中心的來回奔波。

　　其中，存入監(jiān)管專用賬戶的交易資金只能在監(jiān)管協(xié)議中注明的專用賬戶中劃轉(zhuǎn)、不得以任何理由向其他賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易完成的，交易資金劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管協(xié)議中約定的賣方個人結(jié)算賬戶；交易不成的，交易資金劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管協(xié)議約定的買方個人結(jié)算賬戶。

　　記者從建設(shè)銀行了解到，該行已經(jīng)在市區(qū)營業(yè)部、崇川支行、港閘支行、開發(fā)區(qū)支行設(shè)立專柜辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并做好相關(guān)文件和流程的公示，引導(dǎo)并推廣二手房中介和買賣雙方辦理這項便民利民業(yè)務(wù)。

　　“對于整個行業(yè)來說，交易成本的降低和流程的高效會促進(jìn)市場的交易量。從全國層面來看，房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢都是增量變存量的過程，城市基礎(chǔ)建設(shè)越來越好加快了區(qū)域的城市化進(jìn)程，未來將會有更多的人才涌入到城市中，存量房的交易量也將呈現(xiàn)逐步增長的趨勢?！瘪阈∪A表示，行業(yè)的合規(guī)和交易的安全是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展趨勢，在中介行業(yè)的門店經(jīng)營過程中，要規(guī)范自己的作業(yè)行為，保障買賣雙方的交易安全。

　　附辦法全文：

　　南通市市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)存量房市場管理，維護(hù)存量房市場秩序，規(guī)范存量房交易行為，保障交易資金安全，保護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理導(dǎo)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于市區(qū)行政范圍內(nèi)國有土地上利用貸款購房的存量房交易資金監(jiān)管，先在崇川區(qū)范圍內(nèi)施行，其他區(qū)在匹配條件滿足后，逐步推廣實施。交易雙方約定全額支付房款并自愿申請存量房交易資金監(jiān)管的，同樣適用本辦法相應(yīng)規(guī)定。

　　第三條 本辦法所稱的存量房交易資金包括：首付款、分期付款、貸款、轉(zhuǎn)為購房款的定金等款項。

　　第四條 南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)存量房交易資金監(jiān)管工作的監(jiān)督管理。中國人民銀行南通市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南通監(jiān)管分局負(fù)責(zé)監(jiān)管銀行開展存量房交易資金監(jiān)管工作的監(jiān)督管理。

　　第五條 南通市房產(chǎn)交易中心(以下簡稱“監(jiān)管機(jī)構(gòu)”)負(fù)責(zé)具體監(jiān)管工作，主要履行下列職責(zé)：

　　(一)指導(dǎo)南通市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心有限公司在商業(yè)銀行開設(shè)“存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶”(以下簡稱“專用賬戶”)；

　　(二)與監(jiān)管銀行簽訂《南通市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶管理協(xié)議》；

　　(三)與交易雙方、監(jiān)管銀行簽訂《南通市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”)；

　　(四)對存量房交易資金的收存、撥付進(jìn)行管理；

　　(五)建立、維護(hù)和管理南通市區(qū)存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)(以下簡稱“監(jiān)管系統(tǒng)”)。

　　監(jiān)管銀行主要履行下列職責(zé)：

　　(一)做好專用賬戶管理工作；

　　(二)做好商業(yè)貸款批貸前置工作；

　　(三)根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指令撥付交易資金；

　　(四)及時將專用賬戶收支情況反饋給監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

　　第六條 建立統(tǒng)一的監(jiān)管系統(tǒng)，通過監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)存量房交易資金信息化管理。運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，實現(xiàn)與監(jiān)管銀行、不動產(chǎn)登記等部門間的工作對接和信息互通。

　　第二章 交易資金監(jiān)管

　　第七條 下列存量房交易資金不納入監(jiān)管范圍：

　　(一)依據(jù)生效法律文書轉(zhuǎn)讓的；

　　(二)繼承、贈與、所有權(quán)交換的；

　　(三)共有人之間份額轉(zhuǎn)讓的；

　　(四)拍賣轉(zhuǎn)讓的；

　　(五)出資入股的；

　　(六)配偶及其他直系親屬間轉(zhuǎn)讓的；

　　(七)屬于國有資產(chǎn)掛牌交易的；

　　(八)其它不具備資金監(jiān)管條件的情形。

　　第八條 下列情形可以免除資金監(jiān)管：

　　(一)交易雙方約定全額支付房款并共同簽署存量房交易資金免監(jiān)管聲明的；

　　(二)可以免除監(jiān)管的其他情形。

　　第九條 交易資金監(jiān)管按下列流程辦理：

　　(一)交易雙方憑已預(yù)審?fù)ㄟ^的《存量房買賣合同》與監(jiān)管銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《監(jiān)管協(xié)議》；

　　(二)買受方按照《監(jiān)管協(xié)議》約定將首付款存入“專用賬戶”；

　　(三)監(jiān)管銀行將貸款劃轉(zhuǎn)至“專用賬戶”；

　　(四)交易資金足額存入“專用賬戶”后，交易雙方申請《存量房買賣合同》備案，并會同貸款銀行申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移和抵押合并登記。

　　(五)登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行在兩個工作日內(nèi)按照《監(jiān)管協(xié)議》約定劃轉(zhuǎn)交易資金。

　　第十條 登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易雙方持相關(guān)材料共同至監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請辦理解除資金監(jiān)管手續(xù)；依據(jù)人民法院或仲裁委員會生效法律文書終止交易的，買受人持相關(guān)材料至監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請辦理解除資金監(jiān)管手續(xù)。

　　第三章 附 則

　　第十一條 其他各縣、市可結(jié)合本地區(qū)實際，參照本辦法執(zhí)行。

　　第十二條 本著保障交易資金安全、方便群眾的原則，可依據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

　　第十三條 本辦法自2020年12月1日起施行，原辦法同時廢止。