金九銀十是傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，國(guó)慶前一周南京樓盤扎堆上市，53家樓盤領(lǐng)到銷售許可證，累計(jì)供應(yīng)1.1萬多套新房。此時(shí)，南京新房庫(kù)存量高達(dá)5.8萬套，創(chuàng)6年來新高。但在銷售端，卻呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象，大部分樓盤去化一般，少量熱銷盤均為面積大、價(jià)格高的改善性住宅。在無錫，“改善盤”也被購(gòu)房者們高度接納，均價(jià)分別為3.28萬元/平方米和2.4萬元/平方米的兩個(gè)“高價(jià)盤”，7月份的成交面積名列前茅。愈加精準(zhǔn)的調(diào)控政策下，樓市改善型需求為何堅(jiān)挺?釋放出怎樣的信息?
“改善盤”具備不可或缺三要素
9月27日，南京主城5個(gè)搖號(hào)盤開盤，其中4盤售罄、1盤賣出八成。另外，還有7個(gè)樓盤的搖號(hào)公示出爐，分別為蘇寧檀悅、仁恒江灣世紀(jì)、星河國(guó)際、映園、融僑譽(yù)江、葛洲壩融創(chuàng)紫郡府和碧桂園泊云間，中簽率最低的為蘇寧檀悅，整體中簽率約7.7%。
這些樓盤為何銷售火爆?區(qū)位、配套、品質(zhì)，成為不可或缺的重要因素。南京城市研究專家陽(yáng)光認(rèn)為，這些樓盤都屬于城市核心地段的改善房，有著優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有成熟的周邊配套或未來將會(huì)有較好的配套。“改善盤”的戶型設(shè)計(jì)更加注重居住舒適性。符合以上特征的住宅產(chǎn)品受城市中產(chǎn)的青睞，可以滿足改善性需求。“表面看，改善盤的火爆和新房房?jī)r(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛有一定的關(guān)系，人們認(rèn)為買到即是賺到。但深究下去，周邊二手房?jī)r(jià)格為什么如此堅(jiān)挺?是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)這個(gè)改善區(qū)域的認(rèn)可，簡(jiǎn)單地說就是改善型家庭都想買。需求旺盛，價(jià)格自然水漲船高。”陽(yáng)光分析道。
除了以上共有特征，每個(gè)銷售火爆的“改善盤”也有其自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。例如南京的葛洲壩中國(guó)府，精裝檔次、戶型設(shè)計(jì)均比周邊樓盤勝出一籌，尤其是230平方米起步的超大面積，非常符合高端住宅市場(chǎng)的需求。而花語(yǔ)江南主打“科技住宅”，產(chǎn)品一經(jīng)推出便被改善型需求家庭所關(guān)注。備受追捧的蘇寧檀悅，周邊中小學(xué)教育配套較好，直擊改善型家庭的教育需求“靶心”。
再看無錫的房地產(chǎn)銷售榜單，萬科尊鵬云著位居7月份銷售面積和銷售金額榜首。無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)沈洵介紹，這是一家位于經(jīng)開區(qū)的“改善盤”，均價(jià)約24200元/平方米，以128平方米、168平方米的房源為主。項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，品質(zhì)、口碑在同地段具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力，開盤時(shí)出現(xiàn)“一房難求”的場(chǎng)面。
一觸即發(fā)的“改善型需求”群體
有業(yè)內(nèi)人士為改善型需求群體畫像：扎根城市數(shù)年，家庭有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有多年的財(cái)富積累，有房，向往更高品質(zhì)的住宅，同時(shí)也需要更堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)預(yù)期來實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的保值和升值。陽(yáng)光說，改善型需求群體是一個(gè)隱性群體，有些家庭一直在“潛伏”，遇到心儀的“改善盤”便會(huì)一觸即發(fā)。
南京的沈女士一家便是一個(gè)典型的改善型需求家庭。8年前，沈女士買下鼓樓區(qū)一套“老破小”學(xué)區(qū)房，一家人在65平方米的房子蝸居6年。其間，夫妻倆又利用手上的閑置資金，買下應(yīng)天大街附近一處90平方米的全新商品房。去年，孩子小學(xué)畢業(yè)，全家喜氣洋洋住進(jìn)新房。但不到一年，沈女士便又動(dòng)起換房的心思，“孩子大了，再加上平時(shí)老人偶爾小住，90平方米的小三房確實(shí)不夠住。老公的事業(yè)發(fā)展比較順利，收入也越來越高，我們有實(shí)力換套更好的房子，讓全家都住得舒服一些。”不久前，她賣掉學(xué)區(qū)房，換房的目標(biāo)便是自家小區(qū)旁邊的花語(yǔ)江南。8月25日，沈女士如愿以償中簽，買到一套面積170平方米的新房，“房型大，又是科技住宅，對(duì)我家來說是特別合適的改善，一步到位!”
而對(duì)于另一些家庭財(cái)富積累屬于城市“金字塔尖”的群體，有著更高的改善需求。葛洲壩南京中國(guó)府，230平方米起步，總價(jià)1500萬元起，瞄準(zhǔn)的就是這一部分購(gòu)房者。在開盤現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)7月23日南京“寧九條”新政，持人才購(gòu)房證明的根據(jù)搖號(hào)順序優(yōu)先選房。“人才1號(hào)”客戶第一個(gè)走進(jìn)選房區(qū)，毫不猶豫拿下唯一一套頂樓大平層——面積426.94平方米，單價(jià)每平方米8.9萬元，總價(jià)3813萬元?，F(xiàn)場(chǎng)多位購(gòu)房者均表示，購(gòu)房是為了自住，原因是“總價(jià)高、首付比例高，投資的話成本太高，劃不來”。
“一房難求”背后是“一地難求”
與“改善盤”火爆形成強(qiáng)烈對(duì)比的是另一些樓盤上市遇冷。南京主城區(qū)某樓盤，8月下旬開盤推出18套新房，十幾天只賣出4套;江寧一純新盤，開盤當(dāng)天僅賣出不到兩成。
“市場(chǎng)冷，購(gòu)房者越來越理性，這背后有諸多原因。”南京一家“改善盤”開發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，“一方面，今年總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，大家沒有更多的投資方向，相對(duì)來說買房子是比較安全的投資。而改善型客戶，他們的資產(chǎn)保值意愿更加強(qiáng)烈，因?yàn)橐坏┵Y產(chǎn)縮水，對(duì)他們的影響比對(duì)剛需客戶更大。”
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，核心地段土地供應(yīng)不足也是“改善盤”火爆的重要原因。城市核心地段“一房難求”的背后是“一地難求”，從土拍情況可以看出，核心地段的地塊會(huì)有幾十家開發(fā)商競(jìng)拍，而城市邊緣區(qū)域的地塊就不那么受歡迎。“如今在南京，開發(fā)商拍地也要靠搖號(hào)。”8月18日，南京出臺(tái)土地新政，涉宅地塊達(dá)到最高限價(jià)后，將通過現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。
南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)也持同樣的觀點(diǎn)，“改善型需求非常旺盛，供應(yīng)量卻有限。主城區(qū)的土地供應(yīng)不足，優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品比較少，不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求。”(劉霞)
