1月15日，南京迎來今年第一場(chǎng)土拍，總面積12.6萬平方米的兩幅地塊，起拍總價(jià)49.75億元。最終，一幅地經(jīng)過72輪激烈競(jìng)價(jià)成交，另一幅地以底價(jià)成交，實(shí)現(xiàn)總成交額56.85億元。
這讓人聯(lián)想起半個(gè)月前的南京土拍收官戰(zhàn)。2019年12月31日，南京出讓12幅地塊，其中8幅以底價(jià)成交，而位于江北高新區(qū)的兩幅地則分別經(jīng)過222輪和105輪的競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪，各有35.6%和26.7%的溢價(jià)率。
有的地塊拍賣過程波瀾不驚，有的地塊則激烈鏖戰(zhàn)、競(jìng)相角逐，不同地塊的“待遇”差別如此之大，說明房企拿地態(tài)度的謹(jǐn)慎、理性和分化。作為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，土拍“風(fēng)向標(biāo)”的意義也由此凸顯。
據(jù)了解，2019年南京市(含高淳與溧水)總計(jì)成功出讓184幅地塊，另有1幅流拍，5幅終止出讓，總成交面積約861.2萬平方米，總賣地收入超過1654億元。在成功出讓的184幅地塊中，含住宅性質(zhì)用地116幅，占總數(shù)的63%，賣地收入超過1526億元，約占總金額的92%。
從成交地塊分布來看，高淳、江北(含六合)、江寧、溧水的成交地塊數(shù)名列前茅，占總成交幅數(shù)的70%。其中特別值得關(guān)注的是江寧，其30幅成交地塊中有22幅是含住宅地塊，預(yù)示著它將是南京未來新房的主要供貨區(qū)域之一。高淳成交的37幅地塊很多是商業(yè)用地。
從地價(jià)來看，在南京去年成交地塊中，萬元地塊有57幅，其中還有3幅地塊的地價(jià)超過每平方米3萬元，有17幅地價(jià)在2萬至3萬元之間。這些高價(jià)地說明一個(gè)道理——每當(dāng)熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊出場(chǎng)，房企還是會(huì)心甘情愿為它們買單。
當(dāng)然，從時(shí)間上看，高價(jià)地主要出現(xiàn)在去年上半年，南京土地市場(chǎng)2019年整體呈現(xiàn)上半年趨暖、下半年轉(zhuǎn)冷的局面。江北核心區(qū)、仙林湖、江寧大學(xué)城等區(qū)域的地價(jià)去年降幅比較明顯，其中降幅最大的當(dāng)屬河西南板塊，此前的地王葛洲壩中國(guó)府地價(jià)每平方米超過4.52萬元，2019年同區(qū)域的地價(jià)卻沒有超過每平方米3萬元。
總體看來，2019年南京土地市場(chǎng)的成交面積和金額依然十分可觀。南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華分析說，2020年土地市場(chǎng)的住宅用地出讓總量不會(huì)降低，由于2019年出讓金額較高，大部分板塊的土地出讓底價(jià)會(huì)維持在這個(gè)水平，但有些板塊會(huì)略有降低，例如江北。吃了苦頭的開發(fā)商在2020年的報(bào)價(jià)會(huì)謹(jǐn)慎許多，所以部分板塊樓面地價(jià)肯定下行，但為了保持出讓熱度，也為了配合現(xiàn)在大戶型終極改善需求的增多，出讓地塊中低容積率的比重會(huì)有所增加。商辦用地和人才住房(含人才公寓)的用地會(huì)增加。
吳翔華認(rèn)為，2020年南京樓市仍處于調(diào)控高壓狀態(tài)，雖然局部會(huì)有松動(dòng)，如人才住房和落戶限制的放松，但依然不會(huì)整體轉(zhuǎn)向。另外，房?jī)r(jià)總體保持平穩(wěn)，但預(yù)期會(huì)逐漸變得樂觀，成交量依然保持穩(wěn)定。
“2019年南京住宅用地價(jià)格同比漲幅有35%左右，說明土地市場(chǎng)交易不錯(cuò)，也證明了開發(fā)商對(duì)南京土地市場(chǎng)的認(rèn)可。有關(guān)部門應(yīng)該注意地價(jià)管控，加大供地，促進(jìn)地價(jià)的穩(wěn)定。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
江蘇省其他城市的土地市場(chǎng)成交情況如何?記者查詢《中國(guó)百城住宅用地報(bào)告》得知，2019年城市住宅用地成交總額，蘇州(不含縣城，下同)為1182億元，無錫為458億元，常州為527億元，揚(yáng)州為214億元，同比上一年都有明顯增長(zhǎng)。
另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國(guó)300個(gè)城市2019年土地市場(chǎng)整體平穩(wěn)，土地市場(chǎng)溢價(jià)率保持穩(wěn)定，300個(gè)城市全年土地平均溢價(jià)率13%，同比下滑0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地平均溢價(jià)率15%，同比下滑0.23個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于今年的土地市場(chǎng)形勢(shì)，中指院方面的判斷是，“融資環(huán)境收緊或?qū)⒊掷m(xù)，企業(yè)應(yīng)更加適應(yīng)行業(yè)調(diào)控政策變化，理性拿地、積極推盤以促進(jìn)自身規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)”。
就在南京2020年首場(chǎng)土拍的同一天，南京土地市場(chǎng)網(wǎng)掛出了一幅新地塊，這幅編號(hào)為NO.2020G01的土地，位于棲霞區(qū)燕子磯街道，出讓面積11.4萬平方米，起拍總價(jià)33.4億元，這也是2020年南京新亮相的首幅涉宅地塊。全新的一年，在國(guó)家繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”大背景下，土地市場(chǎng)也應(yīng)該是以穩(wěn)為主、各自涼熱。(劉玉琴)
