原標(biāo)題：驗(yàn)房時(shí)，贈(zèng)送的“南向”地下室怎么朝北了

　　購房者怒告開發(fā)商，索賠30萬

　　買房時(shí)，開發(fā)商明明在合同中約定贈(zèng)送一間南側(cè)有采光井的地下室，可驗(yàn)房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)地下室變成“向北”，而開發(fā)商這時(shí)卻辯稱地下室是贈(zèng)送的，因此不構(gòu)成違約。

　　不愿吃啞巴虧的購房者何女士，一紙?jiān)V狀將開發(fā)商訴至法院，要求賠償。近日，蘇州市吳江區(qū)人民法院審結(jié)這起因贈(zèng)送地下室引發(fā)的糾紛案件，開發(fā)商被判賠償違約金14萬余元。

　　案件

　　合同中向南的地下室變成向北

　　2016年9月，蘇州的何女士看中一套疊墅，她與吳江某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同一份，約定向其購買的這套疊墅住宅建筑面積141平方米，汽車庫建筑面積0平方米。

　　雙方在合同附件中約定，因合同在房屋管理部門備案時(shí)，對于地下室無對應(yīng)選項(xiàng)，因此備案合同將地下室默認(rèn)為車庫的附屬，但合同中所指車庫不具備車庫使用功能，而是地下室。合同另約定奇數(shù)幢疊墅南側(cè)為敞開采光井，井內(nèi)開落地窗，北側(cè)為封閉采光井，井內(nèi)開窗，而何女士購買的房屋正是奇數(shù)幢。

　　但當(dāng)何女士收到商品房交付通知書后去現(xiàn)場查驗(yàn)房屋時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)地下室實(shí)際卻是北側(cè)為敞開采光井，南側(cè)為封閉采光井。何女士認(rèn)為地下室采光嚴(yán)重受損，便一紙?jiān)V狀將該房地產(chǎn)開發(fā)公司告至吳江法院，要求依照總房價(jià)的10%賠償違約金30余萬元。

　　對此，房地產(chǎn)開發(fā)公司抗辯稱，房屋采光符合標(biāo)準(zhǔn)，且地下室未計(jì)入建筑面積，是開發(fā)商贈(zèng)送給何女士使用的。因此，即便交付的地下室不符合約定，也不構(gòu)成違約。

　　法院

　　開發(fā)商違約，賠償14萬余元

　　審理中，承辦法官前往這套案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查。經(jīng)勘查，案涉房屋地下室采光井情況與合同約定完全相反，且對比南側(cè)為敞開采光井的地下室，其采光明顯受損、通風(fēng)明顯受阻。

　　因此，法院認(rèn)為交付的地下室在使用功能上有明顯瑕疵，開發(fā)商依合同約定已構(gòu)成違約。此外，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，采取下疊送地下室，上疊送閣樓的銷售策略，地下室或閣樓即便不計(jì)面積，不單獨(dú)計(jì)價(jià)，但所送地下室或閣樓的可使用面積及相關(guān)情況，對商品房的價(jià)格及購房者選擇購買該套商品房時(shí)具有重大影響。

　　法院認(rèn)為，開發(fā)商并非完全無償?shù)叵蛩速?zèng)送地下室或閣樓，其“贈(zèng)送”的對象是特定的，即相應(yīng)的下疊或上疊的購買者，目的是為了促成下疊或上疊的銷售，附贈(zèng)行為與商品房的銷售行為是互為條件的。實(shí)際上，購房者取得地下室或閣樓并非完全無償，其支付的對價(jià)是隱含在下疊或上疊的價(jià)格中的，購房者在考量時(shí)是一體考慮的。

　　因此，開發(fā)商關(guān)于地下室是贈(zèng)送，即使不符合約定也不構(gòu)成違約的抗辯意見，有違合同法第六條規(guī)定的誠信原則，也不符合合同法第一百九十一條規(guī)定的精神，法院不予采納。

　　最終，吳江法院綜合考慮地下室在整套商品房中的價(jià)值占比及房屋在采光、通風(fēng)等使用功能方面的受損情況，房屋與樓上房屋的單價(jià)差價(jià)等情況，酌情認(rèn)定損失為每平方米1000元，判決開發(fā)商賠償違約金14萬余元。

　　律師

　　任何一項(xiàng)不符合約定，都是違約

　　在購房中，開發(fā)商常以贈(zèng)送閣樓或地下室等作為噱頭，以此吸引購房者，而其中暗藏的“貓膩”也不時(shí)帶來糾紛。就本案涉及的買房贈(zèng)送地下室不符合約定時(shí)，是否構(gòu)成違約的問題，記者采訪了北京市京師(南京)律師事務(wù)所合伙人石珍珍律師。

　　石珍珍告訴記者，除了本案中地下室采光不符合約定情形，贈(zèng)送地下室的面積、大小、通風(fēng)結(jié)構(gòu)中任何一項(xiàng)不符合約定的，開發(fā)商均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　究其原因，開發(fā)商與何女士之間的主體關(guān)系是買賣關(guān)系而不是贈(zèng)與關(guān)系。根據(jù)合同法的基本原則，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對地下室的面積、方位、通風(fēng)等承擔(dān)合同約定的義務(wù)。

　　正如判決書中所言，該地下室的價(jià)值已經(jīng)隱藏在購買商品房所支付的價(jià)格之中，并非單純的贈(zèng)與物。石珍珍表示，最重要的是，購房人何女士購買房屋的主要目的是為了獲得房屋所有權(quán)而不是地下室的所有權(quán)，雙方主要達(dá)成的是買賣的一致意思表示而不是贈(zèng)與。故何女士與開發(fā)商之間既不是一般贈(zèng)與也不是附義務(wù)或附條件的贈(zèng)與關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)是買賣關(guān)系。

　　獎(jiǎng)品、贈(zèng)品等視同銷售的商品

　　除了購房時(shí)贈(zèng)送地下室、閣樓等，在其他消費(fèi)時(shí)也常會(huì)遇到贈(zèng)送物品或是服務(wù)的情況。那么，這些“贈(zèng)品”的質(zhì)量能否得到法律的保障呢?

　　對此，石珍珍介紹，拋開本案而言，即便是民事主體之間的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人也應(yīng)當(dāng)履行合同約定的義務(wù)。法理上有這么一句話，“不得強(qiáng)迫他人受惠”，任何人不得在他人不認(rèn)可的情況下強(qiáng)行贈(zèng)與他人財(cái)物，贈(zèng)與關(guān)系的成立需要雙方達(dá)成合意，雙方也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行就該一致合意形成的贈(zèng)與合同。

　　對于商品、服務(wù)的贈(zèng)品質(zhì)量問題，現(xiàn)有法律也作出規(guī)定?，F(xiàn)行的《流通領(lǐng)域商品質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》第十四條明確規(guī)定：獎(jiǎng)品、贈(zèng)品等視同銷售的商品。因此，即便是贈(zèng)送的商品、服務(wù)，商家仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。雖然《辦法》即將被生效的法條所廢止，但立法宗旨是不變的。石珍珍同時(shí)告訴記者，考慮到贈(zèng)與合同屬于單方法律義務(wù)行為，故而對于贈(zèng)與人還是免除了某些義務(wù)，如《合同法》第一百九十一條規(guī)定：贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。但本案中地下室的問題顯然已經(jīng)超過瑕疵的界限，直接影響到使用，故不適用本條規(guī)定。(揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?萬承源)