原標(biāo)題：集體建設(shè)用地建租賃房試點兩年未“開張”——

　　這項房改試點如何不再懸半空

　　利用集體建設(shè)用地建租賃房，既增加了城市租賃房供給，又開拓了集體組織增收渠道，被認為是一項惠及租客、農(nóng)民，最終也讓城市受益的改革舉措。然而這項試點推行兩年后，廣州、上海、合肥等城市集體土地租賃房項目“瓜熟蒂落”，今年紛紛開工，同樣入選首批試點城市的南京卻還沒有大的動靜，規(guī)劃三塊地尚無一塊啟動。其原因何在、該怎樣推進?記者就此進行了探訪。

　　位置偏遠，規(guī)劃地塊沒一塊“實質(zhì)性啟動”

　　“就是這片山洼子，太偏，房子建起來估計也不會有人來住。”棲霞區(qū)棲霞街道棲霞社區(qū)居委會主任林守香領(lǐng)著記者，來到交通繁忙的312國道邊，眼前一塊地三面圍著山、一面朝著國道，這就是計劃集體土地建租賃房的地塊之一——棲霞區(qū)南象山地塊。

　　南象山地塊長滿苗木和荒草，作為居委會主任，林守香自己也納悶，有關(guān)部門把租賃房用地選在這兒，一不靠園區(qū)，二不臨街道，周邊五福家園、攝山新城等保障房小區(qū)，好多房源還沒租出去。

　　和南象山地塊相比，浦口區(qū)林山村地塊“進展”要好一些。雖然距江北核心區(qū)有30多公里，但項目選在城鐵S3號線上，面積有30畝。浦口區(qū)安排開發(fā)區(qū)天浦園集團開發(fā)，成立了開發(fā)公司，并做了項目計劃書，但最終被“土地用途”卡住了——這塊地原為地鐵收儲用地，若用于建租賃房，得給地鐵集團交1.2億元。“這塊地本來位置較偏，建租賃房投資3.7億元，不算財務(wù)成本，靜態(tài)回報也得30年，如今還要再交一筆轉(zhuǎn)讓費，根本不具經(jīng)濟可行性。”橋林街道有關(guān)負責(zé)人說。

　　而位于六合區(qū)雄州街道冶浦村的試點地塊土地性質(zhì)還沒轉(zhuǎn)過來。“這塊地目前還是集體農(nóng)用地，稻子剛割完。”冶浦村支書林慶祥說，用地手續(xù)正在辦，但讓他心里沒底的是，六合租房市場并不活躍，這塊地建起來恐怕出租不易。而且，冶浦一年集體收入100多萬元，靠村子自身，根本無力開發(fā)。

　　他山之石，集體實力強配套設(shè)施好

　　按照原國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“政策設(shè)計”，試點城市“租房需求較大，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力”。而南京3塊試點地塊要么位置偏遠，要么經(jīng)濟可行性差，所在村又全部是經(jīng)濟薄弱村。

　　對此，相關(guān)規(guī)劃資源部門卻感到“委屈”。“集體土地建租賃住房，既要符合城市規(guī)劃，又要符合用地規(guī)劃，滿足這兩個規(guī)劃的地塊很難找。”浦口規(guī)劃資源分局有關(guān)部門負責(zé)人說，他們搜羅了全區(qū)所有街道，最終才找到林山村這塊地。棲霞區(qū)規(guī)劃資源分局介紹，南象山地塊也是從全區(qū)十幾塊地塊中比選出的。

　　地難找，建的房子也不好租，讓南京有關(guān)部門左右為難。對此，其他城市是怎么做的呢?

　　首批13個試點城市中，廣東有3個市入圍：廣州、佛山、肇慶。這不僅考慮到珠三角工業(yè)經(jīng)濟強、流入人口多，還源于這里的村集體留用地政策：拆遷時就給村里預(yù)留了建設(shè)用地，用以壯大集體經(jīng)濟。廣州開發(fā)租賃房的4塊地均為集體留用地，兩塊靠近白云機場，一塊臨近廣州南站，可提供6400套租賃房，建租賃房發(fā)展集體經(jīng)濟，村民很支持，村民代表大會表決通過。佛山市則一舉敲定了8個項目用地。

　　上海、杭州房價都不低，但也騰出集體土地建租賃房。1月18日，杭州市首個集體土地租賃房項目開工，地塊選在經(jīng)濟強區(qū)的工業(yè)大鎮(zhèn)——蕭山區(qū)衙前鎮(zhèn)，外來人口是本地人口的1倍。6月3日，上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)集體土地租賃房項目開工，這里地處松江G60科創(chuàng)走廊，配有會客區(qū)、娛樂區(qū)、閱讀區(qū)、廚房就餐區(qū)、烘衣房，計劃建成集中居住、集中服務(wù)的長租公寓。

　　首批試點城市中還有合肥，房價水平、租房活躍度都不算高，但今年8月在包河經(jīng)開區(qū)開工的集體土地租賃房項目，不但配套齊全，租客還享受“租售同權(quán)”待遇，在子女入學(xué)、社保、公積金服務(wù)等方面與購房落戶“同權(quán)”。

　　推動改革，讓農(nóng)民共享城市化紅利

　　“對標(biāo)這些試點城市，共同點是項目所在區(qū)域租房需求較大，村組集體經(jīng)濟組織有建設(shè)意愿、有土地儲備、有資金來源。”省自然資源廳土地利用處副處長鮑志良分析，南京租房市場很大，但適合開發(fā)租賃房的地塊并不多。

　　“鏈家自如房”客戶經(jīng)理滕依霖介紹，南京租房市場活躍且性價比高的片區(qū)，當(dāng)屬河西南、東山、城北和橋北，地處城郊接合部，地鐵直達，村組拆遷后集體經(jīng)濟組織有一定實力?？蛇@些片區(qū)房產(chǎn)用地出讓價多已高達一兩千萬元/畝，可開發(fā)地塊多已轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。

　　對此，租房熱點片區(qū)的社區(qū)負責(zé)人“深有同感”。“我們集體賬上沉淀了1.5億元資金，不知道往哪兒投，聽說可以投資租賃房，到街道一問，集體土地都已收儲了。”東山街道泥塘社區(qū)書記陳燕說，按照南京留用地政策，他們社區(qū)可留100畝，可現(xiàn)狀是沒有地可以開發(fā)。

　　邁皋橋不僅是外來人口聚集地，也是小產(chǎn)權(quán)房“密集區(qū)”，隨著城中村拆遷改造，租房市場趨于緊俏。“90平方米的兩居室，前幾年每月房租一千四五百元，現(xiàn)在要兩千元。”興衛(wèi)村村支書王少樂說，他們未被列入集體土地建租賃房試點，準(zhǔn)備對總面積88萬平方米的小產(chǎn)權(quán)房改造，從中留下10萬平方米租賃房。

　　“租房熱點村(社區(qū))的呼聲，足見這項改革的風(fēng)向標(biāo)意義。”鮑志良說，集體土地不經(jīng)征地環(huán)節(jié)直接入市，大大降低租賃房開發(fā)成本，可增加出租房供應(yīng)量，減輕新市民生活壓力，村集體和農(nóng)民也能獲得可持續(xù)的租金回報。有關(guān)專家甚至把這項試點稱為“第二次房改”。

　　今年初，自然資源部進一步擴大了集體土地租賃房建設(shè)試點城市名單，總數(shù)從13個擴至18個。“既然是試點，就應(yīng)該允許探索。”雖然困難重重，南京有關(guān)部門表示，會想辦法積極推進這項工作。房產(chǎn)專家認為，租賃房項目降低了城市住房門檻，吸引年輕大學(xué)生和創(chuàng)業(yè)者加盟，有利于建設(shè)有活力和包容性的城市。土地用來建租賃房還是商品房，表面上是開發(fā)選擇，實質(zhì)是對建立多層次住房體系的認識。只有不再糾結(jié)于“土地收益”，算大賬、算長遠賬，并努力讓村集體和農(nóng)民共享城市化的紅利，這項改革才能真正落到實處。

　　(新華日報記者 顧巍鐘)