如果要用一句話來(lái)形容蘇州7月23日的土拍情況，那這句“猜中了開(kāi)頭，卻猜不著結(jié)尾”無(wú)疑最為貼切。

　　一個(gè)月之前，蘇州一口氣掛牌出讓12宗地塊，總起價(jià)高達(dá)166.8億元。其中獅山街道的三宗地塊起拍樓面價(jià)均超過(guò)2萬(wàn)元/平米，最高限價(jià)均在3.5萬(wàn)元/平米左右……

　　一切的消息似乎都在預(yù)示著蘇州下半年的首場(chǎng)土地拍賣將會(huì)是一場(chǎng)“盛典”。

　　7月23日上午，蘇地2018-WG-8號(hào)至13號(hào)地塊率先開(kāi)拍，起拍總價(jià)過(guò)百億。令人意外的是，距離原本預(yù)告開(kāi)拍時(shí)間還有半個(gè)小時(shí)，包括8號(hào)地、10號(hào)地以及原本定于24號(hào)競(jìng)拍的15號(hào)地等三宗土地在內(nèi)，交易狀態(tài)竟顯示為“已流拍”，總起價(jià)約68.12億元。

　　土拍氣氛一冷到底，隨后不久，11號(hào)、12號(hào)地塊分別由相城交通建設(shè)投資(集團(tuán))有限公司和深圳創(chuàng)景投資管理有限公司(平安)以底價(jià)競(jìng)得。唯一稍具看點(diǎn)的9號(hào)地塊，也僅經(jīng)過(guò)了13輪競(jìng)價(jià)便由路勁以11.44億元摘得，溢價(jià)18%，整個(gè)土拍現(xiàn)場(chǎng)可謂波瀾不驚。

　　對(duì)于曾在今年上半年實(shí)現(xiàn)兩日土拍攬金236.4億的蘇州而言，這一成績(jī)實(shí)在欠佳。究其原因，除了土地自身?xiàng)l件外，房企拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變等外因同樣關(guān)鍵。

　　從地塊條件來(lái)看，位于相城區(qū)的10號(hào)商住地是當(dāng)初一起掛牌的12宗地塊里，起拍總價(jià)最高、面積最大的地塊。該宗地出讓面積9.55萬(wàn)平米，起拍總價(jià)約31.52億元。在此之前，已經(jīng)進(jìn)入相城區(qū)的包括建發(fā)、九龍倉(cāng)、中糧等諸多房企。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士柴郭慧介紹說(shuō)：“相城這一片區(qū)項(xiàng)目不少，再加上這塊地本身起拍價(jià)并不算低，房企拿下這塊地可能會(huì)有較大的片區(qū)壓力。”他坦言，如果這一地塊的條件讓房企覺(jué)得沒(méi)有足夠的騰挪施展空間時(shí)，那在做決定時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　另一宗流拍的8號(hào)地，其實(shí)早在今年2月就已出讓過(guò)一次，當(dāng)時(shí)也同樣面臨流拍窘境，其原因或許與地塊周邊存在高架、高壓線、變電站等不利因素有關(guān)。

　　值得注意的是，該地塊2月出讓時(shí)的起始價(jià)為23.16億元，本次出讓的起始價(jià)降為了20.07億元。雖然自折身價(jià)，奈何依舊未能改變其流拍的命運(yùn)。

　　被路勁拿下的9號(hào)地也在今年2月進(jìn)行過(guò)競(jìng)價(jià)并流拍，當(dāng)時(shí)的起始價(jià)約為12.18億元，包括住宅和商業(yè)兩部分共約9萬(wàn)平方米。根據(jù)資料可知，7月23日出讓時(shí)該地僅包括住宅部分約4.5萬(wàn)平方米，起始價(jià)為9.7億元。

　　最終，路勁溢價(jià)18%拿下這一地塊，11.44億元的總價(jià)比當(dāng)初該地塊住宅+商業(yè)“打包”出售的價(jià)格要低。另外，路勁今年以來(lái)拿地動(dòng)作一直不多，最近一次是在7月13日，路勁聯(lián)合金茂在濟(jì)南以14.09億元拿下一宗宅地，溢價(jià)率也僅為3.6%。

　　從路勁的出手規(guī)律和本次9號(hào)地塊的出讓，不難看出的是，房企對(duì)于自己的需求和錢(qián)包都有一本清晰的賬。

　　“從土地流拍的情況來(lái)說(shuō)，資金面的大環(huán)境是收緊的，房企也需要在這個(gè)過(guò)程中持續(xù)收緊拿地的策略。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)：“尤其是對(duì)于部分限價(jià)比較嚴(yán)厲或者說(shuō)約束比較多的城市，房企在拿地方面更是需要謹(jǐn)慎。”

　　另一宗流拍的15號(hào)地塊起拍樓面價(jià)約為2.13萬(wàn)元/平方米。據(jù)了解，該地塊周邊的佳兆業(yè)廣場(chǎng)目前在售小高層產(chǎn)品均價(jià)在2.9萬(wàn)-3萬(wàn)元之間，金地名悅目前小高層在售均價(jià)在2.1萬(wàn)-2.2萬(wàn)元之間。有市場(chǎng)人士分析，“偏高”的起始樓面價(jià)或許是其流拍的原因之一。

　　如果將蘇州土地比做一件商品，那么不管是“沒(méi)人買(mǎi)”還是“低價(jià)買(mǎi)”，都離不開(kāi)有沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)和值不值得買(mǎi)這兩大因素的影響。

　　與本次蘇州城區(qū)土拍遙相呼應(yīng)的是，太倉(cāng)市同樣有兩宗23日開(kāi)拍的商住地塊，最后一宗遭遇流拍，另一宗則以底價(jià)成交。

　　也就是說(shuō)，蘇州在一天之內(nèi)流拍了四宗涉宅地，這讓業(yè)界對(duì)24日剩余地塊的競(jìng)拍情況和蘇州土地市場(chǎng)表示擔(dān)憂。

　　對(duì)此，柴郭慧指出，雖然某一區(qū)域某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)也會(huì)出現(xiàn)熱點(diǎn)，但其實(shí)今年以來(lái)蘇州的土拍市場(chǎng)總體而言較為平穩(wěn)。

　　據(jù)了解，今年上半年，蘇州成功出讓了68宗地塊，土地出讓總金額約達(dá)542.8億元，地塊最高溢價(jià)曾達(dá)94%。但與此同時(shí)，也有兩宗地塊流拍，二十余宗地塊以底價(jià)成交。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示：“土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)還是看好的，尤其是蘇州市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)未來(lái)發(fā)展的空間依然較大。”

　　不過(guò)他也直言，接下來(lái)預(yù)計(jì)部分房企會(huì)更加保守，嚴(yán)厲的資金管控下，部分房企的公司債發(fā)行計(jì)劃不得不擱置下來(lái)。“若是三季度銷售數(shù)據(jù)較好，那么第四季度重啟拿地的窗口期就會(huì)實(shí)現(xiàn)，房企也會(huì)有更大的積極性去拿地。”