交匯點(diǎn)訊 近日，隨著湖南衡陽市和河北張家口市先后發(fā)文提及“商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”“逐步推進(jìn)‘取消公攤’”，“取消公攤”成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，話題一度沖上熱搜榜。商品房銷售取消公攤在江蘇是否可行?會(huì)對當(dāng)下的樓市產(chǎn)生什么影響?針對這些市民關(guān)注問題，新華日報(bào)·交匯點(diǎn)記者采訪了房地產(chǎn)專家。

　　12月12日，湖南省衡陽市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。12月17日，河北省張家口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，提出“取消商品房銷售價(jià)格限價(jià)機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)行‘現(xiàn)房銷售’，逐步推進(jìn)‘取消公攤’”。更早的時(shí)候，廣東肇慶市、合肥市、湖南湘潭市也曾在相關(guān)文件中提出逐步“取消公攤”。

　　一時(shí)間，“取消公攤”的呼聲愈發(fā)強(qiáng)烈，提出此舉措的城市引發(fā)一片叫好聲。網(wǎng)友們紛紛吐槽，“苦公攤久矣!”“花了100平方米的錢，只得到了75平方米的房子”“就像買大閘蟹，繩子也要算錢”。大部分網(wǎng)友支持取消公攤，認(rèn)為這是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一大積弊。對此，南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華表示，“取消公攤”并非取消業(yè)主共同分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，而是在住房交易環(huán)節(jié)調(diào)整為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售。認(rèn)為“取消公攤”后買房就可以少花錢了，是網(wǎng)友的一種誤解。

　　“取消公攤”的正確表述應(yīng)為“商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”。現(xiàn)在大部分房企在進(jìn)行商品房銷售時(shí)按建筑面積計(jì)價(jià)，即“含公攤面積”。但是，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并不代表購房人就不再為公攤面積買單。吳翔華認(rèn)為，一旦改為“商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”，房企會(huì)將公共建筑部分的成本計(jì)入房屋總成本，從而提高單位面積單價(jià)。也就是說，如果“取消公攤”，帶來的直接后果便是房價(jià)上漲。

　　“取消公攤，只是商品房銷售計(jì)價(jià)方式的改變，換湯不換藥，并不會(huì)對市場行情帶來很大的影響?！钡?，吳翔華表示仍然十分支持各城市逐步推進(jìn)“取消公攤”，認(rèn)為這種做法大有裨益，也是目前國際通行的做法。

　　“取消公攤”的呼聲之所以如此強(qiáng)烈，主因是我國商品房越來越高的公攤系數(shù)。吳翔華介紹說，我國早期的公有住房，是沒有“公攤面積”一說的，藍(lán)本房產(chǎn)證上的面積即套內(nèi)面積。商品房出現(xiàn)后，“公攤面積”成為房屋建筑面積的一部分。早期的多層住房，公攤系數(shù)通常不超過10%，后來高層電梯房越來越多，導(dǎo)致公攤系數(shù)高達(dá)25%甚至30%。“現(xiàn)在商品房計(jì)價(jià)辦法帶來的最大問題是‘不透明’，由于不同項(xiàng)目的得房率不同，即便是房企標(biāo)明了房屋得房率，購房人作為非專業(yè)人士，還是很難算清這筆賬。取消公攤，在銷售環(huán)節(jié)可以讓購房人明明白白消費(fèi)、所見即所得，也更容易比較各項(xiàng)目之間的價(jià)格差別。”

　　他認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，“取消公攤”也可督促開發(fā)商提高得房率，減少不必要的公共部分面積。此外，“取消公攤”還影響到房屋的后續(xù)管理和維護(hù)環(huán)節(jié)。目前物業(yè)管理費(fèi)用、房屋維修基金費(fèi)用等，均是按照房屋建筑面積計(jì)算。吳翔華認(rèn)為，如果去掉公攤、按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算這些費(fèi)用，會(huì)更加公平合理。

　　“取消公攤”的做法在江蘇是否可行?吳翔華表示，我國的現(xiàn)有制度完全支持“商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”。我國2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第十八條明確，商品房銷售有三種計(jì)價(jià)方式：可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。其中，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。對于按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。實(shí)際上，在商品房的銷售中，房企不約而同都選擇了“按建筑面積計(jì)價(jià)”的方式。吳翔華認(rèn)為，這樣做，房屋面積顯得比較大、單價(jià)也相應(yīng)降低，更有利于銷售。

　　事實(shí)上，“取消公攤”在我國并非新鮮提法，重慶一直以來執(zhí)行的都是“商品房銷售按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”，即“不含公攤”。重慶2002年8月開始施行的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。目前重慶商品房銷售的通常做法是，分別標(biāo)注建筑面積和套內(nèi)面積，銷售合同中兩者也都會(huì)寫明，而稅收和物業(yè)費(fèi)的收取仍舊是按照建筑面積計(jì)算。

　　“取消公攤”還將涉及與面積掛鉤的相關(guān)稅費(fèi)，如契稅和房產(chǎn)稅。契稅方面，目前我國執(zhí)行的是按照建筑面積計(jì)算，即“包含公攤”。房產(chǎn)稅方面，目前上海、重慶等地試點(diǎn)房產(chǎn)稅政策也與建筑面積掛鉤，“包含公攤”。

　　“取消公攤”是否會(huì)對現(xiàn)有的存量房造成影響?吳翔華認(rèn)為，這種擔(dān)心是多余的?，F(xiàn)階段，即使是推行“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”的方式，也僅限于新建商品房。對于存量住宅而言，含公攤銷售已成事實(shí)。他認(rèn)為，在很長的一段時(shí)間內(nèi)，“含公攤銷售”與“不含公攤銷售”兩種計(jì)價(jià)方式將同時(shí)存在，不會(huì)互相干擾。

　　新華日報(bào)·交匯點(diǎn)記者 劉霞